나이스옥션 법원경매 평택 2025타경41851 [1] 경기도 평택시 팽성읍 객사리 162-5 미라쉘비동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서건 · 평가일 2025.05.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 팽성읍 객사리 '부용초등학교' 동측 인근에 위치하며, 부근은 아파
트, 근린생활시설, 단독 및 다세대주택 등이 혼재하는 기존주택지대로서 제반여건은 보통
임.

교통상황

본건동까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반교통사정은 보통
시됨.

건물의 구조

2016.01.28.자로 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건내
제2층 제201호로서,
외벽 : 화강석, 미장스톤 및 하단 일부 벽돌타일 붙임
내벽 : 벽지 및 일부 자기타일 마감
창호 : 하이새시 이중창임.

이용상태

본건은 다세대주택(방3, 욕실2, 거실, 주방/식당, 발코니, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비가 되어 있으며, 개별난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되
어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지면 평탄한 부정형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지는 북동측으로 로폭 약 3m 내외의 아스콘 포장도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률>, 상대보호구역(부용초교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(청담중고)<교육
환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 문화재보
호구역기타(도지정300m이내지역-팽성읍객사)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축
법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

2026. 5. 4.자 주택도시보증공사로부터 확약서(우선변제권만 주장하고 대항력을 포기함. 따라서 배당금으로 임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의함.)가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 기본 물건 정보

* 사건번호: 평택지원 2025타경41851 (1)

* 소재지: 경기도 평택시 팽성읍 객사리 162-5 미라쉘비동 2층201호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 1억 4,400만원

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 토지 정보

* 토지면적: 56.17㎡ (약 16.94평)

* 토지지분: 56.17389239766082㎡ (약 16.94평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 정보

* 건물면적: 66.83㎡ (약 20.22평)

* 건물지분: 66.83㎡ (약 20.22평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 건축년도: 2016년 1월 28일 사용승인

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제201호

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경

* 본건은 경기도 평택시 팽성읍 객사리 '부용초등학교' 동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 아파트, 근린생활시설, 단독 및 다세대주택 등이 혼재하는 기존 주택지대로서 전반적인 여건은 보통입니다.

* 교통 상황

* 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 편리한 편입니다. 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

* 권리 관계 요약

* 말소기준권리: 2022년 4월 14일 접수된 김인호 근저당권 (104,000,000원)입니다.

* 경매개시결정 등기: 2025년 4월 30일 주택도시보증공사에 의해 강제경매로 접수되었습니다.

* 총 등기부채권액: 약 5억 8,250만원으로 확인되나, 이는 말소기준권리보다 후순위 권리들을 포함한 총액입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 확인된 정보상으로는 없습니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 165,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 2월 11일

* 확정일자: 2022년 1월 18일

* 배당신고일자: 2024년 2월 23일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사(HUG)로부터 2026년 5월 4일 제출된 확약서에 따라, 본 임차인은 우선변제권만 주장하며 대항력을 포기하였습니다. 이에 따라 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의하였습니다. 따라서 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없습니다.

* 인수되는 권리

* 상기 권리분석에 따라, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 특히 임차인의 대항력 있는 권리는 존재하지 않으며, HUG의 확약으로 인해 매수인이 인수할 임차보증금은 없습니다.

4. 상권분석

* 주변 시세 분석

* 최근 2026년 3월 29일, 인근 176-1번지 '더팰리스스위트팽성' (연립, 84.61㎡)이 2억 500만원에 거래되었습니다. (면적당 약 24.2만원/㎡)

* 최근 2026년 5월 30일, 인근 108-3번지 '이레팰리스' (다세대, 62.72㎡)가 1억 3,040만원에 거래되었습니다. (면적당 약 20.8만원/㎡)

* 최근 2026년 7월 1일, 인근 155-1번지 (연립, 78.87㎡)가 1억 1,300만원에 거래되었습니다. (면적당 약 14.3만원/㎡)

* 본 물건(미라쉘비동 201호, 66.83㎡)의 감정가는 1억 4,400만원입니다. 이는 면적당 약 21.5만원/㎡으로, 유사한 다세대주택인 '이레팰리스'의 시세와 유사하거나 약간 높은 수준입니다. '더팰리스스위트팽성'은 연립주택으로 면적과 거래 방식에 차이가 있으나, 비교적 높은 가격대를 형성하고 있습니다.

* 예상 입찰가 산정

* 본 물건은 감정가가 1억 4,400만원으로 책정되어 있으며, 유사 물건의 시세와 비교 시 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* HUG 보증 조건 변경으로 임차인 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다.

* 경매 경쟁 상황 및 현장 조사 결과를 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

* 보수적인 관점에서 감정가의 90~100% 수준 또는 유사 거래 사례를 바탕으로 1억 3,000만원 ~ 1억 5,000만원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설 및 학군

* 도보권 내에 부용초등학교가 위치하여 자녀가 있는 가정에 교육 환경이 양호합니다.

* 주변에 아파트 단지 및 근린생활시설이 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통상황은 보통 수준으로, 버스 정류장이 인접해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 특이사항 및 주의사항

* HUG 인수조건 변경으로 인한 확약서 제출: 임차인 이 씨의 대항력 포기 및 잔존 보증금 청구권 포기 동의가 있습니다. 이는 매수인이 인수할 부담이 없다는 점에서 유리하나, 관련 서류를 면밀히 재확인할 필요가 있습니다.

* 다세대주택으로 개별 관리 및 유지보수 필요성이 발생할 수 있습니다.

* 혐오시설

* 본건 소재지(경기도 평택시 팽성읍 객사리 162-5) 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 주거 지역 내 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 단지 등)이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

* 다만, 군사시설 보호구역(비행안전제5구역)에 포함되어 있어, 비행 관련 소음이나 훈련 등 국지적인 영향을 받을 가능성은 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 평택시 팽성읍에 위치한 다세대주택으로, 비교적 최근에 건축(2016년)되었고, 임차인 관련 문제가 HUG의 확약으로 명확히 해결되어 매수인이 인수할 부담이 없는 점이 큰 장점입니다.

* 입지 및 교통 환경은 보통 수준이나, 부용초등학교 인접으로 교육 환경은 무난합니다.

* 감정가와 주변 시세가 합리적인 수준에서 형성되어 있어, 적절한 입찰가를 산정한다면 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 인수 부담 없는 임차인 (HUG 확약서로 보증금 전액 변제 및 대항력 포기 확인)

* 비교적 최근 건축 연도 (2016년)

* 부용초등학교 인접으로 교육 환경 양호

* 일괄 매각으로 토지 및 건물 권리 확보 용이

* 합리적인 감정가 및 주변 시세 수준

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.