나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71649 [1] 경기도 남양주시 다산동 6113 제이원타워주건축물제1동 1층 112호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 다산동 소재 ""다산별빛초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 연립 및 다세대주택, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하2층/지상5층 건물 중 1층 112호 및 113호로서

외벽 : 석재붙임 등 마감.
내벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.
창호 : 강화유리, 샤시창호 등 마감.

이용상태

일련번호(1),(2) 공히 공부상 근린생활시설이며, 현황 호별 경계구분 없이 일체로 ""CAKE HOUSE(외부표시)""로 이용 중이었던 것으로 목측 및 탐문조사됨.(후첨 ""사진용지"" 참조)

설비내역

전기설비, 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 장방형의 토지로서 근린생활시설 및 교육연구시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 중로2류에 접하며, 남동측 및 남서측으로 소로1류에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

다산동 6113 : 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 공공주택지구(남양주 다산지금 공공주택지구)<공공주택 특별법>, 상대보호구역(가칭(지금지구유치원1)(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(가칭(지금지구초등학교1)(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(가칭(지금지구초등학교1)(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 임업용산지(보전산지)<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>임.

다산동 6113-1 : 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 공공주택지구(남양주 다산지금 공공주택지구)<공공주택 특별법>, 상대보호구역(가칭(지금지구유치원1)(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(가칭(지금지구초등학교1)(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 임업용산지(보전산지)<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 일련번호(1),(2) 구분건물은 호별 내부경계벽이 없는 상태임.(후첨 ""사진용지"" 참조)

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 남양주지원 2025타경71649 (1)

소재지: 경기도 남양주시 다산동 6113 제이원타워주건축물제1동 1층 112호

용도: 근린상가

감정가: 1,867,000,000원

토지면적: 30.32㎡ (약 9.17평)

토지지분: 30.319999999999997㎡ (약 9.17평)

건물면적: 69.35㎡ (약 20.98평)

건물지분: 69.35㎡ (약 20.98평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 양OOOOOOOOO (양양군수산업협동조합)

특이사항: 공동담보

주의사항: 일괄매각

1.2. 건물 정보

건축물 명칭: 제이원타워 주건축물 제1동

주요 용도: 제1종 근린생활시설, 제1,2종 근린생활시설 및 교육연구시설

구조: 철근콘크리트구조 평지붕

규모: 지하 2층 / 지상 5층 (본건은 1층 112호 및 113호)

사용승인일: 2023년 1월 25일

1.3. 토지 이용 현황

토지 형상 및 이용 상태: 2필지 일단의 장방형 토지로서 근린생활시설 및 교육연구시설 건부지로 이용 중.

인접 도로 상태: 본건 북동측으로 중로2류, 남동측 및 남서측으로 소로1류에 접함.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역 (남양주 다산지금 공공주택지구)

* 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합)

* 공공주택지구 (남양주 다산지금 공공주택지구) <공공주택 특별법>

* 상대보호구역, 절대보호구역 (구리남양주교육지원청 문의 필요) <교육환경 보호에 관한 법률>

* 배출시설설치제한지역 <물환경보전법>

* 임업용산지(보전산지) <산지관리법>

* 과밀억제권역 <수도권정비계획법>

* 공장설립승인지역 <수도법>

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 남양주시 다산동 소재 "다산별빛초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트, 연립 및 다세대주택, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

* 등기부상 소유권 이전(매매) 및 신탁등기 말소 내역이 있습니다.

* 현 소유자는 김순철입니다.

* 말소기준권리는 2024년 8월 29일 접수된 양양군수산업협동조합의 근저당권 공동담보 목록 (을3)입니다.

* 말소기준권리 이후의 권리인 기술보증기금의 가압류(갑6) 및 양양군수산업협동조합의 임의경매 개시 결정(갑7) 등이 존재합니다.

* 이상의 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리

제공된 정보상 매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요'라는 문구가 있으나, 이에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으므로 낙찰 후 면밀한 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 별도의 임차인 정보는 제공되지 않았습니다.

3.4. 채권 총액

등기부채권 총액: 1,764,000,000원 (근저당 1,464,000,000원 + 가압류 300,000,000원 + 임의경매 1,220,000,000원은 중복 계산될 수 있으므로 참고용)

4. 상권분석

4.1. 현재 이용 상태

* 공부상 용도는 근린생활시설이나, 현재는 내부 경계 구분이 없이 일체로 "CAKE HOUSE"로 이용되었던 것으로 보입니다.

* 폐업 후 제과점 매장의 기본 설비가 남은 상태로 공실인 것으로 파악됩니다.

* 건축물대장상 제1종 근린생활시설로 등재되어 있으며, 1층 112호와 113호가 일괄 매각 대상입니다.

4.2. 주변 상권 특성

* 주변에 아파트, 연립/다세대주택 등 주거 밀집 지역과 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역입니다.

* 다산별빛초등학교 인근에 위치하여 학군 수요를 기대할 수 있는 지역입니다.

* 상권의 활성화 정도 및 업종별 수요에 대한 상세한 정보는 추가적인 현장 조사 및 상권 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

* "다산별빛초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 토지이용계획상 해당 필지 인근에 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정된 교육시설 관련 구역이 존재합니다.

5.2. 편의 시설

* 다산신도시 내 주요 편의 시설 및 공공시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다. (다산역, 다산수변공원, 다산중앙공원 등은 검색 결과상 확인되나, 본건과의 직접적인 근접성은 추가 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

* 본건은 현재 폐업 후 공실 상태로, 제과점 매장 기본 설비가 남아있는 것으로 확인되었습니다.

* 상권 활성화 정도 및 향후 임차인 확보 가능성에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

6.2. 내부 구조 및 활용

* 일련번호(1),(2) 구분 건물은 호별 내부 경계벽이 없는 상태로, 통합된 공간으로 사용되었으며 현재도 구분 없이 일체로 이용 중인 것으로 보입니다.

* 향후 개별 호실 분할 또는 내부 구조 변경 시 추가적인 공사 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 법적 제한 사항

* 토지이용계획상 배출시설설치제한지역, 임업용산지(보전산지), 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등 다양한 규제 사항이 존재합니다. 이는 향후 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

6.4. 미확인 권리 존재 가능성

* '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요'라는 문구가 있어, 지상권 존재 가능성을 염두에 두어야 합니다. (추가 확인 필수)

6.5. 주변 환경 (혐오시설)

* 제공된 정보 및 관련 검색 결과에서 본건 주변에 명확하게 명시된 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 유해 공장 등)은 확인되지 않았습니다.

* 다만, 남양주시 전체적으로는 쓰레기 처리 시설 관련 논의가 진행되고 있으나, 본건과의 직접적인 관련성은 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 남양주시 다산동 소재 "제이원타워" 내 1층 근린상가로, 다산신도시 내 신축 건물에 해당합니다. 다산별빛초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하며, 차량 및 대중교통 접근성도 보통 수준입니다. 권리 분석상 말소기준권리 이하의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리상 큰 문제는 없어 보입니다.

하지만 현재 공실 상태이며, 내부 경계 구분이 없는 통합된 상가로 운영되었던 점, 그리고 토지이용계획상의 여러 제한 사항들은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 또한, 지상권 존재 가능성에 대한 추가 확인이 필요합니다.

투자 가치 판단 시, 주변 상권의 활성화 정도, 공실 해소 가능성, 내부 리모델링 필요성 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2023년 사용승인)로 비교적 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

* 다산신도시 내 준주거지역에 위치하여 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

* 초등학교와 인접하여 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 권리 분석상 인수할 부담이 없는 물건으로 보입니다 (단, 지상권은 별도 확인 필요).

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,867,000,000원이며, 인수되는 보증금은 없습니다.

현재 공실 상태이고 상가 시세 및 임대 현황에 대한 정보가 제한적이므로, 본 감정가를 기준으로 주변 시세, 향후 임대 수익률, 공실 위험, 리모델링 비용, 법적 제한 사항 등을 종합적으로 고려하여 낙찰가율을 산정해야 합니다.

일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 70% ~ 120% 수준에서 결정되나, 본건의 특성(공실, 내부 구조 등)을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

구체적인 예상 입찰가는 현장 방문, 동종 물건 시세 조사, 주변 임대 현황 파악 등을 통해 보다 면밀하게 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.