나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72210 [1] 경기도 동두천시 상패동 2-96 주주아트빌 3동 2층 203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연성 · 평가일 2025.05.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 동두천시 보산동 소재 경원선 '보산역' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 전철역 및 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 중 3동 2층 203호로서,
외벽 : 샌드스프레이 마감 등
내벽 : 벽지도배 및 타일마감 등
창호 : 샷시창호임.

이용상태

도시형 생활주택(상세는 호별 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 1단지 사다리형의 토지로서, 인근 토지와 등고 평탄하며, 공동주택(도시형생활주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 6미터 포장도로에 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2016-12-01)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

소유권 대지권 대상인 1.상패동 2-96 공부상 지목은 공장용지이나, 현황 '대'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

의정부지방법원 2025타경72210 (1) 부동산강제경매 물건에 대한 보고서입니다.

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 의정부지방법원 2025타경72210 (1)

* 소재지: 경기도 동두천시 상패동 2-96 주주아트빌 3동 2층 203호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 109,000,000원

* 토지면적: 32.23㎡ (약 9.75평)

* 건물면적: 46.23㎡ (약 13.98평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사)

1.2. 특이사항 및 주의사항

* 주거환경개선지구 내 위치

* HUG 인수조건 변경, 공동담보 물건

* 토지 지목은 공부상 '공장용지'이나 현황은 '대'임

* 임대 관계는 미상이나, 권리분석상 대항력 있는 임차인은 없다고 판단됨 (상세 내용은 권리분석 참조)

2. 입지조건

본 물건은 경기도 동두천시 상패동에 위치하며, 경원선 '보산역' 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 아파트, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근에 전철역 및 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

본 건은 강제경매로 진행되며, 말소기준권리는 2025년 5월 2일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정입니다 (을구 11번).

* 등기부 현황 요약:

* 소유권이전 (갑구 9번, 17번)

* 주택임차권 (을구 11번, 권리자: 김은진, 금액: 105,000,000원, 말소 예정)

* 강제경매 (갑구 12번, 말소기준권리, 권리자: 주택도시보증공사)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김 (김은진)

* 보증금: 105,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-11-05

* 확정일자: 2021-10-12

* 배당신고일자: 2023-11-07

* 대항력: 없음

* 권리분석 상세:

주택임차권(을구 11번)은 말소기준권리보다 선순위이나, 임차인 김 은 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다. 이에 따라 임차인의 대항력은 소멸되며, 매수인이 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 인수되는 보증금은 0원입니다.

* 인수되는 권리:

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 상패동은 주거지역으로서, 인근에 보산역이 위치하여 유동인구가 있으며, 근린생활시설이 산재해 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 다세대주택 및 아파트 단지 등이 밀집해 있어 배후 수요가 확보된 지역으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 경원선 보산역을 이용할 수 있으며, 주변 도로망을 통해 차량으로 주요 지역 접근이 용이합니다.

* 편의시설: 주거지 특성상 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층 건물 중 3동 2층 203호로, 내부 벽지 도배 및 타일 마감, 샷시 창호로 구성되어 있습니다. 도시형 생활주택으로 이용 중이며, 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비를 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 주거환경개선지구: 해당 지역의 개발 계획에 따라 향후 부동산 가치에 영향을 줄 수 있습니다. 관련 계획을 사전에 확인하는 것이 좋습니다.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG) 관련 조건 변경 사항이 있어, 낙찰 후 처리 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 토지 지목과 현황 불일치: 공부상 지목은 '공장용지'이나 현황은 '대'로 이용 중이므로, 토지 이용에 제한은 없으나 추후 지목 변경 등의 절차가 필요할 수 있습니다.

* 감정가와 시세 차이: 본 건의 감정가는 109,000,000원이나, 유사한 단지 내 최근 거래 사례를 볼 때 실제 시장가는 감정가보다 현저히 낮을 가능성이 있습니다. (예: 주주아트빌 54.55㎡, 2026년 7월 거래가 55,000,000원) 따라서 시세 조사 및 분석이 필수적입니다.

* 주변 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 주거환경개선지구 내에 위치한 도시형 생활주택으로, 보산역 인근에 자리하고 있어 교통 및 생활 여건이 비교적 양호한 편입니다. 권리분석상 인수되는 임차인 보증금이 없어 명도 부담이 적은 장점이 있습니다. 다만, 감정가와 최근 거래 사례 간의 큰 차이를 보이는 점은 투자 시 신중한 접근이 필요함을 시사합니다. 주거환경개선지구 관련 사업 진행 상황 및 주변 시세 변동 추이를 면밀히 파악하여 투자 여부를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 인수 부담: 임차인 보증금 인수 부담이 전혀 없어 낙찰 후 명도 과정이 수월할 것으로 예상됩니다.

* 역세권 입지: 보산역 인근으로 교통이 편리하며, 생활 인프라 접근성이 좋습니다.

* 시세 대비 저가 매수 기회: 감정가가 높게 책정된 만큼, 시장 가격을 면밀히 분석하여 적정 입찰가를 산정할 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 유사 단지(주주아트빌, 2-96)의 동일 평형대보다 넓은 면적(54.55㎡) 매물이 2026년 5월 55,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본 건(46.23㎡)의 시장 가치는 55,000,000원 내외로 추정됩니다. 인수되는 보증금이 없는 점을 감안하여, 현재 감정가 109,000,000원 대비 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 50,000,000원에서 65,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 입찰 전 반드시 현장 조사를 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 최신 시세 변동 추이를 면밀히 분석하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.