나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30529 [1] 충청북도 충주시 목행동 610-5 2층202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.05.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 목행동 ""목행용탄동 행정복지센터"" 북동측 인근에 위치하며 본건 주위는 아파트, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황

본건 인근에 간선도로 및 버스정류장 등이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 중 제2층 제202호로서,
- 외벽 : 페인팅 등 마감입니다.
- 내벽 : 페인팅, 벽지 및 타일붙임 등 마감입니다.
- 창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역

난방설비, 위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 4m 내외의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

목행동 610-5 : 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m)(소로1-81)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-408)(접합), 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)(군용비행장 소음대책 제3종구역)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>
목행동 610-14 : 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-408)(접합), 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)(군용비행장 소음대책 제3종구역)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 충주지원 2025타경30529 (1)

소재지: 충청북도 충주시 목행동 610-5 (도로명: 충청북도 충주시 행정9길 20-8) 2층 202호

용도: 오피스텔

감정가: 205,000,000원

토지 면적: 46.72㎡ (약 14.13평)

건물 면적 (전유 면적 기준): 84.933㎡ (약 25.67평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 충청북도 충주시 목행동에 위치하며, "목행용탄동 행정복지센터" 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 아파트, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 일상생활 영위에 필요한 기본적인 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

2.2. 교통

본건 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량을 이용한 주요 도로 접근성 또한 양호한 것으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 집합건물 등기부 요약에 따르면, 등기부채권 총액은 190,000,000원입니다.

* 갑5: 소유권이전2번신탁등기말소 (2020-10-29) - 신탁등기 말소 사실 확인

* 을1: 전세권설정 (주식회사모아종합건설, 130,000,000원, 2020-10-29) - 말소 예정 (말소기준권리)

* 을2: 근저당권 (최국토, 60,000,000원, 2024-09-20) - 말소 예정

* 갑10: 임의경매 (주식회사모아종합건설, 130,000,000원, 2025-04-30) - 본 경매 개시 결정

3.2. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 을1 전세권설정 (주식회사모아종합건설, 2020-10-29 접수)입니다. 이 권리를 포함하여 그보다 후순위인 을2 근저당권 및 갑10 임의경매 개시 결정 등기는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

등기부상 명시된 권리들은 모두 말소 예정이므로, 매수인이 인수해야 할 부담은 없습니다. 또한, "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있어 임차인 관련 인수 사항은 없는 것으로 보입니다.

3.4. 임차인 현황

제공된 정보 내에서 임차인에 대한 구체적인 현황은 확인되지 않으며, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 목행동 일대는 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역입니다. 인근에 행정복지센터가 위치하는 등 생활 편의성이 갖춰진 지역으로 분석됩니다.

4.2. 시장 동향

최근 매매 정보에 따르면, 유사한 전유 면적(84.933㎡)을 가진 해당 물건(610-5번지, 2층)이 2024년 11월 25일에 140,000,000원(1억 4천만원)에 직거래된 이력이 있습니다. 이는 본 건의 감정가인 205,000,000원과 상당한 차이를 보입니다. 이러한 가격 차이는 현재 시장 시세가 감정가보다 낮게 형성되었거나, 감정평가 시점과 거래 시점 간의 시장 변동성을 반영하는 것으로 해석할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

본 건은 철근콘크리트 구조의 10층 건물 중 2층 202호에 위치합니다. 외벽은 페인팅 마감, 내벽은 페인팅, 벽지 및 타일 등, 창호는 샷시 창호 등으로 마감되어 있습니다.

5.2. 이용 상태

본 건은 현재 오피스텔로 이용 중입니다.

5.3. 설비 내역

난방 설비, 위생 및 급·배수 설비, 소화전 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있어 생활에 필요한 기본적인 편의를 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련

비록 말소기준권리인 전세권이 매각으로 소멸될 예정이나, "선순위전세권"이라는 문구는 권리관계 파악에 있어 혼란을 야기할 수 있습니다. 다만, 등기부상 명확히 '말소' 처리되었으므로 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

6.2. 지역/환경 규제

* 비행안전제6구역 (군사기지 및 군사시설 보호법): 군용비행장으로 인한 안전구역 설정

* 군용비행장 소음대책구역 제3종구역: 소음 영향 지역으로, 거주 또는 이용 시 소음 피해 가능성 존재

* 가축사육제한구역: 모든 가축 사육 제한 지역

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역: 한강수계 상수원 보호 및 폐기물 시설 설치 제한

이러한 규제들은 향후 건물의 활용도나 가치 상승에 일부 제약을 줄 수 있습니다.

6.3. 가격 변동성

감정가(205,000,000원)와 최근 실거래가(140,000,000원) 간의 큰 격차는 본 물건의 실질 가치에 대한 면밀한 재평가가 필요함을 시사합니다. 이는 향후 매각 시 가격 결정에 중요한 변수로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충주시 목행동에 위치한 오피스텔로, 기본적인 생활 인프라 및 교통 여건이 양호합니다. 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 권리 인수 부담이 없다는 점은 장점입니다. 그러나 군용비행장 관련 소음 대책 구역 및 기타 환경 규제는 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 특히, 감정가와 실거래가 간의 현저한 차이는 투자 결정 시 가장 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 매각으로 인한 권리관계 완전 소멸: 낙찰 시 모든 기존 권리가 말소되어 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 실거래가 기반의 투자 기회: 감정가 대비 현저히 낮은 최근 실거래가(1억 4천만원)는 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회를 제공할 수 있습니다.

* 입지 개선 가능성: 목행동 지역의 지속적인 개발 또는 도시 계획 변화에 따른 가치 상승 잠재력을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 205,000,000원이나, 최근 실거래가는 140,000,000원(84.933㎡ 기준)으로 확인되었습니다.

이러한 시장 상황과 군용비행장 소음대책구역 등 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

권리 인수 부담이 없다는 점과 실거래가를 감안하여, 예상 입찰가 범위는 150,000,000원 ~ 170,000,000원으로 판단됩니다.

최근 실거래가를 기준으로 보수적으로 접근한다면 155,000,000원 내외에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 반드시 최고가매수신고인의 지위에 따른 추가적인 협상 및 시장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.