나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1179 [1] 경기도 수원시 권선구 호매실동 1397-1 에이스에비뉴더퍼스트 1층106호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김종욱감정 · 평가일 2025.05.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 호매실동 소재 ""호매실사거리"" 남측 인근에 위치하며,
부근은 근린생활시설, 오피스텔, 아파트단지 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은
보통 수준임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입은 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 등으로 보아 대중
교통 사정은 보통 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 1층 106호로서,

외 벽 : 석재붙임 등 마감,
내 벽 : 페인팅 등 마감,
창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

근린생활시설(일부 인테리어 되어 있음, 공실로 보임)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 엘리베이버설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 오피스텔 및 근린생활시설의 부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 서측으로 각각 대로 및 중로와 접하며, 지하주차장을 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상

일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(호매실지구), 대로1류(폭
35m~40m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 공공주택지구<공공주택 특별법>, 비행
안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비
촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

근린생활시설(일부 인테리어 되어 있음, 공실로 보임)로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1179 (1)

소재지: 경기도 수원시 권선구 호매실동 1397-1, 에이스에비뉴더퍼스트 1층 106호

용도: 근린상가

감정가: 154,000,000원

토지 면적: 17.66㎡ (약 5.34평)

건물 면적: 92.56㎡ (약 28.00평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건축물 용도: 업무시설(오피스텔)/제2종근린생활시설(일반음식점)

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 수원시 권선구 호매실동에 위치하며, 호매실사거리 남측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 단지 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

1.2. 2. 교통 상황

차량을 통한 출입이 용이하며, 인근 버스정류장까지의 거리를 고려할 때 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 3. 토지 및 도로 상태

토지는 인접지 대비 등고평탄한 사다리형으로, 오피스텔 및 근린생활시설의 부지로 이용되고 있습니다. 건물 동측과 서측으로는 각각 대로와 중로가 접해 있어 차량 접근성이 우수하며, 지하 주차장 시설도 갖추고 있습니다.

1.2. 4. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 일반상업지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역(호매실지구), 대로 및 중로 접합, 공공주택지구로 지정되어 있습니다. 또한, 비행안전제6구역(전술)으로 지정되어 군사기지 및 군사시설 보호법의 적용을 받으며, 도시교통정비지역 및 과밀억제권역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 말소기준권리

을1 근저당권 (국민은행, 2023-12-13 접수, 1,188,000,000원)이 말소기준권리입니다.

1.3. 2. 소멸 및 인수되는 권리

본 경매 절차를 통해 을1 근저당권 이하 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.

1.3. 3. 임차인 현황

본건과 관련하여 인수되는 임차인의 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상으로 확인됩니다.

1.3. 4. 기타 권리사항

본건은 유동화 물건으로 분류됩니다. 등기부상 소유권이전 1번 신탁등기 말소(미국인, 2023-12-13) 및 임의경매 개시결정(국민은행, 2025-05-01, 1,024,499,528원) 등기 내역이 존재합니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1. 주변 상권

본건이 위치한 호매실동 일대는 아파트 단지와 오피스텔, 근린생활시설이 밀집된 복합 상권입니다. 호매실사거리 인근에 위치하여 가시성이 양호한 편입니다.

1.4. 2. 건물 및 업종 특성

에이스에비뉴더퍼스트 건물은 업무시설(오피스텔) 및 제2종 근린생활시설(일반음식점) 용도로 사용이 가능합니다. 본건 106호는 근린생활시설로 일부 인테리어가 되어 있으나, 현재 공실 상태로 추정됩니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 건축물 정보

건물은 철근콘크리트 구조로, 10층 건물 중 1층에 위치하고 있습니다.

1.5. 2. 설비 내역

위생 및 급배수 설비, 엘리베이터 설비, 화재 탐지 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 3. 주변 시설 (지도 검색 결과)

본건은 수원 호매실지구 내에 위치하여 대규모 아파트 단지들이 인접해 있습니다. 또한, 오피스텔 및 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 도보로 이동 가능한 거리에 마트, 병원, 학원 등이 다수 분포하고 있습니다. 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 공실 위험

현재 공실 상태로 추정됨에 따라, 신규 임차인 확보까지 시간이 소요될 수 있습니다.

1.6. 2. 토지이용계획상 제한

비행안전제6구역 지정으로 인해 향후 건물 증축, 용도 변경 등 건축 관련 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 3. 유동화 물건

유동화 물건의 경우, 일반 물건에 비해 권리관계 파악에 신중을 기해야 합니다. 다만, 본건의 경우 말소기준권리 이하 권리들은 소멸될 예정입니다.

1.7. 종합 의견

수원시 권선구 호매실동에 위치한 상가 건물 내 물건으로, 아파트 단지와 오피스텔이 밀집한 지역에 자리하고 있어 잠재적인 배후 수요가 풍부합니다. 일부 인테리어가 되어 있어 초기 투자 비용을 절감할 수 있으며, 교통 및 편의시설 접근성이 양호합니다. 비행안전구역 지정이라는 제한사항은 있으나, 현재 용도로 이용함에 있어서는 큰 문제가 없어 보입니다. 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 것으로 예상되어 권리관계는 비교적 명확한 편입니다.

1.8. 투자 포인트

* 입지: 호매실사거리 인근의 상업지역으로 가시성과 접근성이 우수합니다.

* 신축 건물: 비교적 신축 건물(사용승인일 2023.01.05)로 깔끔한 상태를 유지하고 있습니다.

* 인테리어: 일부 인테리어 시공으로 즉시 임대 및 사용이 가능하며, 초기 투자 비용 절감 효과가 있습니다.

* 안정적인 임대 수익 기대: 주변 아파트 단지 및 오피스텔의 풍부한 배후 수요를 바탕으로 공실 해소 후 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 것으로 보입니다.

* 경매 메리트: 감정가 154,000,000원 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회입니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 154,000,000원을 기준으로, 주변 시세, 건물의 현재 상태(공실), 향후 예상 임대 수익률, 본 물건의 잠재적 가치, 법원 경매 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 임차인 인수 보증금이 없는 점은 긍정적 요소이나, 공실 장기화 가능성 및 비행안전구역 등 제한 사항을 충분히 검토한 후 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.