나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경206 [1] 강원특별자치도 강릉시 옥천동 223 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 강릉시 옥천동 소재 ""동부시장"" 건물 내 위치하는 부동산(구분건물) 으로서, 주위는 소규모 집합상가 지대임.

교통상황

본건까지 차량 진.출입 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하며, 제반
대중교통사정은 이용의 편의성, 접근성, 운행상태 등으로 보아 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트 및 세멘벽돌조 스라브 지붕 지상 4층 건물내 509호로서
외벽 : 시멘트 몰탈위 수성페인트 마감 등.
내벽 : 벽지 도배 등.
바닥 : 장판, 일부 타일마감 등.
창호 : 샤시창호 등

이용상태

구분세대(아파트)로 이용중임.

설비내역

건물내 위생시설 갖추었으며, 난방시설 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로 주상용(시장 점포 및 아파트)으로 이용중임.

인접 도로상태등

소로2류(폭 8m~10m)(국지도로), 중로3류(폭 12m~15m)(보조간선도로)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 방화지구 , 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합) , 시장 , 중로3류(폭 12m~15m)(보조간선도로)(접합),가축사육제한구역(2024-10-30)(모든축종 사육제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(옥천초등학교,강릉여자고등학교)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

-일괄매각(전유부분 및 그 대지사용권에 해당하는 대지 지분의 매각임)
-지분매각, 특별매각조건 있음(전유부분 및 그 대지사용권에 해당하는 대지 지분 공유자에게만 공유자우선매수권 있음, 공유자우선매수권 1회로 제한)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 강릉지원 2025타경206 (1)

소재지: 강원특별자치도 강릉시 옥천동 223

용도: 근린주택 (시장 점포, 관리실, 아파트 혼합)

감정가: 196,000,000원

토지면적: 7109.40㎡ (약 2150.91평)

토지지분: 6.398459999999999㎡ (약 1.94평)

건물면적: 16897.04㎡ (약 5112.73평)

건물지분: 4607.82㎡ (약 1393.77평)

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고

주의사항:

* 일괄매각(전유부분 및 그 대지사용권에 해당하는 대지 지분의 매각임)

* 지분매각, 특별매각조건 있음(전유부분 및 그 대지사용권에 해당하는 대지 지분 공유자에게만 공유자우선매수권 있음, 공유자우선매수권 1회로 제한)

특수물건정보: 지분매각, 공유자우선매수신고

2. 입지조건

본건은 강원특별자치도 강릉시 옥천동 소재 "동부시장" 건물 내에 위치하는 구분건물입니다.

주위는 소규모 집합상가와 시장이 밀집한 지역입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

* 건물 등기부 요약:

- 2021년 6월 3일 최옥경 소유권 이전 (갑5)

- 2022년 4월 14일 김병환 소유권 일부 이전 (갑6, 매매)

- 2022년 4월 14일 최영훈 소유권 일부 이전 (갑7, 증여)

- 2022년 11월 25일 강릉세무서장 압류 (갑8, 말소기준권리)

- 2025년 4월 29일 신한은행 강제경매 개시 결정 (갑9)

- 등기부 채권 총액: 0원 (확인된 채권 총액 기준, 실제 채권액은 다를 수 있음)

* 임차인 현황:

- 인수 보증금 합계: 0원

- 임차인 정보는 미상이며, 보증금 및 차임 또한 미상이므로 인수 여부 및 금액 관련하여 주의가 필요합니다.

* 물건명세서 참고사항:

- 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음 (확인된 정보 기준)

- 특이사항: 지분매각이며, 공유자우선매수권이 1회로 제한되어 있습니다.

4. 상권분석

본건은 "동부시장" 내에 위치하며, 주된 용도는 판매시설(시장점포)이나 관리실, 아파트 등으로 복합적으로 이용되고 있습니다.

건물이 위치한 곳은 상업지역으로 분류되며, 시장 및 소규모 상가들이 밀집해 있어 유동인구가 풍부할 것으로 예상됩니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 소로2류 및 중로3류에 접하고 있어 도시 기능 및 접근성이 양호합니다.

다만, 가축사육제한구역, 상대보호구역(초등학교, 고등학교), 비행안전제6구역, 역사문화환경보존지역 등으로 지정되어 있어 향후 개발이나 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통상황:

차량 접근성이 용이하며, 인근 시내버스정류장으로 인해 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물 구조 및 이용상태:

철근콘크리트 및 세멘벽돌조의 지상 4층 건물 내에 위치하며, 본건은 구분건물로서 아파트 형태로 이용 중입니다. (내부 구조는 도면 확인 필요)

위생시설 및 난방시설이 갖추어져 있습니다.

* 주변 환경:

주변은 소규모 집합상가 지대이며, 주거 및 상업 복합지역입니다.

인접 도로 상태는 국지도로 및 보조간선도로에 접하여 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분매각: 본 건은 토지 및 건물의 지분만을 매각하므로, 건물 및 토지의 전체 소유주들과의 협의 및 관리 관련 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

* 공유자우선매수: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰받지 못할 수 있습니다.

* 복합 용도: 시장 점포, 관리실, 아파트 등이 혼재된 건물로, 각 용도별 수익률 및 관리 방식이 다를 수 있어 투자 분석 시 면밀한 검토가 필요합니다.

* 토지이용계획상 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역, 역사문화환경보존지역 등의 지정으로 인해 향후 재건축, 증축, 용도변경 등 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

* 임차인 보증금/차임 미상: 임차인 현황이 불명확하며, 보증금 및 차임이 미상인 경우 낙찰자가 인수하거나 협상이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 강릉시 옥천동의 동부시장 내에 위치한 복합 용도의 근린주택 지분 매각 물건입니다. 시장 및 상업 시설과 주거용 아파트가 혼재되어 있어 다양한 수익 창출이 가능하지만, 지분 매각이라는 특성상 공유자들과의 관계 설정이 중요합니다. 교통 및 접근성은 양호하나, 토지이용계획상의 각종 제한 사항을 종합적으로 고려해야 합니다. 현재 파악된 임차인 관련 정보가 부족하므로, 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 명확한 파악이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 및 시장 내 위치: 동부시장이라는 지역적 특성으로 인한 유동인구와 상업적 가치.

* 복합 용도: 주거 및 상업 시설의 혼합으로 다양한 임대 수익 가능성.

* 저평가 가능성: 지분 매각의 특성상 전체 물건 대비 상대적으로 낮은 가격에 취득할 기회 (단, 공유자 우선매수권 고려).

9. 예상 입찰가

제공된 JSON 정보 중, 본건과 동일한 지번(223번지)에 해당하는 "동부시장주택"의 연립다세대 주택이 2026년에 5,000만원(54.97㎡ 기준)에 직거래된 사례가 있습니다. 이는 1㎡당 약 909,585원의 시세로 분석됩니다.

그러나 본건은 "동부시장" 건물 전체의 지분 매각이며, 건물 주 용도가 판매시설(시장점포)이고 아파트가 혼합된 복합 건물임을 감안해야 합니다. 제공된 JSON 데이터는 주로 개별 소형 주거 단위의 거래 사례로 보이며, 본건의 "건물 지분 4607.82㎡"와 "감정가 196,000,000원"을 직접적으로 비교하기에는 한계가 있습니다.

감정가는 해당 지분 매각 대상의 평가액이며, 경매의 특성상 공유자우선매수 신고 등 경쟁 요소를 고려해야 합니다. 따라서 감정가를 기준으로 하여 경쟁 가능성을 감안한 보수적인 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 216,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.