나이스옥션 법원경매 성남 2025타경1636 [1] 경기도 광주시 도척면 진우리 442 화이트하임 에이동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보국 · 평가일 2025.05.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 도척면 진우리 소재 광주근형심포니아파트 북측 인근에 위치하며, 부근은
다세대주택, 농가주택, 농경지 등으로 형성되어 있는 농촌 취락지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 노선버스정류장 및 간선도로까지의 거리 등으로 볼 때 제반 교통
상황 보통임.

건물의 구조

2017년 10월 24일에 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 4층건 내
3층 302호로서,
외벽: 외장석재마감, 외장도료마감 등
내벽: 벽지마감 등
창호: 샷시 이중창호

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니)

설비내역

위생설비, 급배수 및 급탕설비, 개별 난방설비, 도시가스설비, 화재탐지설비, 엘리베이터, 지하
주차장 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북서향 완경사 사다리형의 토지이고 다세대주택 건부지임.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 약 6m의 도로를 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 주거개발진흥지구, 주거용지(주거용지), 지구단위계획구역, 소로1류
(폭 10m~12m)(국지도로)접합, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인
지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

해당 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사 시 관계인 부재로 임대관계는 조사하지 못하였음.

물건 비고

부동산의 표시에는 '에이'동으로 등재되어 있으나 현황은 'A'동으로 표시되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경1636 (1)

소재지: 경기도 광주시 도척면 진우리 442 화이트하임 에이동 3층302호

건물 명칭: 화이트하임 A동 302호 (등기부등본상 '에이'동이나 현황 'A'동으로 표시)

건축물 사용승인일: 2017년 10월 24일

용도: 다세대주택

감정가: 226,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행주식회사

면적 정보:

토지 면적: 75.50㎡ (약 22.84평)

건물 면적 (전용 면적): 73.31㎡ (약 22.18평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.1. 입지조건

본건은 경기도 광주시 도척면 진우리 소재의 농촌 취락지대에 위치하고 있으며, 인근에는 다세대주택, 농가주택, 농경지 등이 혼재되어 있습니다.

차량 접근은 가능하며, 노선버스정류장 및 간선도로와의 거리 등을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 판단됩니다.

북서측으로 폭 약 6m의 도로를 통해 진입 가능합니다.

본 보고서는 외부 지도서비스 또는 검색사이트를 통한 혐오시설 등 주변 환경에 대한 직접적인 조사를 수행하지 않았습니다.

1.2. 권리분석

현재 소유권은 박경민에게 있으며, 2019년 2월 1일 매매로 소유권이 이전되었습니다.

등기부상 말소기준권리는 2019년 2월 1일 접수된 농협은행주식회사 근저당권(채권액 231,600,000원)입니다.

본 경매 사건은 농협은행의 임의경매 신청(채권액 190,846,143원)에 의해 진행됩니다.

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 기재되어 있지 않으나, 지상권 개요에 대한 별도 비고는 없습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 인수되는 임차권은 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 진우리는 전원주택 및 다세대주택, 농가주택 등이 혼합된 지역으로, 농촌의 특징을 가지고 있습니다.

주변의 최근 매매 사례를 볼 때, 신축 빌라의 경우 상대적으로 높은 가격대를 형성하고 있으며, 연식에 따라 가격 차이가 발생하고 있습니다.

1.4. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조로 2017년에 사용승인되었으며, 4층 건물 중 3층에 위치합니다.

내부 구조는 방 3개, 거실, 주방, 욕실 2개, 발코니로 구성된 다세대주택입니다.

위생, 급배수, 개별난방, 도시가스, 화재탐지 설비가 갖추어져 있으며, 엘리베이터 및 지하 주차장(8대 주차 가능)도 이용 가능합니다.

주변의 편의시설에 대한 구체적인 정보는 부족하지만, 일반적인 주거 생활을 위한 기본적인 시설은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

등기부등본상 건물 동 표기가 '에이'동으로 되어 있으나, 현황은 'A'동으로 사용되고 있어 사소한 공부와의 차이가 존재합니다. 입찰 전 현장 확인이 필요합니다.

건축물대장상 건물 사용승인일은 2017년 10월 24일이나, 전유부 전유권리 시작일은 2017년 10월 30일로 기재되어 있습니다.

현장 조사 시 관계인 부재로 임대 관계 등 상세한 사항은 조사하지 못했습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 비교적 최근 연식(2017년)의 다세대주택으로, 엘리베이터 및 지하 주차장 등 편의시설을 갖추고 있습니다.

권리 분석상 특별히 인수해야 할 부담은 없어 보이며, 일반적인 부동산 임의경매 물건으로 판단됩니다.

주변 시세 대비 감정가가 보수적으로 책정되었을 가능성이 있어, 시세 차익을 기대해볼 수 있습니다. 다만, 지역적인 특성상 수도권 도심 지역에 비해 가격 상승 여력은 제한적일 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

비교적 신축 건물(2017년식)로 내부 상태 양호 예상.

엘리베이터 및 지하 주차장 등 편리한 주거 환경 제공.

권리상 하자 없어 명확한 권리 인수가 가능.

주변 신축 빌라 시세 대비 감정가가 합리적인 수준으로 판단되어 시세 차익 가능성 존재.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 유사 면적 및 연식의 부동산 가치 추정이 가능합니다.

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위 '로덴하우스' 사례(2026년 6월 28일, 전용 72.33㎡, 32,500만원 거래)를 기준으로 평당가격을 산정하면 약 449만원/㎡입니다.

본건의 전용면적은 73.31㎡이므로, 동일한 평당가 적용 시 시세는 약 32,940만원까지 상승할 수 있습니다.

본건 감정가는 22,600만원이며, 평당 약 308만원/㎡ 수준입니다. 이는 신축 빌라 시세 대비 낮은 수준으로, 감정가의 적정성 또는 시장 대비 저평가 가능성을 시사합니다.

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다른 비교 사례들(2018년식 14,500만원, 2016년식 11,500만원)은 연식이 더 오래되었거나 면적이 작아 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

감정가 22,600만원을 기준으로, 현 시세 분석 결과를 종합하여 예상 입찰가를 산정합니다.

신축 건물(2017년식)이라는 점과 최근 거래 사례가 이를 상회하는 점을 고려할 때, 감정가 대비 100~105% 수준의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 235,000,000원 ~ 250,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.