나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52271 [1] 경기도 안산시 단원구 와동 737-8 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산 · 평가일 2025.05.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 와동 소재 ""안산강서고등학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상4층 건물 내 제3층 제301호로서,
(사용승인일 : 2001.10.17)

외벽 : 돌붙임 마감 등,
창호 : 섀시창호 마감 등.

이용상태

""다세대주택""으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 등고평탄한 대체로 가장형 토지로서, ""주거용"" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.
(본건은 2023년 10월 31일자로 임차보증금 170,000,000원에 임차권 설정 등기 되어 있음.)

물건 비고

`주택도시보증공사(임차인:박지영)`로부터 임대차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다.`는 내용의 확약서가 2026.06.15.제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

안산지원 2025타경52271 (1)

1.2. 소재지

경기도 안산시 단원구 와동 737-8 3층301호

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 감정가

162,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 36.53㎡ (약 11.05평)

건물면적: 77.27㎡ (약 23.37평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

주OOOOOOO

1.9. 건물 현황

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 4층 건물 내 제3층 제301호

사용승인일: 2001.10.17

외벽: 돌붙임 마감 등

창호: 섀시창호 마감 등

설비: 위생 및 급배수설비, 난방설비 등

4.

5. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 와동 소재 "안산강서고등학교" 동측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 다가구주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건 서측 및 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

6.

7. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리: 계양세무서장의 압류 (2023.06.27. 접수, 갑5)

강제경매 신청 채권자: 주택도시보증공사 (채권액 170,000,000원)

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 주택도시보증공사 (임차인 박지영)

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-10-15

* 확정일자: 2021-09-15

* 배당신고일자: 2023-11-10

* 대항력: 없음

* 비고: 본 건의 특이사항 및 주의사항에 명시된 바와 같이, 주택도시보증공사(임차인: 박 )는 임대차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용의 확약서를 2026.06.15. 제출하였습니다. 따라서 낙찰자는 해당 임차인의 보증금을 인수할 필요가 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

인수되는 보증금은 0원입니다. 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.4. 집합건물 등기부 요약

* 소유권 이전: 이서연 (2021.08.26), 박일성 (2021.11.05)

* 주택 임차권: 박지영 (170,000,000원, 2023.11.10. 접수, 말소 예정)

* 압류: 계양세무서장 (2023.06.27. 접수, 말소기준권리)

* 강제 경매: 주택도시보증공사 (170,000,000원, 2025.05.01. 접수, 말소 예정)

3.5. 등기부채권 총액

170,000,000원

8.

9. 상권분석

4.1. 상권 특징

본건은 안산강서고등학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다. 주변에 다세대 및 다가구 주택이 많으며, 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

4.2. 상권 성장성

안산시 단원구는 지역 개발 계획 및 주거 수요에 따라 상권의 안정적인 성장 가능성이 있습니다.

10.

11. 생활정보

5.1. 교육시설

* 안산강서고등학교 등 다수의 교육 시설이 인근에 위치합니다.

5.2. 편의시설

* 단지 내 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 의료시설

* 인근 병원 및 의원 이용 가능

5.4. 주변 환경

* 주거 지역으로 조용한 환경을 유지하고 있습니다.

5.5. 혐오시설

* 주변 조사 결과, 본건 인근에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

12.

13. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

초기 정보에 '대항력 있는 임차인'이라는 언급이 있었으나, 주택도시보증공사(HUG)와의 확약서 제출로 인해 임차인 박 은 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장하게 되었습니다. 따라서 낙찰 후 보증금 미인수로 인한 법적 분쟁 리스크는 현저히 낮다고 판단됩니다. 다만, HUG와의 최종 처리 절차를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 건물 노후도

2001년 사용승인된 건물로, 약 25년 경과되었습니다. 향후 유지보수 및 리모델링에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

14.

15. 종합 의견

7.1. 물건 개요

본 건은 안산시 단원구 와동에 위치한 다세대주택으로, 임차인의 대항력 포기 및 보증금 미인수 조건이 확정되어 권리상 매우 깔끔한 물건입니다. 감정가는 1억 6천 2백만원이며, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

7.2. 투자 가치

권리 문제가 해결되어 낙찰자의 부담이 적고, 일반적인 주거 지역에 위치하여 안정적인 투자 가치를 지닙니다. 주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 신중한 입찰이 필요합니다.

16.

17. 투자 포인트

8.1. 무인수 조건

주택도시보증공사(HUG)의 확약서로 인해 임차인 보증금 1억 7천만원을 인수할 필요가 없습니다. 이는 투자 위험을 크게 줄여주는 요인입니다.

8.2. 안정적인 입지

주거지역 내에 위치하며 학교 및 근린생활시설과 인접하여 생활 편의성이 높습니다.

8.3. 시세차익 가능성

최근 주변 실거래가 분석을 통해 적정 시세를 파악하고, 향후 시세 상승에 따른 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

18.

19. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본 건의 감정가는 1억 6,200만원이며, 건물 전용면적은 77.27㎡ (약 23.37평)입니다.

최근 2026년 3월 실거래 사례 분석 결과, 유사한 연식(2001년)과 면적(약 22.7평)의 (705-12) 다세대주택이 1억 2,000만원에 거래되었습니다 (평당 약 528만원).

또한, 2010년식 건물인 수목하우스B동(약 18.9평)은 1억 5,000만원에 거래되어 평당 약 794만원의 시세를 형성하고 있습니다.

본 건의 감정가는 평당 약 693만원으로, 최근 실거래가 범위 내에 위치합니다.

9.2. 입찰가 산정

임차인의 보증금 1억 7,000만원은 인수하지 않는 조건이므로, 입찰가 산정 시 고려하지 않습니다.

주택도시보증공사(HUG)의 확약서로 인해 권리상의 리스크가 해소된 점을 감안할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서도 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

가장 유사한 거래 사례인 1억 2,000만원과 감정가 1억 6,200만원 사이에서 보수적으로 접근하여, 투자 가치와 위험 부담을 고려한 예상 입찰가는 1억 5,500만원으로 산정합니다.

9.3. 최종 예상 입찰가

155,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.