나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509093 [1] 인천광역시 계양구 효성동 301-1 뉴서울6차아파트 602동 6층 607호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤재감정 · 평가일 2025.05.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 효성동 소재 ""효성남초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는
유사형의 아파트, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입
니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬라브지붕 21층 건물 내 제6층 제607호로서,
외벽 : 몰탈위 페인트 마감 등,
창호 : 샤시창호입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생.급배수설비, 도시가스, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 가장형의 토지로서, 아파트 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

아파트 부지 남동측으로 아파트 진출입로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2040 인천광역시 경관계획(자세한 사항은 건축과 문
의 032-450-5594)).

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경509093 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 효성동 301-1 뉴서울6차아파트 602동 6층 607호

용도: 아파트

감정가: 228,000,000원

토지면적: 27.08㎡ (약 8.19평)

건물면적: 59.79㎡ (약 18.09평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

1.1. 아파트 상세정보

아파트명: 뉴서울6차아파트

사용승인일: 1995년 5월 30일

동수: 2개동

세대수: 총 370세대

전용면적: 59.79㎡ (약 18.09평)

토지 지분면적: 27.08㎡ (약 8.19평)

해당 동/호수: 602동 6층 607호

1.2. 토지 정보

토지면적: 27.08㎡ (약 8.19평)

토지이용계획 및 제한상태: 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 효성동 소재 "효성남초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 유사 형태의 아파트, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

주변 시설

* 교육 시설: 효성남초등학교가 본건 남서측 인근에 위치하여 자녀의 통학이 편리합니다.

* 교통 시설: 단지 남동측으로 아파트 진출입로가 개설되어 있으며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 생활 편의 시설: 주변에 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

3. 권리분석

등기부 현황 요약

본건 건물 등기부에는 다수의 소유권 이전, 근저당, 근저당부채권질권, 가압류, 임의경매 개시 결정 등의 권리가 등기되었으나, '을7' 근저당(국민은행, 2016-10-10 접수, 158,760,000원)이 말소기준권리이며, 이후 등기된 대부분의 권리(을8, 을8-4, 갑6, 갑7, 갑8, 갑9, 갑10)는 '말소' 처리된 것으로 확인됩니다. 이는 경매 절차를 통해 이러한 권리들이 소멸될 예정임을 시사합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

자료상 "지상권개요:"로 기재되어 있으나, 구체적인 내용이 누락되어 있어 해당 권리가 실질적으로 존재하는지, 존재한다면 어떤 영향을 미치는지 추가 확인이 필수적입니다.

인수되는 권리

상기 "매각으로 소멸되지 않는 권리" 외에는 인수되는 권리가 없는 것으로 판단됩니다.

총 채권액

등기부상 채권 총액은 249,745,929원입니다.

임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 임차인의 보증금 및 차임에 대한 상세 정보는 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유 관계 및 대항력 있는 임차인 유무에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 주로 주거용 아파트 단지로 구성되어 있어, 상권은 해당 아파트 단지 및 인근 지역 주민들을 대상으로 하는 근린생활시설 위주로 형성되어 있습니다. 대규모 상업 시설이나 업무 지구와의 연계성은 낮으나, 일상생활에 필요한 기본적인 상업 및 편의시설 이용은 용이합니다.

5. 생활정보

단지 내/주변 편의시설

* 단지 내 복리시설로 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거 보관소가 마련되어 있습니다.

* 총 163대의 주차 공간을 확보하고 있습니다.

* 전기차 충전 시설(지상 10대, 지하 4대)도 갖추고 있습니다.

주거 환경

* 단지는 효성남초등학교 인근에 위치하여 자녀의 통학에 편리합니다.

* 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

건물 노후도

1995년 5월에 사용 승인된 건물로, 약 30년 경과하여 건축물의 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

지역 제한

과밀억제권역에 해당하여 향후 개발 및 투자 관련 제한이 있을 수 있습니다.

미상 임대차 정보

임차인 현황이 '미상'으로 기재되어 있어, 실제 점유 관계 및 대항력 있는 임차인 유무에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

지상권 개요

등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권 개요가 기재되었으나, 구체적인 내용이 누락되어 있어 추가 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 계양구 효성동의 신축 아파트 단지에 속해 있으며, 초등학교가 인근에 위치하고 교통 접근성도 보통 수준으로 주거 환경은 양호한 편입니다. 감정가 대비 최근 실거래가 평균이 다소 낮게 형성되어 있어, 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 잠재력이 있습니다. 다만, 건물 노후도, 미확인 임대차 정보, 그리고 등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 대한 불확실성은 투자 결정 전 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

입지

효성남초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 수요가 예상됩니다.

가격 메리트

감정가 228,000,000원 대비 최근 실거래가 평균(약 212,000,000원)이 낮아, 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

개발 잠재력

향후 지역 개발 계획에 따라 주거 가치가 상승할 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 59.79㎡ 면적의 해당 아파트 2~4층 매물은 2026년 5월부터 7월까지 208,000,000원에서 218,000,000원 사이에서 거래되었습니다.

감정가는 228,000,000원으로, 최근 실거래가 평균보다 높습니다.

본 물건은 6층으로, 층수와 최근 실거래가를 고려했을 때, 현재 시세를 반영한 적정 입찰가는 약 215,000,000원 수준으로 예상됩니다.

이보다 조금 더 경쟁을 감안하여 220,000,000원 내외까지 고려해 볼 수 있으나, 최종 입찰가는 임장 결과 및 현장 분위기를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.