나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55724 [1] 경기도 용인시 처인구 남사읍 완장리 945 이편한세상용인한숲시티2단지 201동 4층404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 백석 · 평가일 2025.05.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 남사읍 완장리 소재 ""한숲 초등학교"" 북측 인근에 위치하며
부근으로 아파트, 단독주택 및 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 중.소규모의 공장 및 창
고 공원등이 소재하며 주거지로서의 제반 주위환경은보통인 편임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인
편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 23층건 아파트 중 4층 404호로서,

외 벽 : 몰탈 위 페인트 및 일부 석재붙임.
내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임.
창 호 : 하이샷시 및 알루미늄샷시 이중창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.(후면 ""내부구조도"" 참고)

설비내역

기본적인 위생 급.배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 승강기, 공동현관보안설비, 지하주차
장 등임.

토지의 형상 및 이용상태

남동측 하향 완경사지를 평지 조성한 부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 정문을 이용하여 단지 진출입 용이하며 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2014-12-15), 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭
20m~25m)(접합)

가축사육제한구역(2021-05-28)(전부제한지역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 성장관리권역
<수도권정비계획법>

토지거래계약에관한허가구역

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 수원지방법원 2025타경55724 (1)

소재지: 경기도 용인시 처인구 남사읍 완장리 945 이편한세상용인한숲시티2단지 201동 4층404호

용도: 아파트

감정가: 381,000,000원

채권자: 한OOOOOOO (한국자산관리공사로 추정)

경매 구분: 부동산임의경매

특이사항: 유동화물건

1.2. 면적 정보

토지 면적: 67.37㎡ (약 20.38평)

토지 지분: 67.372㎡ (약 20.37평)

건물 면적 (공급면적): 84.66㎡ (약 25.61평)

건물 지분: 84.658㎡ (약 25.61평)

*참고: 본 건의 전용면적 정보는 제공된 JSON에서 특정 호수(404호)에 대한 상세 정보가 누락되었습니다. 공급면적 기준으로 판단합니다.

1.3. 매각 대상 정보

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 경기도 용인시 처인구 남사읍 완장리 소재 "한숲초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 아파트 단지, 단독주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 중소규모 공장 및 창고, 공원 등이 혼재하고 있어 주거지로서의 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통망

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

2.3. 토지 현황

남동측 하향 완경사지를 평지로 조성한 부정형 토지 위에 아파트 건물이 건축되어 있습니다.

단지 진출입은 남측 정문을 통해 가능하며, 외곽 도로망과 잘 연계되어 있습니다.

2.4. 지역 지구 및 규제

* 용도지역: 도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역

* 도로: 중로1류 (폭 20m~25m) 접합

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역(전부제한지역), 상대보호구역, 준보전산지, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역

3. 권리분석

3.1. 경매 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경55724 (1)

채권자: 한OOOOOOO

경매 구분: 부동산 임의경매

감정평가액: 381,000,000원

3.2. 등기부 현황 및 말소기준권리

* 을1 (2019.12.23.) 근저당권 한국자산관리공사 (203,550,000원)이 본 건의 말소기준권리입니다.

* 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

* 말소 예정 권리: 을1(근저당), 을3(근저당), 갑3(가압류), 갑5(임의경매)

* 권리 이외 사항: 갑2(신탁등기말소), 갑4(소유권일부이전)

3.3. 채권 총액

등기부상 채권 총액: 360,839,830원 (근저당 2건, 가압류 1건, 경매 신청 1건)

3.4. 임차인 현황

* 임대관계 미상.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 비록 인수되는 임차보증금이 없는 것으로 명시되어 있으나, 임대관계가 미상인 점은 투자 시 주의가 필요합니다. 예상치 못한 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다.

3.5. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (물건명세서상 지상권 없음)

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권

본 건 주변으로 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의는 가능합니다. 대규모 상업 시설은 인접 지역에 위치할 것으로 예상됩니다.

4.2. 생활 편의시설

* 주변에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 쇼핑 및 편의시설 이용이 가능합니다.

* 대중교통 이용이 보통 수준입니다.

4.3. 교육 환경

* "한숲초등학교"가 인근에 위치하고 있습니다.

* 토지이용계획상 "상대보호구역"으로 지정되어 있어 교육 환경은 보호받는 구역에 해당합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적 제한

* 토지이용계획상 준보전산지, 성장관리권역, 토지거래계약허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 가축사육제한구역(전부제한지역)으로 지정되어 있습니다.

5.2. 임대차 관계 미상

* 본 건은 임대관계가 미상으로, 명도 진행 시 예상치 못한 점유자나 법적 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

* 인수되는 보증금은 없으나, 이에 대한 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다.

5.3. 기타 사항

* 유동화물건으로, 채권의 양도 및 관리 주체에 대한 이해가 필요할 수 있습니다.

* 주변에 중소규모 공장 및 창고 등이 소재합니다.

6. 종합 의견

본 건은 경기도 용인시 처인구 남사읍에 위치한 아파트로, 일반적인 주거 환경과 교통망을 갖추고 있습니다. 경매 물건으로서 시세 대비 저렴한 취득 기회를 제공할 수 있으나, 임대관계 미상이라는 명확한 리스크 요인을 안고 있습니다. 토지이용계획상 일부 제한 사항도 존재하며, 주변에 공장 및 창고가 혼재하는 점은 주거 쾌적성에 영향을 줄 수 있습니다. 투자 결정 시 신중한 접근이 요구됩니다.

7. 투자 포인트

* 지역 내 아파트 단지로, 브랜드 인지도가 있는 '이편한세상' 단지입니다.

* "한숲초등학교"와 인접하여 학군 배정에 유리할 수 있습니다.

* 경매 물건으로 시세 대비 저가 매수의 기회가 있을 수 있습니다.

* 인수되는 권리가 없어 권리 분석이 비교적 명확합니다 (임차인 제외).

8. 예상 입찰가

감정가 381,000,000원을 기준으로, 본 건의 임차인 보증금 인수액이 0원이므로 감정가를 초기 입찰가의 기준으로 삼을 수 있습니다.

하지만, 명도 관련 비용, 미상 임차인으로 인한 잠재적 분쟁 비용, 현재 시장 상황, 유사 물건의 실거래가 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

예상 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이하에서 시작하되, 현장 조사 및 권리 관계 재확인을 통해 최종 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.