나이스옥션 법원경매 안산 2025타경595 [1] 경기도 안산시 단원구 고잔동 540-5 1층111호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 고잔동 소재 '중앙역' 북측 인근에 소재하며, 주위로는 근린생활시설, 업무시설 등이 밀집한 상업지대로 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층 지상 5층 건물 내 1층 111호로
외벽 : 치장 타일 마감 등.
내벽 : 몰탈 위 페인팅 등.
바닥 : 타일 마감 등.

이용상태

근린생활시설이며, 현황 공실임.

설비내역

위생, 급배수 설비, 소화전, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측 및 동측으로 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)(저촉) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경595 (1)

소재지: 경기도 안산시 단원구 고잔동 540-5 1층111호 (신주소: 경기도 안산시 단원구 고잔1길 54)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (지하 1층, 지상 5층 건물 내 1층 111호)

용도: 제2종근린생활시설 (건축물대장상 위락, 근린생활시설, 판매, 업무, 숙박시설 등으로도 기재)

사용승인일: 1988년 10월 13일

감정가: 264,000,000원

토지면적: 10.46㎡ (약 3.17평)

토지 지분: 10.46㎡ (약 3.17평)

건물면적: 32.68㎡ (약 9.89평)

건물 지분: 32.68㎡ (약 9.89평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수협은행

1.1. 입지조건

위치: 경기도 안산시 단원구 고잔동 소재 '중앙역' 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주위환경: 본건 주변으로는 근린생활시설, 업무시설 등이 밀집한 상업지대로 형성되어 있어 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통: 차량 출입이 용이하며, 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려할 때 교통사정은 양호한 편으로 평가됩니다.

도로: 본건 북측 및 동측으로 포장도로가 접해 있어 차량 접근성이 좋습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2020년 10월 14일자 수협은행 근저당권 (을1) 입니다.

등기부 요약:

* 이기호 소유권이전 (갑2, 2008.04.28)

* 권연희 소유권이전 (갑3, 2020.10.14, 매매)

* 수협은행 근저당권 (을1, 2020.10.14, 채권액 168,000,000원) - 말소기준권리

* 수협은행 임의경매개시결정 (갑4, 2025.05.01, 채권액 148,365,692원)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 보고서상 명시된 내용으로는 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

임차인 현황: 임대관계는 미상입니다. (금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.)

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 근린생활시설, 업무시설 등이 밀집된 일반상업지역으로, 유동인구가 비교적 풍부할 것으로 예상됩니다.

중앙역 인근의 상업지대라는 점에서 다양한 업종의 사업체가 운영 중이며, 이에 따른 상권 활성화 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 안산 중앙역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

주변에 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다.

지역 특성상 주거지보다는 상업 및 업무 활동에 초점이 맞춰진 지역으로 파악됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

현황 공실 상태로, 즉각적인 임대 수익을 기대하기 어렵습니다.

임대 관계가 미상이며, 세부 임대 조건 파악이 필수적입니다. (명도 관련 잠재적 이슈 확인 필요)

건축물대장상 용도 외 다양한 용도(위락, 판매, 업무, 숙박시설)가 기재되어 있어, 실제 이용 현황 및 관련 법규 준수 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)(저촉) 등 관련 법규 및 제한사항을 정확히 파악해야 합니다.

가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등 환경 관련 규제 사항도 인지해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 안산 중앙역 역세권의 핵심 상업지에 위치하여 우수한 입지적 강점을 가지고 있습니다.

건물 연면적 32.68㎡의 소형 상가로, 접근성이 뛰어나며 다양한 용도로 활용이 가능합니다.

현재 공실 상태이고 임대 관계가 불명확한 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

등기부상 수협은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 권리들은 매각으로 소멸되므로, 권리관계 자체는 비교적 명확합니다.

향후 임대 수익 확보 및 시세차익을 고려한 신중한 투자 접근이 가능할 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

안산 중앙역 역세권이라는 탁월한 입지 조건

발달된 상업지역 내 위치하여 잠재적 가치 높음

전용면적 32.68㎡의 소형 면적으로 비교적 낮은 초기 투자 진입 가능

감정가가 시장 가격 대비 합리적인지 추가적인 시장 분석이 필요

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현재 감정가 264,000,000원을 기준으로 삼을 수 있습니다.

그러나 실제 입찰가 결정 시에는 현장 조사, 상권 분석, 공실 현황 및 적정 임대료 수준, 유사 물건의 최근 거래 사례 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

경매 초보자의 경우, 감정가 이하로 접근하거나 유찰가를 활용하는 전략을 고려해 볼 수 있으나, 철저한 사전 조사와 분석이 선행되어야 합니다.

(본 보고서에서는 추가적인 시장 분석 및 현장 조사를 거치지 않았으므로, 특정 입찰가를 제시하지 않습니다. 상세한 현장 방문 및 전문가 상담을 적극 권장합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.