나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71653 [1] 경기도 남양주시 진접읍 내각리 188-62 주건축물 1동 5층502호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청솔 · 평가일 2025.05.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 진접읍 내각리 소재 ""풍양초등학교"" 북동측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지 및 다세대주택, 근린생활시설 및 창고, 생활편의시설 등이 혼재하는
지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 5층 502호로서
외벽 : 벽돌쌓기 및 석재 등 마감
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

연립주택(방3, 거실, 주방/식당, 화장실 및 욕실2, 발코니 등)으로 이용중임.
(내부구조는 별첨 ""건물이용상태"" 참조)

설비내역

급배수, 위생설비, 난방설비, 화재경보설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접지와 등고평탄한 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(2015-07-31)(접합), 배출시설설치제한지역, 성장
관리권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경71653 (1)

소재지: 경기도 남양주시 진접읍 내각리 188-62 주건축물 1동 5층502호

용도: 연립주택

감정가: 263,000,000원

토지면적: 51.15㎡ (약 15.47평)

건물면적: 59.39㎡ (약 17.96평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유에스아이제삼차유동화전문유한회사

1.1. 입지조건

본건은 경기도 남양주시 진접읍 내각리 소재 풍양초등학교 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트 단지, 다세대 주택, 근린생활시설, 창고 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다. 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다. 건물은 동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.1. 1. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로1류(폭 10m~12m)에 접합되어 있습니다. 또한, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당하므로 개발 및 이용에 제한이 따를 수 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 말소기준권리인 신한은행 근저당권(을1)이 말소 예정입니다.

말소 예정 권리:

* 신한은행 근저당권 (2021-02-04, 226,800,000원)

* 박대련 근저당권 (2023-10-23, 18,000,000원)

* 신용보증기금 가압류 (2024-02-29, 19,294,748원)

* 유에스아이제삼차유동화전문유한회사 임의경매 (2025-05-07, 189,446,929원)

소유권 이전 등기(갑4, 2021-02-04) 및 신탁등기 말소(갑3, 2021-02-04) 내역이 확인됩니다.

총 등기부채권액은 264,094,748원입니다.

주목할 점은 유동화 물건으로 분류되어 있다는 점입니다.

1.2. 1. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 인수해야 할 임차인의 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상으로 기재되어 있으나, 인수 보증금이 없는 것으로 보아 대항력 있는 유료 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 분석한 결과, 제공된 최근 매매 사례들의 거래 금액은 80,000,000원에서 110,000,000원 사이입니다. 거래된 면적은 42.93㎡ ~ 69.72㎡로, 본건(59.39㎡)과 유사한 면적대의 거래 사례는 100,000,000원에 거래된 65.07㎡ 연립주택(강변하이츠2동)입니다. 이를 기반으로 환산 시, 제곱미터당 약 154만원에서 186만원 수준의 시세가 형성되어 있습니다.

본건의 감정가는 263,000,000원으로, 제공된 주변 매매 시세와 비교 시 상당한 차이를 보입니다. 이는 감정가의 적정성 또는 주변 시세 반영에 대한 추가적인 검토가 필요함을 시사합니다.

1.4. 생활정보

본건은 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 5층에 위치한 연립주택입니다. 내부 구조는 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실 2개, 발코니 등으로 이용 중입니다. 급배수, 위생, 난방, 화재 경보, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다. 주변에는 학교, 주거 단지, 근린생활시설 등이 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 유동화 물건은 일반 경매 물건과 달리 권리 관계나 절차가 복잡할 가능성이 있습니다.

* 감정가와 시세 괴리: 제공된 주변 시세 대비 본건의 감정가가 매우 높게 책정되어 있어, 낙찰 후 시세 차익을 기대하기 어렵거나 추가적인 가치 하락 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획 상 제한: 일부 개발 제한 구역에 해당하여 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 남양주시 진접읍에 위치한 연립주택으로, 교통 및 생활 환경은 무난한 편입니다. 건물 상태 및 편의시설 역시 양호한 것으로 보입니다. 그러나 본건의 가장 큰 특징은 감정가(263,000,000원)와 제공된 주변 시세(약 80,000,000원 ~ 110,000,000원) 간의 현저한 차이입니다. 또한, 총 채권액(약 264,000,000원)이 감정가를 상회하는 점, 유동화 물건이라는 점 등은 신중한 접근을 요구합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2017-2018년 건축 허가 및 사용 승인된 신축급 건물에 해당하여 연식이 오래된 주변 빌라 대비 선호도가 높을 수 있습니다.

* 주거지 내 입지: 풍양초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

* 저가 매수 기회: 제공된 주변 시세와 감정가의 큰 괴리를 고려할 때, 현 시세에 맞춰 낙찰받는다면 상당한 시세 차익을 노릴 수 있는 잠재력이 있습니다. (단, 주변 시세에 대한 철저한 추가 조사 필요)

1.8. 예상 입찰가

제공된 주변 매매 시세 정보(건당 8,000만원 ~ 11,000만원)를 고려할 때, 본건의 현재 시장 가치는 감정가(263,000,000원)보다 현저히 낮을 가능성이 높습니다. 주변 시세와 본건의 면적, 건물 연식, 층수 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

제공된 시세 정보를 바탕으로 보수적으로 접근한다면, 본건의 예상 입찰가는 약 100,000,000원에서 140,000,000원 사이로 산정해 볼 수 있습니다. 단, 이는 제시된 정보만을 기반으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 보다 면밀한 현장 조사 및 최근 실거래가, 유사 물건 시세 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다. 특히 감정가와 시세 간의 큰 괴리가 존재하므로, 입찰 전 반드시 최신 시장 동향을 파악하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.