나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63056 [1] 경기도 파주시 야당동 485-6 리치타운하우스 106동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.05.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 ""운정중학교"" 남동측 인근에 위치하는 리치타운하우스 제106동 제3층 제301호로서, 인근은 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주변 환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량의 진,출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 제3층 제301호로서,
(사용승인일 : 2016.08.11.)
외벽 : 치장 벽돌 쌓기 등 마감.
창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

공동주택 - 다세대주택(방 3개, 욕실 2개, 거실, 주방 등)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수, 급탕설비, 난방설비, 냉방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 건부지(공동주택)로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 외곽 공도와 연계되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역,성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone),가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(반드시 교육지원청에 재확인바람(TEL.940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타사항 : 해당사항 없음.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.06.29.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 개요

사건번호: 고양지원 2025타경63056 (1)

소재지: 경기도 파주시 야당동 485-6 리치타운하우스 106동 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 267,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 토지 정보

면적: 67.54㎡ (약 20.43평)

토지지분: 67.5385㎡ (약 20.43평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

면적: 58.96㎡ (약 17.84평)

건물지분: 58.96㎡ (약 17.84평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

사용승인일: 2016.08.11.

구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 4층 중 제3층 제301호

이용상태: 다세대주택 (방 3개, 욕실 2개, 거실, 주방 등)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 "운정중학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주변 환경은 무난합니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능합니다.

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 대한민국 앞으로 된 압류(2021-08-05)입니다. 본건 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

낙찰자가 별도로 인수해야 하는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (주식회사도고메디칼)

보증금: 240,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업자등록일): 2021-03-31

확정일자: 2021-03-31

배당신고일자: 2023-05-09

대항력: 없음

비고: 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다'는 내용의 2026.06.29.자 인수조건변경확약서를 제출하였습니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

최근 주변 매매 정보 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 태종에비뉴 (2019년 준공, 65.1㎡, 3층, 다세대주택): 2026년 7월 28,500만원

* 요산아트빌 (2015년 준공, 56.035㎡, 1층, 연립): 2026년 7월 15,000만원

* 자연에가 (2015년 준공, 57.45㎡, 2층, 연립): 2026년 7월 18,000만원

본건은 2016년 준공된 58.96㎡(약 17.84평)의 다세대주택으로, 가장 유사한 조건의 태종에비뉴(2019년 준공, 65.1㎡, 3층)의 최근 거래가 28,500만원을 기준으로 볼 때, 본건의 감정가 267,000,000원 (2억 6,700만원)은 시세 대비 경쟁력 있는 수준으로 판단됩니다. 다른 연립주택의 경우 준공 연식이 오래되고 층수, 면적 등의 차이가 있어 가격이 상대적으로 낮게 형성되었습니다.

5. 생활정보

* 건물 구조 및 설비: 철근콘크리트구조이며, 위생, 급배수, 급탕, 난방, 냉방, 승강기, 소방설비 등이 완비되어 있습니다.

* 편의시설: 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 운정중학교가 인근에 위치하며, 교육환경 보호에 관한 법률상 상대보호구역에 해당합니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 신청채권자인 주택도시보증공사가 임차보증금에 대한 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출함에 따라, 낙찰자가 임차인에게 추가 보증금을 지급할 의무는 없을 것으로 보입니다. 그러나 법률 전문가와 함께 해당 확약서의 세부 내용을 재확인하는 것이 안전합니다.

* 토지이용계획: 본건은 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 야당동에 위치한 리치타운하우스 106동 3층 301호 다세대주택입니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수할 부담이 없으며, 특히 주택도시보증공사의 인수조건 변경 확약서 제출로 임차인 관련 리스크가 상당 부분 해소되었습니다. 주변 실거래가 대비 감정가가 합리적인 수준으로 책정된 것으로 보여, 실거주 및 투자 목적으로 접근해볼 만한 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* HUG 인수조건 변경 확약서로 인한 임차인 관련 위험 요소 최소화.

* 주변 시세 대비 경쟁력 있는 감정가.

* 실거주 및 임대 수익 창출 가능성.

* 파주시 지역 개발 계획에 따른 향후 시세 상승 잠재력.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 인수 보증금이 0원이므로, 감정가 및 주변 시세, 경매 특성을 고려하여 산정합니다.

가장 유사한 비교 물건인 태종에비뉴(2019년 준공, 65.1㎡, 3층)의 최근 거래가 28,500만원을 기준으로, 본건(2016년 준공, 58.96㎡, 3층)의 적정 가치를 평가합니다.

감정가 267,000,000원 대비 시세 경쟁력을 고려할 때, 240,000,000원 ~ 270,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다.

HUG 인수 조건의 안정성을 감안하면 감정가 이상 입찰도 신중하게 검토해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.