나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71614 [1] 경기도 가평군 상면 행현리 OOOOOO 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 가평군 상면 행현리 소재 ""행현2마을회관"" 남서측에 위치하며, 인근은 펜션,
전원주택 및 농경지 등이 소재하는 전원주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1),(2) : 남동측 하향완경사지내 2필일단의 사다리형 토지로 펜션 부지임,

일련번호(5) : 북동측 하향완경사의 사다리형 토지로 펜션 부지임,

일련번호(7) : 남동측 하향완경사의 사다리형 토지로 펜션 부지임,

일련번호(9) : 도로임.

인접 도로상태

일련번호(1),(2) : 남동측으로 폭 약 4M의 포장도로와 접함,

일련번호(5) : 북동측, 남동측 및 남서측으로 폭 약 4M의 포장도로와 접함,

일련번호(7) : 남동측 일부 및 남서측으로 폭 약 4M의 포장도로와 접하나, 단차로 인하여 진

출입이 어렵고 인접토지를 이용하여 출입함,

일련번호(9) : 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :
계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 영농여건불리농지,

일련번호(2),(5),(7),(9) :
계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
, 자연보전권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

후첨 ‘사진용지’와 같이 본건 지상에 펜션 4개동이 목재계단(데크)으로 연결되어 있으며,
소유자 미상의 제시외건물 ㄱ)~ㅅ)이 소재하는 바, 감정평가 목적을 고려하여 간이실측에 의
한 개략적 면적을 기준으로 그 구조, 사용자재, 시공정도, 관리상태 등을 종합적으로 참작하
여 감정평가하였음.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-본건중 일련번호(1),(2)는 두 필지 이상의 토지가 일단지를 이루어 용도상 불가분의 관계에
있거나, 건물의 소재 및 위치, 인접 필지와의 상관관계 및 이용상황 등으로 보아 일단지로
이용되는 것이 보다 합리적이라고 판단되어 일단지로 평가하였음.

-본건 지상에 자생하는 수목, 목재계단 및 조경석은 거래관행 등을 고려하여 토지에 포함하
여 감정평가하였으며, 일련번호(9)토지는 공유지분 토지로서 지분의 위치가 특정되지 않아
대상물건 전체의 가액에 지분비율을 적용하여 감정평가하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(3):
블록구조 경사지붕(경량철골구조) 2층건으로서,
외벽:세멘몰탈 및 세라믹 마감,
내벽:벽지 및 타일붙임 마감,
창호:샷시창호임,

일련번호(4):
블록구조 경사지붕(경량철골구조) 단층건으로서,
외벽:세멘몰탈 마감,
내벽:벽지 및 타일붙임 마감,
창호:샷시창호임,

일련번호(6),(8):
블록구조 경사지붕(경량철골구조) 2층건으로서,
외벽:세멘몰탈 마감,
내벽:벽지 및 타일붙임 마감,
창호:샷시창호임.

이용상태

공히 펜션 및 관리실로 이용중임(후첨 ""내부구조도"" 참조).

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 ‘사진용지’와 같이 본건 지상에 펜션 4개동이 목재계단(데크)으로 연결되어 있으며,
소유자 미상의 제시외건물 ㄱ)~ㅅ)이 소재하는 바, 감정평가 목적을 고려하여 간이실측에 의
한 개략적 면적을 기준으로 그 구조, 사용자재, 시공정도, 관리상태 등을 종합적으로 참작하
여 감정평가하였음.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 현장조사시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부구조 및 이용상태 등은 일
반건축물대장상 건축물현황도 등에 의하여 표준적인 상황을 기준하였으며, 실제 내부구조 및
이용상황이 상이할 수 있으니 경매참여시 별도 확인을 요함.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 매각 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 가평군 상면 행현리 481-12에 소재한 부동산 임의경매 사건입니다.

사건번호는 남양주지원 2025타경71614 (1)이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

본 건의 감정가는 1,296,942,300원입니다.

토지 총 면적은 2296.00㎡(약 694.54평)이며, 이 중 토지 지분 면적은 2115.446㎡(약 640.09평)입니다. 토지 제시외 면적은 없습니다.

건물 총 면적은 629.19㎡(약 190.35평)이며, 건물 지분 면적 또한 629.19㎡(약 190.35평)입니다. 건물 제시외 면적은 183.70㎡(약 55.57평)입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 가평축산업협동조합입니다.

주요 특이사항으로는 공동담보, 지분매각이 있으며, 주의사항으로는 일괄매각 및 제시외 건물 매각 포함입니다.

건물은 블록구조 경사지붕(경량철골구조)의 2층 및 단층 건물로, 펜션 및 관리실로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 가평군 상면 행현리에 위치하며, "행현2마을회관"에서 남서측 방향에 자리하고 있습니다.

주변 환경은 펜션, 전원주택 및 농경지가 혼재된 전원주택지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황은 차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 제반 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

토지는 일련번호(1),(2),(5),(7)의 경우 남동측 또는 북동측 하향 완경사지에 위치한 사다리형 토지로 펜션 부지로 이용되고 있습니다. 일련번호(9)는 도로로 이용되고 있습니다.

인접 도로 상태는 일련번호(1),(2)는 남동측 폭 약 4M의 포장도로에 접해 있으며, 일련번호(5)는 북동측, 남동측, 남서측 폭 약 4M의 포장도로에 접해 있습니다. 일련번호(7)은 남동측 일부와 남서측 폭 약 4M 포장도로에 접하나, 토지 내 단차로 인해 직접적인 진출입에 어려움이 있어 인접 토지를 이용해야 할 수 있습니다.

토지이용계획 및 제한 상태로는 계획관리지역, 가축사육제한구역, 자연보전권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2015년 6월 24일 접수된 가평축산업협동조합의 근저당권(금718,800,000원)입니다.

등기부등본상 모든 권리(근저당, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

총 채권액은 984,951,684원으로, 감정평가액을 초과하는 채권이 다수 존재합니다.

임차인 현황으로는 손옥자 씨가 보증금 5,000,000원, 차임 200,000원에 2016년 10월 19일 전입(사업일자)하였습니다. 해당 임차인은 확정일자 및 배당신고를 하지 않았으며, 대항력이 없습니다.

따라서 인수할 임차인의 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 전원주택지대로서, 인근에 펜션과 전원주택이 주로 분포하고 있습니다. 이는 주로 휴양 및 주거 목적의 상권 특성을 나타냅니다.

현재 용도는 다가구주택으로 등재되어 있으나, 현황상으로는 펜션으로 이용되고 있어 사업적 활용 가능성이 높습니다. 주변 환경을 고려할 때, 펜션 사업 또는 임대 사업 운영에 적합할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본 물건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

주변 편의시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 전원주택 및 펜션 단지 특성상 기본적인 생활 편의시설은 인근 지역을 통해 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

최근 자료 조사상, 해당 물건지 인근에 특별한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 제시외 건물: 본건 지상에는 펜션 4개동과 목재계단(데크)이 있으며, 소유자 미상의 제시외 건물 ㄱ)~ㅅ)이 존재합니다. 이들 모두 매각에 포함되지만, 건축물대장과의 차이점이 있을 수 있습니다.

* 건축물대장과의 차이: 현장 조사 시 이해관계인 부재 및 폐문으로 인해 내부 구조 및 이용 상태를 표준적인 상황으로만 파악하였으며, 실제 내부 구조 및 이용 상황이 공부와 상이할 수 있습니다. 경매 참여 전 반드시 별도 확인이 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 자연보전권역으로 향후 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 진출입로 문제: 일부 토지(일련번호 7)의 경우, 지형적 단차로 인해 직접적인 진출입이 어렵고 인접 토지를 이용해야 하는 상황입니다. 이는 물건의 활용성에 영향을 줄 수 있습니다.

* 용도 불일치: 다가구주택으로 등재되어 있으나 펜션으로 이용되고 있어, 향후 용도 변경 또는 관련 법규 검토가 필요할 수 있습니다.

* 공동담보 및 지분매각: 공동담보물건으로, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없으나, 복수의 권리관계가 복잡하게 얽혀 있을 가능성을 내포합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 가평의 자연환경을 배경으로 펜션 단지로 활용되고 있는 부동산입니다. 넓은 토지 면적과 함께 다수의 건물(제시외 건물 포함)이 일괄 매각되어 투자 가치가 있을 수 있습니다. 다만, 제시외 건물의 현황, 건축물대장과의 차이, 일부 토지의 진출입 제약, 그리고 등기부상 복잡한 채권 관계 등은 면밀한 검토가 필요합니다. 현재 용도와 공부상 용도의 불일치도 중요한 고려 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 수도권 근교의 자연 친화적인 입지로 휴양 및 관광 수요를 기대할 수 있습니다.

* 펜션 또는 전원주택 단지로의 사업 전환 또는 신규 사업 추진이 가능합니다.

* 제시외 건물 포함 일괄 매각으로, 추가적인 활용 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 넓은 토지 면적은 향후 활용 계획에 있어 잠재력을 제공합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 인수할 임차인의 보증금이 없는 점(0원)은 긍정적입니다. 그러나 감정평가액(1,296,942,300원) 대비 총 채권액(984,951,684원)이 높은 편이며, 제시외 건물, 진출입로 문제, 용도 불일치 등의 리스크 요소를 종합적으로 고려해야 합니다. 또한, 지분매각 가능성이 있다는 점도 신중한 접근이 필요합니다. 따라서 낙찰가는 감정평가액을 기준으로 하되, 상기 리스크 요인들을 충분히 반영하여 보수적으로 산정하는 것이 바람직합니다. 구체적인 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 물건 상태의 정확한 파악, 주변 유사 물건의 실거래가 조사, 그리고 잠재적 리스크에 따른 추가 비용 및 예상 수익 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.