나이스옥션 법원경매 인천 2024타경15058 [1] 인천광역시 계양구 주부토로459번길 5, 가동 1층102호 (작전동,삼미아파트) 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

현재 파악된 물건의 기본 정보는 다음과 같습니다.

* 사건번호: 인천지방법원 2024타경15058 (1)

* 소재지: 인천광역시 계양구 주부토로459번길 5, 가동 1층102호 (작전동, 삼미아파트)

* 용도: 아파트

* 감정가: 125,000,000원

* 토지면적: 3790.80㎡ (약 1146.75평)

* 토지지분: 41.6988㎡ (약 12.61평)

* 건물면적: 58.05㎡ (약 17.56평) - 전용면적 기준

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이OO

* 건물 구성: 삼미아파트 가동 1층 102호, 철근콘크리트구조, 1984년 12월 준공.

2. 입지조건

해당 물건은 인천광역시 계양구 작전동에 위치하며, 주변은 주거 밀집 지역으로 형성되어 있습니다.

* 교통: 인근 대중교통 이용이 용이하며, 주요 도로망 접근성이 양호합니다. (정확한 대중교통 노선 및 역 정보는 추가 확인 필요)

* 주변환경: 조용한 주거 환경을 갖추고 있으며, 생활 편의시설 접근성이 보통 수준입니다.

3. 권리분석

본 건의 권리 관계는 다음과 같이 분석됩니다.

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 2024년 3월 5일 계양세무서장의 압류.

* 본 경매 사건(강제경매)은 2024년 11월 18일 이명자씨에 의해 신청되었으며, 이는 말소기준권리보다 늦습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 175,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자 및 확정일자: 2022년 5월 31일

* 배당신고일자: 2024년 11월 18일

* 대항력: 있음. 임차인의 전입일자(2022.05.31)가 말소기준권리(2024.03.05)보다 앞서므로 대항력이 인정될 가능성이 높습니다.

* 인수되는 권리:

* 대항력 있는 임차인 이 의 보증금 175,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 본 경매의 주요 인수 권리 사항입니다.

* 집합건물 등기부 요약 상, 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 명시되어 있지 않으나, 임차인 권리가 가장 중요하게 고려되어야 합니다.

* 특이사항:

* 대지권 미등기: 현재 등기부상 대지권이 분리 등기되지 않은 상태입니다. 매각 이후 대지권 취득을 위한 별도 절차가 필요할 수 있습니다.

* 중복사건: 동일 물건에 대해 복수의 경매 사건이 진행 중일 수 있습니다. 진행 현황을 면밀히 파악해야 합니다.

4. 상권분석

해당 물건이 위치한 인천 계양구 작전동 일대는 오랜 기간 형성된 주거 지역으로, 단지 규모에 따른 상업 시설이 발달해 있습니다.

* 생활 편의시설: 단지 인근에 마트, 병원, 은행, 관공서 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. (구체적인 시설 정보는 지도 검색으로 확인)

* 상업 밀집도: 주변 지역의 상업 밀집도는 보통 수준으로, 주거 지역의 특성을 반영합니다.

5. 생활정보

주거지로서의 생활 편의성은 다음과 같이 분석됩니다.

* 교육: 인근에 초등학교, 중학교 등 교육 시설이 분포하고 있어 자녀 교육에 비교적 편리한 환경을 제공합니다. (정확한 학교 명칭 및 거리는 추가 확인 필요)

* 녹지/휴식: 지역 내 공원 및 녹지 공간 접근성이 양호한 편이며, 쾌적한 주거 환경 조성을 기대할 수 있습니다. (구체적인 공원 정보는 지도 검색으로 확인)

* 의료: 종합병원 및 지역 병원 이용이 가능하여 의료 서비스 접근성이 확보됩니다. (정확한 병원 명칭 및 거리는 추가 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

본 물건은 다음과 같은 잠재적 리스크를 내포하고 있어 신중한 접근이 필요합니다.

* 대항력 있는 임차인 인수: 보증금 175,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 낙찰자가 이를 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 감정가 대비 높은 임차인 보증금: 본 물건의 감정가(125,000,000원)가 대항력 있는 임차인의 보증금(175,000,000원)보다 낮습니다. 이는 낙찰 후 보증금 회수에 문제가 발생하거나, 낙찰자가 예상보다 많은 자금을 투입해야 할 위험이 있음을 시사합니다.

* 대지권 미등기: 대지권이 현재 등기부상 분리 등기되지 않아, 소유권 이전 과정에서 추가적인 절차 및 시간 소요가 발생할 수 있습니다.

* 중복사건: 여러 경매 사건이 동시에 진행될 수 있어, 복잡한 권리 관계 및 진행 상황을 파악하는 데 주의가 필요합니다.

* 건축 노후화: 1984년 준공된 아파트로, 건물의 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 계양구 작전동에 위치한 아파트로, 감정가 1억 2천5백만 원에 경매로 나왔습니다. 가장 큰 특징은 1억 7천5백만 원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점입니다. 이 임차인의 보증금이 감정가를 초과하므로, 낙찰자는 해당 보증금을 인수해야 할 가능성이 매우 높으며, 이는 투자 위험을 크게 높이는 요인입니다. 또한, 대지권 미등기 및 중복 사건 등의 문제도 추가적으로 고려해야 합니다. 입지 및 생활 편의성은 일반적인 주거 단지 수준으로 평가되나, 이러한 권리 관계의 복잡성과 부담이 투자 수익성에 미칠 영향을 신중하게 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

위험 요인에도 불구하고 다음과 같은 투자 포인트를 고려해볼 수 있습니다.

* 잠재적 시세 차익: 만약 임차인 문제를 원만히 해결하고, 향후 지역 발전이나 재건축/리모델링 가능성 등이 현실화된다면 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 경쟁력 있는 가격 접근: 권리 관계의 복잡성으로 인해 일반적인 경매 물건보다 낮은 가격으로 접근할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. (단, 이는 인수되는 보증금 부담을 충분히 고려한 후의 가격이어야 합니다.)

* 실거주 가치: 대항력 있는 임차인 문제를 해결하고 실거주 목적으로 접근할 경우, 상대적으로 저렴한 가격으로 내 집 마련의 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부 및 금액이 가장 큰 변수입니다. 현재 감정가 125,000,000원 대비 임차인 보증금 175,000,000원으로, 임차인의 보증금 전액을 낙찰자가 인수해야 한다면, 실질적인 초기 투자금은 감정가를 훨씬 상회하게 됩니다. 따라서, 예상 입찰가는 해당 임차인 보증금 인수 금액과 물건의 시장 가치를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

구체적인 예상 입찰가 산정을 위해서는:

* 해당 아파트의 최근 실거래가 및 주변 시세 조사.

* 임차인과의 협상 가능성 또는 법적 절차 진행 시 예상되는 비용 분석.

* 향후 발생할 수 있는 제반 비용(취득세, 법무사 비용, 수리비 등) 고려.

이러한 제반 사항을 종합적으로 고려했을 때, 임차인 보증금 175,000,000원을 최우선으로 감안하고, 물건의 실제 가치와 시장 상황을 반영하여 신중하게 결정해야 합니다. 1차 경매 감정가 125,000,000원으로는 명확히 감당하기 어려운 금액으로 판단되며, 실제 입찰 참여 시에는 추가적인 심층 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.