나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52292 [1] 경기도 안산시 상록구 본오동 982-5 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호담 · 평가일 2025.05.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 ""이호중학교"" 남동측 인근에 위치하며 주위는
다세대주택, 근린상가, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건 주택까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는등 제반 교통상황은 보통
시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층건 중 2층 201호로서
외벽 : 석재붙임등 마감
내벽 : 몰탈위 벽지, 타일등 마감
창호 : 샷시 이중창호임.

이용상태

다세대주택(후첨 '내부구조도'참조)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭8m 미만)(접합), 가축
사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기
환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역
<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

`주택도시보증공사(임차인:강준삼)`로부터 임대차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다.`는 내용의 확약서(2026.06.01.자)가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 안산시 상록구 본오동 982-5번지 2층 201호에 위치한 다세대주택입니다.

사건번호는 안산지원 2025타경52292 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

감정가는 170,000,000원입니다.

토지 면적은 40.19㎡ (약 12.16평)이며, 건물 면적은 67.70㎡ (약 20.48평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

채권자는 주OOOOOOO이며, 경매 구분은 부동산 강제경매입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 "이호중학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 다세대주택, 근린상가, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

토지는 인접지와 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로 다세대주택 건물 부지로 이용 중입니다.

건물은 철근콘크리트 구조 평슬라브 지붕의 5층 건물 중 2층 201호이며, 외벽은 석재 붙임, 내벽은 몰탈 위 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 이중창호입니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭8m 미만), 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등에 해당합니다.

건축물 현황과 공부상의 차이는 없습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2025년 5월 1일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정입니다.

등기부등본 요약에 따르면, 2021년 6월 22일 소유권 이전(문보아), 2023년 8월 9일 주택임차권(강준삼, 금201,000,000원) 등기, 2021년 9월 7일 소유권 이전(강성일) 후 2025년 5월 1일 주택도시보증공사의 강제경매가 등기되었습니다.

상기 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

임차인 현황:

주택도시보증공사(임차인: 강 )

보증금: 201,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 7월 20일

확정일자: 2021년 7월 9일

배당신고일자: 2023년 8월 9일

대항력: 없음.

권리분석상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

주의사항 및 물건명세서 참고사항에 따르면, `주택도시보증공사(임차인: 강준삼)`로부터 임대차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권 등기 말소에 동의한다는 내용의 확약서(2026.06.01.자)가 제출되었습니다.

이는 본 물건 취득 시 임차인의 보증금에 대해 인수할 금액이 없음을 의미합니다.

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건이 소재한 본오동 일대 다세대주택의 시세는 다음과 같습니다.

- 2026년 3월 13일 거래된 "이안애" (2025년식 신축) 49.42㎡(약 14.95평) 물건이 37,300만원에 거래되었습니다.

- 2026년 3월 13일 거래된 "이안애(911-2)" (2025년식 신축) 71.19㎡(약 21.54평) 물건이 38,500만원에 거래되었습니다.

- 2026년 3월 18일 거래된 "준하이츠빌B동" (2009년식) 84.8㎡(약 25.65평) 물건이 23,000만원에 거래되었습니다.

본건은 2016년 사용승인된 건물로, 2009년식 대비 연식이 신축이며 2025년식 신축 건물과는 약 9년의 연식 차이가 있습니다.

본건의 전용면적(67.70㎡/약 20.48평)은 최근 거래된 "이안애(911-2)" (71.19㎡/약 21.54평, 3.85억원)와 유사한 규모입니다.

신축(2025년식) 다세대주택이 평당 약 2,500만원 이상으로 거래되는 반면, 본건의 감정가는 1.7억원으로, 약 20.48평을 감안할 때 평당 약 830만원 수준으로, 주변 신축 시세 대비 현저히 낮게 평가되었습니다.

2009년식 준하이츠빌B동(25.65평)이 2.3억원에 거래된 점을 고려하면, 2016년식 본건은 이보다 높게 평가될 수 있습니다.

이를 종합하면, 본건은 주변 신축 시세 대비 낮은 감정가를 형성하고 있어 시세 상승 여력이 있다고 판단됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 "이호중학교" 인근 지역에 위치하며, 주거 지역과 근린 상가, 학교 등이 혼재되어 있어 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

주변 환경으로는 주거 시설 외에 상업 시설 및 학교가 있어 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

안산시 단원구 초지동에 위치한 자원회수시설(쓰레기 소각장) 및 재활용 선별센터가 있으나, 본건 소재지인 본오동과는 거리가 있어 직접적인 영향은 적을 것으로 판단됩니다.

혐오시설에 대한 구체적인 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: 비록 대항력이 없고 인수 보증금이 0원이지만, 임차인 강준삼 씨가 제출한 확약서 내용(우선변제권 주장, 대항력 포기, 말소 동의)의 법적 효력 및 이행 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

* 건물 노후화: 2016년 준공된 건물로 비교적 신축에 해당하지만, 장기적인 유지보수 및 관리 필요성이 존재합니다.

* 상대적 시세 차이: 본건은 감정가가 낮게 책정되었으나, 주변 신축 다세대주택과의 가격 차이가 상당하므로, 향후 시세 상승 및 하락 요인을 복합적으로 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 대항력 없는 임차인으로 인한 보증금 인수 부담이 전혀 없으며(0원 인수), 감정가 또한 주변 신축 다세대주택 시세 대비 현저히 낮은 수준으로 평가되어 투자 매력이 있는 물건으로 판단됩니다.

법적 권리관계가 명확하고, 별도의 인수 부담이 없다는 점에서 안전한 투자가 가능할 것으로 보입니다.

주변 시세와의 격차를 고려할 때, 향후 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 인수 부담 없음: 대항력 있는 임차인이 존재하지 않으며, 임차인의 보증금 0원 인수 조건으로 안전하게 취득 가능합니다.

* 낮은 감정가: 주변 신축 다세대주택 시세 대비 감정가가 낮아, 시세 차익 실현 가능성이 높습니다.

* 양호한 입지: 학교, 버스정류장 등 생활 편의시설 접근성이 용이한 주거 지역에 위치합니다.

* 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건 변경: 임차인 관련 특이사항이 명확히 정리되어 있어 권리 관계가 깔끔합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 170,000,000원입니다.

주변 신축 다세대주택의 시세(평당 약 2,500만원 이상)를 고려할 때, 본건의 적정 시가는 최소 250,000,000원 이상으로 추정됩니다.

인수 보증금이 0원이므로, 감정가 대비 높은 금액으로 입찰해도 부담이 적습니다.

다만, 낙찰가율, 경쟁률, 향후 시장 상황 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

보수적으로 접근 시 감정가의 110% ~ 120% 수준인 187,000,000원 ~ 204,000,000원 선을 고려해 볼 수 있으며, 시세 상승 가능성을 고려하여 210,000,000원 ~ 230,000,000원 사이에서 적극적인 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 본건의 최신 시세 변동 추이, 유사 물건의 낙찰가율 등을 추가적으로 분석하여 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.