나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101029 [1] 경기도 의왕시 학의동 158-3 벨라리치 에이동 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하임C&A · 평가일 2025.05.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의왕시 학의동 소재 ""학현 마을회관"" 북동측 근거리에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위환경은 다세대, 근린생활시설 및 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경의 사정은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 대중교통의 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물 내 제2층 제202호로서,
외벽: 드라이비트 및 판넬 마감 등,
내벽: 벽지 및 타일붙임 마감 등,
창호: 새시창호임.

이용상태

도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근토지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 세로변의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 교통기타용도지역지구미분류<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 배수구역(포일배수구역)<하수도법>, 하수처리구역(포일처리구역)<하수도법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서(2026.6.9.)가 제출되었음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안양지원 2025타경101029 (1)

소재지: 경기도 의왕시 학의동 158-3 벨라리치 에이동 2층202호

용도: 도시형생활주택

감정가: 325,000,000원

토지면적: 43.19㎡ (약 13.06평)

토지지분: 43.19㎡ (약 13.06평)

건물면적: 54.45㎡ (약 16.47평) (전용면적)

건물지분: 54.45㎡ (약 16.47평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물명: 벨라리치

동/호수: A동 2층 202호

건축년도: 2017년 (사용승인일: 2018.04.30)

구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕

총 층수: 5층 (본건은 2층)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 의왕시 학의동 소재 "학현 마을회관" 북동측 근거리에 위치하며, 주위 환경은 다세대주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 전체적으로 보통 수준임.

교통상황: 본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임.

도로상태: 본건은 남동측으로 포장도로에 접해 있어 차량 통행이 원활함.

토지이용계획: 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역, 대기관리권역, 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제지역, 생활소음진동관리지역, 배수구역, 하수처리구역 등으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있음.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 4월 12일 의정부세무서장의 압류 등기.

등기부 현황:

* 소유권이전 및 신탁 관련 등기 다수 존재.

* 주택임차권: 심 (보증금 264,000,000원)가 등기되었으나, 말소 예정임.

* 압류 및 강제경매: 의정부세무서장, 의왕시 등의 압류와 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매(264,000,000원)가 등기되어 있음.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (심 )

보증금: 264,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 10월 29일

확정일자: 2021년 9월 30일

배당신고일자: 2023년 11월 10일

대항력: 없음 (자료 상 '없음'으로 표기)

비고: HUG 인수 조건 변경 및 확약서 제출로 대항력 포기, 잔존 보증금 반환 청구권 포기, 임차권 등기 말소에 동의함.

인수되는 권리: 본건의 경우, 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사(HUG)가 대항력을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의하는 확약서(2026.6.9.)가 제출되었으므로, 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 0원임.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

1.3. 상권분석

주변 건물 용도: 본건은 도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용 중이며, 주위에는 다세대주택, 근린생활시설, 농경지가 혼재되어 있음.

최근 시세 분석 (제공된 JSON 정보 기준):

* 백운에버리스 (2022년 준공, 학의동 27-2번지):

- 48.28㎡, 4층, 35,000만원 (2026.04.10 거래)

- 41.32㎡, 5층, 35,000만원 (2026.04.19 거래)

* 이룸타운힐하우스2 (2021년 준공, 학의동 92번지):

- 51.15㎡, 2층, 34,500만원 (2026.03.25 거래)

종합 의견: 본건과 유사한 면적 및 용도의 주변 다세대주택들은 최근 2026년 3월~4월 사이에 3억 4천 5백만원에서 3억 5천만원 수준에 거래되었음. 본건 건물 면적(54.45㎡)은 이들보다 약간 크거나 유사하며, 건축 연도는 2017년으로 주변 신축(2021-2022년)보다 오래되었으나, 제시된 시세는 본건 감정가(3억 2천 5백만원)보다 높은 수준을 형성하고 있음.

1.4. 생활정보

주변 환경: "학현 마을회관" 북동측 근거리에 위치하며, 생활 편의시설로는 근린생활시설이 혼재되어 있음.

교통: 차량 접근성이 좋으며, 대중교통 이용도 가능한 수준임.

혐오시설: 제공된 정보 및 주변 환경 분석으로는 혐오시설이 확인되지 않음. 다만, 농경지가 일부 혼재되어 있어 향후 지역 개발 계획 등을 추가적으로 확인할 필요가 있음.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 관련 복잡성: 주택도시보증공사(HUG)의 확약서로 권리 인수 부담은 해소되었으나, 확약서의 법적 효력 및 이행 여부에 대한 최종 법률 검토가 권장됨.

임대 관계 미상: 물건 명세서상 임대 관계는 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유 및 임대차 현황 확인이 필요함.

건축년도: 2017년 준공으로 비교적 오래된 편이며, 신축 건물 대비 감가 요인이 있을 수 있음.

토지 이용 제한: 일부 토지 이용 계획상 제한 사항(가축사육제한, 과밀억제권역 등)이 있어 향후 개발 등에 제약을 줄 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 의왕시 학의동에 위치한 도시형생활주택으로, 주위 환경 및 교통 여건은 보통 수준임.

권리 분석상 주택도시보증공사(HUG)와의 복잡한 관계가 확약서 제출로 인해 매수인의 인수 부담 없이 정리되었으므로, 권리 관계 자체는 비교적 명확함.

최근 주변 시세는 3억 4천 5백만원 ~ 3억 5천만원 수준을 형성하고 있어, 본건의 감정가 3억 2천 5백만원은 시세 대비 합리적인 수준으로 평가됨.

다만, 임대 관계 미상 및 임차인 관련 확약서의 법률적 검토는 필수적으로 선행되어야 함.

1.7. 투자 포인트

시세 대비 낮은 감정가: 주변 실거래가보다 감정가가 낮게 책정되어 있어 시세 차익 실현 가능성이 높음.

권리 관계의 명확성: HUG와의 확약서로 인해 인수되는 보증금이 없어 권리 관계가 명확함.

안정적인 수요: 도시형생활주택으로서 지역 내 꾸준한 임대 수요 기대.

지역 개발 잠재력: 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

인수되는 보증금: 0원

최근 주변 시세: 345,000,000원 ~ 350,000,000원

감정가: 325,000,000원

본건의 면적, 건축 연도, 주변 최근 실거래가를 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다. 임차인 관련 확약서의 법률적 검토 필요성을 감안하더라도, 시세보다 낮은 감정가를 활용하여 투자 기회를 모색할 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 290,000,000원 ~ 320,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.