나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1118 [1] 경기도 수원시 권선구 세류동 211-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2025.06.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 '세류중학교' 북서측 인근에 위치하며,
주위는 단독주택, 다가구 및 연립주택, 각종 근린생활시설 등이 위치함.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며, 인근으로 버스정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

평탄한 부정형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북서측으로 약5-6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2011-07-26)(세류중학교
(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지
및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권
정비계획법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

건물감정평가요항표 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 단독주택으로서,(사용승인일 : 2005.10.27)

외벽 : 치장벽돌 등 마감 등.
내벽 : 몰탈위 종이벽지 및 타일붙임 등
창호 : 하이샤시창호 등 마감.

이용상태

1층 : 방3, 거실, 주방, 욕실, 보일러실, 다용도실, 발코니(확장)
2층 : 방3, 거실, 주방, 욕실, 발코니(일부확장)

설비내역

위생 및 급.배수설비, 난방설비(태양열), 가스설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

경량파이프조 아크릴지붕(차광막) ≒ 28.3㎡

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 본건물 2층 옥상에 ""태양열설비(가정용, 3kw)"" 되어 있음.(별첨, 사진 참조)

② 옥탑(계단실)은 2층과 일체형 구조로서 건물에 포함 평가하였음.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

수원지방법원 2025타경1118 (1)

소재지

경기도 수원시 권선구 세류동 211-2

물건종별

단독주택

감정가

601,821,000원

토지면적

123. 80㎡ (약 37.45평)

건물면적

144. 96㎡ (약 43.85평)

매각대상

토지/건물일괄매각

경매구분

부동산임의경매

채권자

이OO

1.1. 입지조건

주위환경

본 건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 '세류중학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구 및 연립주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다.

교통상황

본 건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합)에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(세류중학교), 비행안전제5구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등의 규제 사항이 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

토지 등기부상 말소기준권리는 2015년 7월 14일 접수된 수원중앙새마을금고의 근저당권(을5)입니다.

소멸되는 권리

매각으로 인해 수원중앙새마을금고 근저당권, 이광용 근저당권, 정웅종합건설주식회사 근저당권, 이광용 임의경매개시결정 등기 등 본 건보다 후순위 권리 및 임의경매 개시 결정 등기는 모두 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

자료상 명시된 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황

* 김나윤: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-03-04, 대항력 없음.

* 나홍필: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2005-12-09, 대항력 있음.

인수 보증금 합계: 0원

대항력 있는 임차인 나홍필 관련 주의사항:

해당 임차인은 대항력은 있으나, 명시된 보증금은 0원입니다. 그러나 대항력의 존재로 인해 명도에 있어 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있으며, 보증금 외 별도의 금전적 협의가 필요할 가능성도 배제할 수 없습니다. 이에 대한 철저한 사전 조사 및 협상이 필요합니다.

1.3. 상권분석

주변 실거래가 분석

제공된 JSON 데이터에 따르면, 인근의 연립/다세대 주택의 최근(2026년 3월) 실거래가 수준은 다음과 같습니다.

* 전용면적 약 46.68㎡(약 14평) 물건: 2억 7,300만원

* 전용면적 약 21.11㎡(약 6.4평) 물건: 1억 9,000만원

* 전용면적 약 57.58㎡(약 17.4평) 물건: 1억 5,500만원

이는 공급 유형(연립/다세대) 및 면적, 층수 등에 따라 가격 편차가 매우 크며, 본 건과 같은 단독주택과는 직접적인 시세 비교에 한계가 있습니다. 다만, 해당 지역에서 주택 거래가 이루어지고 있음을 알 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 시설

세류중학교 인근에 위치하며, 단독주택, 다가구, 연립주택 등 주거 시설이 밀집해 있습니다. 각종 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

교통

차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

명도 리스크

2005년부터 거주하며 대항력을 보유한 임차인 나홍필의 존재는 본 건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 보증금이 0원이라 할지라도 임차인과의 명도 협상이 원활하지 않을 경우, 명도 소송 등 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

건물 노후도

2005년에 건축된 건물로, 향후 예상치 못한 유지보수 또는 수리 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

혐오시설 유무

주변 지역에 대한 상세한 지도 검색을 통해 혐오시설(예: 대규모 공장, 폐기물 처리 시설 등) 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다. 제공된 정보만으로는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 경기도 수원시 권선구 세류동에 위치한 단독주택으로, 준수한 입지 조건과 주거 환경을 갖추고 있습니다. 그러나 장기간 거주하며 대항력을 확보한 임차인의 존재는 명도 과정에서의 불확실성을 높이는 주요 요인입니다. 감정가 대비 높은 총 채권액(약 7억 7천여만원)은 경쟁 입찰이 제한적일 수 있음을 시사하나, 잠재적 명도 리스크는 낙찰가에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

실거주 적합성

명도 문제가 원만히 해결될 경우, 개인 주택으로 사용하기에 양호한 입지와 규모를 갖추고 있습니다.

가치 상승 잠재력

지역 개발 계획이나 재건축, 리모델링 등을 통해 향후 부동산 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

단독주택의 장점

아파트와 달리 독립적인 주거 공간을 확보할 수 있으며, 개인의 라이프스타일에 맞춘 활용이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가

601,821,000원

주요 고려사항

* 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 관련 불확실성 및 잠재적 비용 발생 가능성.

* 감정가 대비 높은 총 채권액으로 인한 잠재적 유찰 가능성 또는 시세 대비 낮은 낙찰가 형성 가능성.

예상 입찰가 범위

상기 고려사항을 종합적으로 판단할 때, 감정가의 약 70% 수준을 보수적인 입찰가 범위로 제안합니다.

420,000,000원 ~ 480,000,000원

(참고: 최종 입찰가 결정은 반드시 현장 답사를 통한 건물 상태 확인 및 임차인과의 직접적인 협상 결과를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.