나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52050 [1] 경기도 광주시 삼동 160-4 노유자시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가우 · 평가일 2025.05.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 삼동 소재 ""뉴서울 CC"" 남측 인근에 위치하며 부근은 근교 주택지대
로서 인근으로 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설, 운동시설, 농경지, 임야등이 소재하
며 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근은 가능하며 인근에 버스정류장 및 경강선(삼동역)이 소재하여 대중교통
이용은 양호한 편임.

형태 및 이용상태

남동측 하향 완경사지를 평지 조성한 부정형 토지로서 상업용(노유자시설)건부지로 이용중임

인접 도로상태

본건 남측으로 로폭 약 5-6미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형))

가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한
지역<물환경보전법>,자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책
지역<환경정책기본법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬래브)지붕 2층건 노유자시설(아동복지시설)로서,
(사용승인 : 2006.12.13)

외 벽 : 드라이비트 마감 등.
내벽 : 내부인테리어(벽지도배, 타일붙임) 마감 등.
창호 : 알루미늄 및 하이샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 노유자시설(아동복지시설)이나 현황 ""공실"" 상태임.(후첨""건물개황도""참고)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 무난시됨.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각, 건축물대장에 의하면 지번 160-4는 도로명주소가 45-2(삼동)으로 기재되어 있음
본건 건물은 공부상 노유자시설(아동복지시설)이나,현황은 '공실'상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 성남지원 2025타경52050 (1)

소재지: 경기도 광주시 삼동 160-4

도로명 주소: 경기도 광주시 삼지곡길 45-2 (삼동)

용도: 노유자시설 (아동복지시설)

건축물 명칭: 삼동 어린이집

건축물 사용승인일: 2006년 12월 13일

감정가: 1,846,951,200원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지 면적: 810.00㎡ (약 245.03평)

건물 면적: 599.22㎡ (약 181.27평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 광주시 삼동 소재 "뉴서울 CC" 남측 인근에 위치하며, 주변은 근교 주택지대입니다.

인근으로 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 운동시설, 농경지, 임야 등이 소재하며, 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근은 가능합니다.

인근에 버스정류장이 있으며, 경강선 삼동역이 소재하여 대중교통 이용이 양호한 편입니다.

2.3. 도로 상태

본건은 남측으로 로폭 약 5-6미터 도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 계획관리지역

* 성장관리구역 (일반형)

* 가축사육제한구역 (일부 제한구역)

* 배출시설설치제한지역

* 자연보전권역

* 공장설립승인지역

* 특별대책지역

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

등기부채권 총액: 3,021,010,080원

3.2. 말소 기준 권리

* 근저당권 (을31)

* 접수일자: 2022년 08월 18일

* 권리자: 원당신용협동조합

* 권리금액: 1,440,000,000원

* 비고: 말소기준권리

3.3. 기타 권리 사항 (말소 대상)

* 소유권이전 7번 신탁등기말소 (갑8, 2022-08-18, 이종천)

* 가압류 (갑9, 2022-10-28, 정훈석, 402,410,080원)

* 소유권이전청구권가등기 (갑10, 2022-12-19, 정미숙) - 매매예약

* 가압류 (갑11, 2024-01-30, 잠실새마을금고, 50,000,000원)

* 가압류 (갑13, 2024-11-22, 서울서부신용협동조합, 1,128,600,000원)

* 임의경매 (갑15, 2025-04-22, 원당신용협동조합, 1,200,000,000원) - 본건 사건

3.4. 소멸되지 않는 권리

* 지상권: (개요 불명확)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리가 있을 수 있으므로, 현장 확인 및 등기부 상세 검토 필요.

3.5. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주의: 임차인 관련 상세 정보가 명확하지 않으므로, 실제 현장 조사 시 점유 현황 및 임대차 관계를 반드시 확인해야 합니다. 보증금 액수가 0원으로 기재되어 있으나, 실제 임차인이 존재하고 대항력이 있는 경우 추가적인 문제가 발생할 수 있습니다.

3.6. 물건명세서 작성일

* 2026년 10월 07일

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 현황

* 공부상 용도: 노유자시설 (아동복지시설)

* 현황: '공실' 상태임

* 본 건물은 공부상 아동복지시설로 등재되어 있으나, 현재는 비어있는 상태입니다.

4.2. 주변 상권 특성

* 본 건은 근교 주택지대에 위치하며, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하고 있습니다.

* "뉴서울 CC" 인근에 위치하여 레저 및 여가 시설과의 연계 가능성이 있습니다.

* 상업 시설보다는 주거 및 근린 편의 시설이 주를 이루는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

* 경강선 삼동역이 인근에 위치하여 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

* 버스 정류장 이용이 편리하며, 차량을 이용한 지역 내 및 지역 간 이동이 수월합니다.

5.2. 주변 시설

* "뉴서울 CC"와 같은 레저 시설이 인근에 있습니다.

* 주거단지가 밀집한 지역으로 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 및 활용 방안

* 현재 건물이 공실 상태로, 장기 방치 시 건물 노후화 및 가치 하락 위험이 있습니다.

* 노유자시설(아동복지시설)에서 다른 용도로 변경 시 건축법, 도시계획법 등 관련 법규 검토 및 행정 절차가 필요합니다.

6.2. 토지 이용 규제

* 계획관리지역, 성장관리구역 외에도 가축사육제한, 배출시설설치제한, 자연보전권역 등의 다양한 제한 사항이 있어 토지 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

6.3. 권리 관계 변동 가능성

* 유동화 물건으로, 유동화 과정에서 발생할 수 있는 복잡한 권리 관계 변동 가능성을 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

6.4. 공부상 불일치 사항

* 건축물대장상 지번(160-4)과 도로명 주소(45-2)가 다르게 기재되어 있습니다. 이는 추후 재산권 행사나 거래 시 혼란을 야기할 수 있으므로 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 삼동에 위치한 노유자시설(아동복지시설)로, 넓은 토지와 건물을 보유하고 있습니다. 삼동역 인근의 교통 편리성과 주변 주거 및 레저 시설과의 연계성을 갖추고 있습니다. 현재 공실 상태이며, 다양한 토지 이용 규제가 존재하지만, 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다. 향후 적극적인 활용 방안 모색 및 철저한 법규 검토를 통해 잠재적 가치를 실현할 수 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 인근의 넓은 토지 확보 가능성.

* 장기적인 지역 개발 및 가치 상승 잠재력.

* 현재 공실 상태이므로, 인수 후 적극적인 영업 또는 리모델링을 통한 가치 상승 시도 가능.

* 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 별도의 인수 비용은 없습니다.

* 본 건의 감정가는 1,846,951,200원입니다.

* 예상 입찰가는 시장 상황, 유사 물건 거래 사례, 본 건의 향후 활용 계획 및 수익성 분석, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.