나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9894 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 184-6 웰트리움 제2동 제5층 제502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가치 · 평가일 2025.05.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 '금천초등학교' 남서측 인근에 위치하고 주위는 소규모 아파트단지, 다세대주택 및 단독주택, 근린생활시설, 근린공원 등이 위치함.

교통상황

본건소재 공동주택단지는 6-8미터 포장도로에 접하여 본건까지 차량진입 용이하고 인근에 노선버스정류장이 위치함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 건물 중 제5층 제502호로서(사용승인 2019.6.10.)
외벽: 석재붙임등 마감
창호: 샷시 등 마감

이용상태

본건은 공부상 다세대주택으로 이용중임

설비내역

도시가스에 의한 난방설비, 위생설비, 급배수 및 급탕설비, 화재탐지설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지 및 도로 대비 경사지를 평탄하게 조성한 사다리형 토지로서 공동주택(단지형다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남측 및 북동측으로 6미터도로, 서측으로 8미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(진입표면구역), 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망), 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9894 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 184-6 웰트리움 제2동 제5층 제502호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 1. 면적 및 구조

토지면적: 28.95㎡ (약 8.76평)

토지지분: 28.949㎡ (약 8.76평)

건물면적: 35.70㎡ (약 10.80평)

건물지분: 35.7㎡ (약 10.80평)

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층 건물 중 제5층 제502호로, 사용승인은 2019년 6월 10일입니다.

1.1. 2. 건물 및 토지 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건축물대장상 건물명: 웰트리움 2동 502호

토지 형상 및 이용상태: 인접토지 및 도로 대비 경사지를 평탄하게 조성한 사다리형 토지로서 공동주택(단지형다세대주택) 건부지로 이용중입니다.

토지이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(진입표면구역), 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 '금천초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 아파트단지, 다세대주택 및 단독주택, 근린생활시설, 근린공원 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건 소재 공동주택단지는 6-8미터 포장도로에 접하여 차량 진입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리 분석

3.1. 채권자 및 채무 내역

감정가: 273,000,000원

등기부채권 총액: 249,000,000원 (주택도시보증공사 강제경매 채권액)

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 주택도시보증공사(이장복)

보증금: 249,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 9월 7일

확정일자: 2021년 8월 13일

배당신고일자: 2023년 8월 25일

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각.

인수 보증금 합계: 0원

주택임차권(이장복) 등기 상 말소 처리됨.

3.3. 말소기준권리

말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (접수일자 2025년 5월 1일). 매각으로 인해 말소될 권리에 대한 특별한 언급은 없습니다. (단, 물건명세서 상 지상권은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 표기될 수 있으나, 현재 등기부 요약에는 해당 내용 없음)

4. 상권 분석

4.1. 최근 매매 시세

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 인근 지역의 연립, 다세대 주택 매매 사례는 다음과 같습니다.

- 하이빌 (2008년 준공, 55.02㎡): 2026년 5월 7일, 330,000,000원 (약 600만원/㎡)

- 현대빌라 (1989년 준공, 39.48㎡): 2026년 5월 6일, 440,000,000원 (약 1,114.5만원/㎡)

- 원형아트빌 (2002년 준공, 55.19㎡): 2026년 5월 1일, 280,000,000원 (약 507.3만원/㎡)

4.2. 면적별 가격 비교

본건은 2019년 준공된 신축급 다세대주택으로, 건물면적 35.70㎡(약 10.8평)에 감정가는 273,000,000원 (약 764.7만원/㎡)입니다.

인근의 비교적 유사한 다세대주택인 하이빌(55.02㎡, 2008년 준공)이 330,000,000원(약 600만원/㎡)에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 신축 연식은 가격 경쟁력을 더할 수 있습니다. 연립주택 사례인 현대빌라와 원형아트빌은 연식 및 종류의 차이가 있어 직접 비교에는 한계가 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의 및 교육 시설

본건은 '금천초등학교' 남서측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 주변에 소규모 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설, 근린공원 등이 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제약 사항

토지이용계획 상 교육환경보호구역으로 지정되어 있어, 남부교육청을 통해 정확한 보호 범위를 반드시 확인해야 합니다. 또한, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등 관련 법규를 준수해야 합니다.

6.2. 주변 혐오 시설 유무

제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석 결과, 본건 인근에 직접적인 혐오 시설(폐기물 처리장, 대규모 공장 등)이 확인되지는 않습니다. 다만, 교육환경보호구역은 관련 행정기관에 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 금천구 시흥동에 위치한 신축급 다세대주택으로, 2019년 준공되어 비교적 최근 건물에 해당합니다. 토지 및 건물 일괄 매각 대상이며, 감정가는 273,000,000원입니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 선순위 권리가 존재하지 않으며, 임차인(주택도시보증공사)은 대항력 포기 조건으로 매각되어 인수할 보증금이 없습니다. 주변 시세를 고려할 때, 신축 연식은 장점으로 작용할 수 있습니다. 다만, 교육환경보호구역에 대한 상세 확인이 필요하며, 입찰 전 현장 방문을 통해 건물 상태 및 주변 환경을 직접 확인하는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

- 신축급 다세대주택 (2019년 준공)

- 대항력 있는 임차인 인수 부담 없음 (보증금 0원 인수)

- 편리한 교통망 및 생활 인프라

- 비교적 낮은 토지/건물 면적 대비 높은 감정가

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 273,000,000원이며, 유사 면적 및 연식의 비교 대상 물건 시세를 고려할 때, 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이상을 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 낙찰을 위해서는 시세 조사 및 현장 조사를 바탕으로 보수적인 접근이 필요합니다.

권리상 인수 부담이 없다는 점과 신축 연식을 감안하여, 대략 250,000,000원 ~ 275,000,000원 범위에서 입찰가를 고려하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.