나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508982 [1] 인천광역시 남동구 논현동 680-1 1층103호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경신 · 평가일 2025.05.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 ""소래포구역(수인분당선)"" 남동측으로 약350미터
지점에 위치하며 주위 일대는 동류형의 판매시설, 근린생활시설 및 아파트 등이 혼재
하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하고 인근에 버스정류장과 소래포구역(수인분당선)이 소재하여
제반 대중교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사지붕 3층건 내의 1층 103호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등.
창호 : 새시 창호등임.

이용상태

공부상 시장(판매시설)이며, 오픈형상가로 인접호수와 벽체구분 없음.

설비내역

기본 급배수설비, 위생설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로 판매시설 및 근린생활시설, 위락시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 약28미터, 북서측으로 약12미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역(논현2), 대로3류(폭25m~30m)(접함)
가축사육제한구역, 현상변경허가 대상구역(2024-04-03)(역사문화환경 보존지역)
과밀억제권역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

공부상 시장 판매시설이며, 오픈형 상가로 인접호수와 벽체구분 없음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 남동구 논현동 680-1번지에 소재하며, 새로운 주소로는 인천광역시 남동구 소래역로 12 (논현동)입니다. 소래포구역(수인분당선)에서 남동측으로 약 350미터 지점에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 유사한 판매시설, 근린생활시설 및 아파트 단지들이 혼재되어 있는 지역입니다.

1.2. 교통 및 도로 접근성

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 수인분당선 소래포구역이 인접해 있어 교통 접근성이 매우 우수합니다. 남서측으로는 약 28미터, 북서측으로는 약 12미터의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 불편함이 없습니다.

1.3. 토지 이용계획

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역(논현2), 대로3류(폭25m~30m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 현상변경허가 대상구역(2024-04-03)으로 지정된 역사문화환경 보존지역에 속하며, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.4. 건물 개요

본건은 철근콘크리트조 경사지붕 3층 건물 내 1층 103호로, 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 새시 창호로 이루어져 있습니다. 공부상 용도는 판매시설이며, 제2종 근린생활시설 및 위락시설로도 이용 가능합니다. 건물은 총 3층으로 구성되어 있으며, 총 480개의 호실이 있습니다. 건물의 연면적은 22,388.06㎡이며, 대지면적은 6,959.6㎡입니다. 건폐율은 69.18%, 용적률은 162.42%입니다. 건물 사용승인일은 2011년 8월 23일입니다.

1.5. 물건 상세 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경508982 (1)

감정가: 96,000,000원

토지면적: 5.18㎡ (약 1.57평)

토지지분: 5.176㎡ (약 1.57평)

건물면적: 6.60㎡ (약 2.00평)

건물지분: 6.6㎡ (약 2.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유에스아이제삼차유동화전문유한회사

특이사항: 유동화 물건

주의사항: 공부상 시장 판매시설이며, 오픈형 상가로 인접 호수와 벽체 구분 없음.

2. 입지조건

2.1. 지역 특성

본건이 위치한 인천광역시 남동구 논현동 일대는 소래포구 역세권을 중심으로 다양한 판매시설, 근린생활시설, 주거 단지가 복합적으로 발달한 지역입니다. 특히, 수인분당선 소래포구역과의 근접성은 해당 지역의 상업 및 주거 활동에 긍정적인 영향을 미치고 있습니다. 또한, 논현포대근린공원과 같은 녹지 공간이 인접하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

2.2. 주변 시설

인근에는 논현포대근린공원, 늘솔길공원양떼목장, 소래습지생태공원 등 다양한 공원 및 자연 시설이 위치하고 있습니다. 또한, 소래포구 포차거리, 다양한 음식점, 편의점, 숙박시설 등이 발달해 있어 생활 편의성이 높습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건 집합건물 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리는 2011년 9월 9일 접수된 우리은행의 근저당권(을1)입니다. 이외에 소유권이전 등기, 신탁등기 말소, 롯데카드 및 하나카드의 가압류, 그리고 현재 진행 중인 임의경매 개시결정 등기(갑9)가 존재합니다.

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리(을1)보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 별도로 명시되어 있지 않습니다. 따라서, 일반적으로 매각으로 인해 모든 권리가 소멸된다고 볼 수 있습니다.

3.3. 임차인 현황

본건의 임차인 현황에 따르면 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계에 대한 구체적인 내용은 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본건이 위치한 인천광역시 남동구 논현동 일대는 소래포구역을 중심으로 형성된 상업 지역입니다. 인근에 주거 단지와 함께 판매시설, 근린생활시설이 밀집해 있어 유동 인구가 풍부한 편입니다. 특히, 소래포구역은 지하철과 버스 노선이 잘 갖춰져 있어 대중교통 이용객들의 접근성이 높습니다. 다만, 해당 지역은 상권 분석 시스템상 '서울시 상권분석 서비스'와 같은 상세한 데이터는 제공되지 않으나, 인천광역시 자체적으로 제공하는 상권 분석 정보를 통해 지역별 특성을 파악할 수 있습니다.

4.2. 주변 경쟁 시설

주변에 다수의 판매시설과 근린생활시설이 혼재되어 있어 경쟁 환경이 형성되어 있습니다. 오픈형 상가로 인접 호수와 벽체 구분이 없어 개방적인 공간을 활용할 수 있으나, 이는 사생활 보호 및 독립성 측면에서는 단점으로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

소래포구역 주변으로 다양한 음식점, 카페, 편의점 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 또한, 인근에 위치한 논현포대근린공원은 산책 및 여가 활동을 즐길 수 있는 공간을 제공합니다.

5.2. 주거 및 공공시설

주변에 아파트 단지가 분포하고 있어 기본적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 또한, 소래포구역 인근 대중교통망은 출퇴근 및 이동을 용이하게 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건 자체 특성

본건은 오픈형 상가로 인접 호수와의 벽체 구분이 없어 공간 활용의 유연성이 있는 반면, 소음, 냄새, 프라이버시 등에 대한 민감도가 높을 수 있습니다. 이는 영업 활동 시 고려해야 할 사항입니다.

6.2. 법적/행정적 제한

본건 토지는 역사문화환경 보존지역으로 지정되어 있어 건축이나 개발 행위 시 현상 변경 허가가 필요할 수 있습니다 (2024-04-03). 이러한 사항은 향후 재산권 행사나 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

6.3. 권리 및 임대차 관련

임대 관계가 미상이고 인수 보증금이 0원인 점은 확인되었으나, 실제 임차인이 존재할 경우 명도에 대한 추가적인 확인과 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 남동구 논현동에 위치하며, 소래포구역 초역세권에 해당하는 좋은 입지를 가지고 있습니다. 교통이 편리하고 주변 편의시설 및 공원이 잘 갖추어져 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다. 건물 자체는 오픈형 상가로 독특한 활용이 가능하나, 이는 동시에 소음, 프라이버시 등의 이슈를 야기할 수 있습니다. 등기부상 권리관계는 비교적 명확하나, 임대차 관계 미상인 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 역사문화환경 보존지역 지정은 장기적인 관점에서 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 소래포구역 초역세권의 우수한 교통 및 입지 조건.

* 다양한 판매시설 및 근린생활시설이 밀집한 상권.

* 개방적인 오픈형 상가로 독특한 공간 연출 및 활용 가능.

* 인근 공원 등 쾌적한 주변 환경.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 96,000,000원입니다. 인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다. 주변 시세, 물건의 현황, 잠재적 리스크 요인, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 본 보고서에서는 감정가를 기준으로 초기 입찰 참고가격을 제시합니다.

* 참고 입찰가: 96,000,000원 (감정가 기준)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.