나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12462 [1] 서울특별시 강북구 수유동 557-42 제비동 제5층 제502호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-16

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12462 [1] 서울특별시 강북구 수유동 557-42 제비동 제5층 제502호 다세대주택 경매

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서울북부지방법원 경매9계 2025타경12462 | 소재지: 서울특별시 강북구 수유동 557-42 제비동 제5층 제502호 | 감정가: 194,100,000원 | 최저가: 155,280,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 특이사항 분석

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12462 (1)

소재지: 서울특별시 강북구 수유동 557-42 제비동 제5층 제502호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

소유자/채무자: 노OO / (정보 없음)

1.2. 물건 세부 내역 (단위: ㎡ 및 평)

건물면적 (전용): 40.94㎡ (약 12.39평)

토지면적 (지분): 25.54㎡ (약 7.73평)

건물 제시외면적: 0.30㎡ (약 0.09평, 보일러실)

감정가: 194,100,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물 구조 및 사용승인: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 중 5층 (2013.05.03. 사용승인)

이용상태: 다세대주택 (방2, 거실, 주방, 욕실 등으로 이용 중)

1.3. 특이사항 및 주의사항 요약

주의사항: 제시외 건물(판넬조 판넬지붕 약 0.3㎡, 보일러실)이 매각대상에 포함되어 있으며, 위반 건축물 여부는 관할 구청 확인이 필요합니다.

특이사항: 현관문 및 수도 계량기에 누수 관련 메모가 있고 내부에 누수 흔적이 있다는 점이 감정평가서에 명시되어 있습니다. 전체적인 관리 상태에 대한 추가 확인이 필수적입니다.

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 서울 강북구 수유동 소재 "인수중학교" 북동측 인근에 위치한 기존주택지역입니다.

주변은 단독/다세대/연립주택 등이 밀집한 주거지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

교통은 인근에 버스정류장이 소재하며, 우이신설선 "4.19민주묘지역"이 가까워 대중교통 이용에 큰 불편함은 없습니다.

토지는 가장형의 평탄한 부지로, 동측 약 4미터, 서측 약 3미터 막다른 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 출입이 원활합니다.

2.2. 상권 및 생활 정보

본건 주변은 학교(인수중학교, 인근 임수초등학교 등) 및 주거시설 위주의 생활 인프라가 형성되어 있습니다.

4. 19민주묘지역 주변으로 소방서, 파출소 등 안전 관련 관공서와 마트 등 기본 편의시설이 잘 갖춰져 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다.

또한, 인근에 북한산 등산로가 인접하여 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있는 장점이 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 규제

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하)로 지정되어 있습니다.

제2종일반주거지역 및 고도지구 지정으로 인해 향후 건축 시 층수 및 높이 제한이 있으므로, 재건축/리모델링 계획 시 사전에 규제를 확인해야 합니다.

3. 심층 분석 및 투자 포인트

3.1. 권리 분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 등기부상 채무 관계를 확인하여 인수되는 권리가 없음을 확인해야 합니다. (제시된 정보만으로는 상세 분석 불가)

다만, **임대관계 미상**이므로, 실제 점유 및 임차인 현황 조사가 필요하며, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 매수인이 보증금을 인수할 위험이 있습니다.

3.2. 잠재적 리스크

제시외 건물 포함: 약 0.3㎡ 규모의 보일러실이 제시외 건물로 포함되어 있습니다. 이는 종종 위반 건축물 문제로 이어질 수 있으므로, 관할 구청(강북구청)을 통해 철거 명령 대상 여부 등을 반드시 확인해야 합니다.

누수 문제: 내부 누수 흔적이 확인되었으며, 이는 건물 가치 하락 및 향후 수리 비용 발생의 주요 리스크입니다. 현장 방문 시 누수 정도와 범위, 원인 등을 면밀히 파악하여 예상 수리비를 입찰가에 반영해야 합니다.

3.3. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견: 본건은 2013년도에 사용 승인된 비교적 신축급 다세대주택으로, 우이신설선 역세권과 학교 인근의 양호한 입지를 갖추고 있습니다. 감정가 1억 9,410만원은 주변 수유동 지역의 소형 다세대 실거래가와 비교하여 적정 또는 약간 낮은 수준으로 판단됩니다.

투자 포인트:

1. **역세권:** 경전철 우이신설선 4.19민주묘지역 이용이 용이하여 서울 주요 도심 접근성이 양호합니다.

2. **소액 투자 가능성:** 감정가 대비 적절한 가격에 낙찰받을 경우, 실거주 목적뿐만 아니라 임대 수익형 소액 투자 매물로도 매력이 있습니다.

3. **건물 연식:** 2013년식으로, 노후 주택에 비해 관리 비용이 적게 들고 선호도가 높습니다.

*최종적으로, 누수 문제에 대한 정확한 진단과 제시외 건물(보일러실)의 위반 건축물 여부를 확인한 후, 입찰 참여 여부를 결정하시기를 강력히 권고합니다. 임대차 관계는 현장 조사를 통해 반드시 명확히 파악해야 합니다.*

법원 정보

서울북부지방법원 경매9계