나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55799 [1] 경기도 용인시 수지구 신봉동 130-7 2층 201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부강 · 평가일 2025.05.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 수지구 신봉동 소재 ""신봉초등학교"" 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트단지,다세대주택,오피스텔,주상용 건물,근린생활시설,학교 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 9층 중 2층 201호 외 5개호로서,
(사용승인일:2021.09.02.)
외벽:외장석재,몰탈위 페인팅 마감 등,
창호:pvc새시창호.

이용상태

집합건축물대장 상
일련번호 1:오피스텔,
일련번호 2~5:다세대주택,
일련번호 6:제2종근린생활시설(사무소) 임.

-내부구조도 참조.

설비내역

위생 및 급배수설비,난방설비,승강기,화재경보설비,주차장 등.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서,오피스텔,다세대주택 및 사무소의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 20미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

일련번호 6(202호)의 출입문은 집합건축물대장 건축물현황도의 위치와 현황 위치가 상이하므로 경매참가 시 참고하시기 바람.
-건축물현황도,사진용지 참조.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.
2.본건 각 구분건물의 이용상태 등은 점유자의 폐문부재 등으로 집합건축물대장의 건축물현황도,외관조사,탐문조사 및 일반적,표준적인 상태를 기준으로 하였으므로 실제와 차이가 있을 수 있으니 경매참가 시 재확인하시기 바람.

물건 비고

집합건축물대장상 오피스텔임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55799 (1)

소재지: 경기도 용인시 수지구 신봉동 130-7 2층 201호 (경기도 용인시 수지구 신봉1로138번길 20, 2층 201호)

건물명: 어반시아(URBAN SIA)

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설, 실제 오피스텔)

구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 9층 중 2층 201호

사용승인일: 2021년 09월 02일

감정가: 550,000,000원 (5억 5천만원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 토지 및 건물 현황

토지면적: 29.84㎡ (약 9.03평)

토지 지분: 29.84㎡ (약 9.03평)

건물면적: 84.59㎡ (약 25.59평)

건물 지분: 84.592㎡ (약 25.59평)

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 수지구 신봉동 소재 "신봉초등학교" 남동측 근거리에 위치하고 있습니다.

주위는 아파트단지, 다세대주택, 오피스텔, 주상용 건물, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로상태

서측으로 노폭 20미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2022년 10월 26일 접수된 수협엔피엘대부주식회사의 근저당 (487,092,000원) 입니다.

매각으로 소멸되는 권리:

근저당, 압류, 임의경매 등 본 건 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

등기부상으로는 지상권 개요가 없으나, 물건명세서 참고사항에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"로 기재되어 있어 별도 확인이 필요할 수 있습니다.

임차인 현황:

임차인: 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 07월 26일

대항력: 없음

임차인: 이

보증금: 50,000,000원

차임: 1,000,000원

전입일자: 2024년 07월 26일

확정일자: 2023년 08월 24일

배당신고일자: 2025년 05월 15일

대항력: 없음

권리분석: 상기 두 임차인 모두 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

인수되는 보증금: 0원

4. 상권분석

주변 지역 특성:

본 물건이 소재한 용인시 수지구 신봉동은 아파트 단지와 주택, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다.

신봉초등학교 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

주변에 다세대주택, 오피스텔, 주상용 건물 등이 있어 상권 형성에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

건축물 용도:

집합건축물대장상 본 건물은 오피스텔, 다세대주택, 제2종근린생활시설(사무소) 등으로 복합 용도 사용되고 있습니다. 본건 201호는 오피스텔로 분류되어 있습니다.

개별 물건 가치:

건물 사용승인일이 2021년으로 비교적 신축에 해당하여 건물 노후도가 낮습니다.

전용면적 84.59㎡ (약 25.59평)으로, 오피스텔 치고는 넓은 면적에 해당하여 1인 가구 외 2~3인 가구의 주거 용도로도 활용 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

교육시설:

신봉초등학교가 인근에 위치하여 자녀가 있는 세대의 교육 환경이 양호합니다.

인근에 중학교, 고등학교 등도 위치할 가능성이 있습니다. (추가 확인 필요)

편의시설:

주변 근린생활시설 및 상업 시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

대형마트, 병원 등 편의시설은 차량 이동을 통해 접근 가능할 수 있습니다.

주거환경:

아파트 단지, 다세대주택 등과 함께 있어 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

건축물 현황 차이:

일련번호 6 (202호)의 출입문 위치가 집합건축물대장 건축물현황도와 상이하므로, 본건 201호의 실제 내부 구조나 이용 상태도 현황도와 차이가 있을 수 있습니다. 경매 참가 시 반드시 현장 확인을 통해 재확인해야 합니다.

점유자 관련:

감정평가서상 점유자의 폐문부재로 인해 실제 이용상태와 차이가 있을 수 있다는 언급이 있습니다. 임대차 관계 및 실제 점유 현황에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

임대 관계 미상:

임대 관계가 미상인 점은 향후 명도 및 임대차 관련 분쟁 발생 가능성을 내포합니다.

복합 건물 용도:

같은 건물 내에 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 건물 관리에 대한 다양한 이해관계가 발생할 수 있습니다.

토지이용계획:

도시지역, 준주거지역, 중로2류, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 성장관리권역 등 여러 용도지역 및 제한사항에 묶여 있어 향후 건물 증개축 등 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다. (성장관리권역, 비행안전구역 등은 주의 깊게 확인해야 합니다.)

혐오시설:

주변 지역 검색 결과, 신봉초등학교와 가까운 거리에는 특별히 혐오시설이 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 광범위한 주변 지역에 대한 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년 준공된 비교적 신축 오피스텔로, 넓은 면적을 갖추고 있어 주거용으로 활용도가 높을 것으로 예상됩니다.

신봉초등학교 인근에 위치하여 입지 조건은 무난하며, 차량 및 대중교통 접근성 또한 양호한 편입니다.

등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보이며, 인수되는 보증금 또한 없는 것으로 파악됩니다.

다만, 집합건축물대장과 실제 현황 간의 차이 가능성, 임대차 관계 미확인 등은 투자 전 반드시 확인해야 할 리스크 요인입니다.

토지이용계획상 일부 제한 사항이 있어 향후 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

8. 투자 포인트

신축급 오피스텔: 2021년 준공으로 건물 상태 양호, 감가상각이 적음.

넓은 전용면적: 84.59㎡ (약 25.59평)으로 1~3인 가구 주거 수요 충족 가능.

양호한 입지: 초등학교 인근, 주변 상업 및 주거 혼재 지역.

권리관계 명확: 모든 권리가 매각으로 소멸되며 인수 부담 없음.

향후 시세 상승 기대: 용인시 수지구의 개발 잠재력 및 신규 주거 수요 고려 시 시세 상승 가능성.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 550,000,000원입니다.

인근 지역의 유사 오피스텔 시세, 최근 거래 사례, 본 물건의 장단점, 경매 시장의 수급 상황 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

정확한 시세 조사를 위해서는 해당 지역 부동산 중개업소를 통한 현장 방문 및 상담, 부동산 관련 정보 사이트(부동산원, KB부동산 등)의 실거래가, 호가 비교가 필수적입니다.

본 정보만으로는 정확한 현 시세 파악이 어려우므로, 현 시세 기준으로 예상 입찰가 범위를 특정하기는 어렵습니다.

따라서, 현재 감정가 5억 5천만원을 기준으로, 향후 시세 변동 및 추가 조사 결과에 따라 5억 2천만원 ~ 5억 8천만원 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다. 이는 일반적인 추정치이며, 실제 입찰 시에는 반드시 직접적인 시세 조사와 권리 분석을 재확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.