나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1167 [1] 경기도 화성시 장지동 1010 동탄2아이파크 3426동 4층404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 메리트감정 · 평가일 2025.05.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 장지동 소재 '서연초등학교' 북동측 인근에 소재하고 있으며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택, 공원등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 지하3층/지상20층 건물중 4층 404호로서,
(사용승인일: 2019.03.20)

외벽 : 몰탈위 페인팅, 일부 석재 붙임 마감등임.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감등임.
창호 : 샷시 창호등임.

이용상태

아파트로 이용중임(후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 도시가스설비, 지하주차장설비, 공동현관보안설비등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형,평지이며 아파트단지의 건부지임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 외곽공도에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(동탄2지구) , 지구단위계획구역(화성동탄(2)) , 소로1류(폭 10m~12m)(2014-10-01)(보행자전용도로, 동탄2지구)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(2014-10-01)(일반도로, 동탄2지구)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(일반도로, 동탄2지구)(접합),가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1167 (1)

소재지: 경기도 화성시 장지동 1010 동탄2아이파크 3426동 4층404호

용도: 아파트

감정가: 662,000,000원

토지면적: 83.79㎡ (약 25.35평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 96.92㎡ (약 29.32평) - 공급면적 기준

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농협은행

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1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 화성시 장지동 소재 '서연초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택, 공원 등이 소재하는 주거 밀집 지역입니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지의 형상 및 이용상태: 대체로 사다리형의 평지로, 아파트 단지 내 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 단지 내 도로를 통해 외곽 공도에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제3종일반주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2))으로 지정되어 있으며, 소로1류(폭 10m~12m) 및 중로1류(폭 20m~25m) 도로에 접하고 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

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1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 7월 18일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권 (을1)이 말소기준권리입니다.

* 매각 후 소멸 권리: 등기부등본상 모든 권리(근저당, 압류, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 879,586,583원

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대차 내역은 미상입니다.

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1.3. 상권분석

* 상권 특성: 본 건이 위치한 화성시 장지동은 대단지 아파트가 밀집된 대표적인 주거 지역으로, 가족 단위의 소비와 배달 수요가 꾸준히 발생하는 안정적인 상권입니다. 특히 배달 플랫폼 이용률이 높은 지역 특성상 다양한 업종과의 시너지가 예상됩니다.

* 주변 상업시설: 아파트 단지 내 근린생활시설과 더불어, 인근에 상업시설 및 편의시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의는 잘 갖춰져 있습니다.

* 특이사항: 현재 주변 지역에 대형 물류센터 건립 추진 등으로 교통량 증가 및 지역 갈등 가능성이 언급되는 보도가 있으나, 본 아파트 물건 자체에 직접적인 영향은 없을 것으로 보입니다.

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1.4. 생활정보

* 주거 환경: '서연초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택, 공원 등이 소재하는 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 학군: 서연초등학교가 북동측 인근에 위치하며, 서연중학교, 서연고등학교 등도 인근에 있어 교육 환경이 우수합니다.

* 편의시설: 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 건물 구조 및 상태: 2019년 3월 20일 사용 승인된 철근콘크리트구조의 지하 3층/지상 20층 건물 중 4층 404호입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 및 일부 석재 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시로 마감되어 있습니다.

* 설비 내역: 급배수, 위생, 난방, 승강기, 도시가스, 지하주차장, 공동현관 보안 설비 등이 구비되어 있습니다.

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1.5. 잠재적 리스크

* 임대차 정보 불확실성: 임차인 현황 상 보증금 합계는 0원이지만, 실제 점유 관계 및 내부 상태는 임대차 정보가 미상이므로 현장 조사가 필요합니다. 보증금이 없더라도 점유자와의 명도 협상이 필요할 수 있습니다.

* 시장 변동성: 부동산 시장의 전반적인 변동성에 따라 향후 매매가 및 시세에 영향을 받을 수 있습니다.

* 물류센터 건립 관련 교통 영향: 장지동 인근 지역에 물류센터 건립 계획이 있으나, 이는 해당 아파트 단지 자체보다는 주변 도로 교통량 증가에 영향을 줄 수 있는 사안입니다.

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1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 장지동에 위치한 신축급 아파트로, 우수한 학군과 편리한 교통, 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 권리관계가 명확하여 낙찰 후 인수되는 권리는 없으며, 비교적 양호한 시장 상황을 고려할 때 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다. 다만, 임대차 정보 미상에 따른 명도 및 내부 상태 확인이 필수적입니다.

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1.7. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2019년 사용 승인된 비교적 신축 아파트로, 건물 노후도가 낮습니다.

* 우수한 입지: 동탄2지구 내 서연초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 우수하며, 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 명확한 권리관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수하는 권리가 없습니다.

* 안정적인 주거 상권: 대단지 아파트 밀집 지역으로, 주거 수요가 꾸준히 유지되는 상권입니다.

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1.8. 예상 입찰가

감정가: 662,000,000원

인수 보증금: 0원

현재 시세 조사 결과, 유사 면적의 아파트 실거래가가 5.2억~6.5억원 수준으로 확인됩니다. 본 물건의 감정가는 현재 시세 범위 내에 있으며, 입찰 시에는 최신 시장 동향, 유사 물건의 낙찰가율, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 권리 인수 사항이 없으므로, 희망 수익률을 고려하여 감정가 대비 80%~90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 본 건의 경우, 감정가 662,000,000원 기준으로 약 530,000,000원에서 596,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 이는 단순 참고용이며, 최종 입찰가는 충분한 시장 분석 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.