나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9882 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 73-68 제이엠팰리스 제3층 제303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: L.H · 평가일 2025.05.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""우장초등학교"" 남서측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 및 교육시설 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건은 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장과 지하철5호선 ""화곡역"" 이 도보 약 10분의 근거리에 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕. 지하1층,지상 5층 건 내 제3층 제303호로서(사용승인일:2021.07.02)

외벽 : 화강석 및 일부 대리석 붙임 마감 등.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등.
창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

대상물건은 도시형생활주택(단지형다세대주택)(후첨:내부구조도 참조)으로 이용 중임.

설비내역

대상물건은 위생설비, 급배수 설비, 소화설비, 화재탐지설비, 승강기 설비, 도시가스에 의한 난방설비, 지상1층 등에 주차장시설 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상건물의 토지는 완경사지 세장형으로서, 도시형생활주택(단지형다세대주택)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상건물의 남서(약 5미터)측으로 화곡로43가길 및 북서측으로 아스팔트 포장도로(약 4미터)에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건은 ""토지이용계획확인서"" 상에 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 대상물건의 임대사항은 미상임.

(2) 대상 물건은 물건 실지 조사 시 소유자 및 이해 관계인의 부재 등으로 내부구조에 대한 조사가 불가하여, 내부구조도는 강서구청에서 발급받은 ""집합건축물대장"" 상의 '건축물 현황도'를 기준으로 외부 관찰 등에 의해 도시하여 실제와 다소 다를 수 있으므로, 경매 진행 시 참고하시고, 경매 참여시 재확인 등 유의하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 임차인 장하니의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각
- 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9882 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 73-68 제이엠팰리스 제3층 제303호

용도: 도시형생활주택

감정가: 292,000,000원

토지면적: 19.24㎡ (약 5.82평)

토지지분: 19.24㎡ (약 5.82평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적(전용면적): 27.98㎡ (약 8.46평)

건물지분: 27.975㎡ (약 8.46평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

대상물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 우장초등학교 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 및 교육시설 등이 혼재되어 있어 생활환경은 보통 수준입니다.

차량 접근은 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있습니다.

지하철 5호선 화곡역이 도보 약 10분 거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

대상건물은 남서측으로 약 5미터 폭의 화곡로43가길 및 북서측으로 약 4미터 폭의 아스팔트 포장도로에 각각 접해 있습니다.

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

등기부현황에 따르면,

소유권보존 등기(갑1)는 2021년 7월 8일 송미경 외 1인 명의로 되어 있으며 말소되지 않았습니다.

주택임차권 등기(을4)는 2023년 8월 16일 장하니 명의로 295,000,000원에 등기되었으며, 말소 예정입니다. 이는 HUG(주택도시보증공사)가 승계하였고, 매수인에 대한 임대차보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 합니다.

강제경매 개시결정 등기(갑2)는 2025년 5월 1일 주택도시보증공사 명의로 295,000,000원에 접수되었으며, 이는 말소기준권리입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(승계)

보증금: 295,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-08-27

확정일자: 2021-07-13

배당신고일자: 2023-08-16

대항력: 없음 (본래 장하니의 임차권이나 HUG 승계 조건으로 말소 예정)

비고: HUG 인수조건 변경, 매수인에게 잔액 반환 청구권 포기 조건

* 임차인: 조윤정

보증금: 10,000,000원

차임: 950,000원

전입일자: 2024-03-20

확정일자: 2025-05-22

배당신고일자: 2025-05-26

대항력: 있음

비고: 매각으로 소멸되지 않는 권리 사항에 대한 확인 필요. (물건명세서상 인수 보증금 합계 0원이므로 배당을 통해 회수될 것으로 예상되나, 대항력 있는 임차인이므로 인수 여부 최종 확인 필요)

등기부채권 총액: 295,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 특이사항 없음. (단, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부 최종 확인 필요)

1.3. 상권분석

대상물건이 위치한 화곡동 일대는 다세대주택이 밀집한 전형적인 주거지역입니다.

반경 1km 내 지하철 5호선 화곡역을 중심으로 상업 및 업무 시설이 발달해 있으며, 최근 신축된 도시형생활주택이 다수 공급되고 있습니다.

주변에는 각종 근린생활시설, 소규모 상가 등이 혼재하여 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

제공된 최근 매매 정보를 볼 때, 2019년에 준공된 19.98㎡ 면적의 다세대주택이 2026년 7월 1일 216,000,000원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 10,810,810원의 시세로, 최근 준공된 신축 건물임을 감안할 때 높은 가격대를 형성하고 있습니다.

이는 본 물건(2021년 준공, 27.98㎡)의 시장 가치를 추정하는 데 중요한 참고 자료가 됩니다.

1.4. 생활정보

단지 인근에 우장초등학교가 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

도보 약 10분 거리에 지하철 5호선 화곡역이 있어 서울 도심 및 강남 등 주요 업무지구로의 접근성이 우수합니다.

인근에 다수의 버스 노선이 운행 중입니다.

주변에 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 다수 분포하고 있어 일상생활이 편리합니다.

건물 자체적으로는 위생설비, 급배수 설비, 소화설비, 화재탐지설비, 승강기 설비, 도시가스 난방 설비, 주차장 시설 등을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력있는 임차인 조윤정의 보증금 10,000,000원이 매각으로 인해 인수될 가능성이 있습니다. 물건명세서상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 존재 여부 및 배당받지 못하는 금액이 있는지 최종 확인이 필수적입니다.

본건은 재매각 물건으로, 이전 경매에서 유찰된 사유(예: 복잡한 권리관계, 높은 기대가 등)에 대한 파악이 필요합니다.

HUG 인수조건 변경에 따라 매수인이 특정 조건을 수용해야 하므로, 해당 조건(임차권등기 말소, 채권 포기 등)을 명확히 이해하고 진행해야 합니다.

감정평가서상 내부구조도와 실제 내부가 다를 수 있으며, 임대사항은 미상으로 내부 조사 불가로 인한 불확실성이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2021년에 준공된 비교적 신축인 도시형생활주택으로, 지하철 5호선 화곡역 역세권에 위치하여 입지적 강점을 가지고 있습니다.

주변 시세 또한 신축 빌라 기준으로 높은 가격대를 형성하고 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

다만, 대항력있는 임차인 조윤정의 존재, 재매각 물건이라는 점, HUG 인수조건 등의 복잡한 권리관계 및 특수 조건이 존재하므로, 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 위험 요소를 사전에 완벽히 파악하고 입찰에 참여해야 합니다.

이러한 리스크 요인들을 감안하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

최근 거래된 유사 신축 빌라 시세(2026년 7월 1일, 19.98㎡, 216,000,000원)를 기준으로 볼 때, 본 물건(27.98㎡)의 예상 시장 가치는 약 302,600,000원으로 추정됩니다.

감정가 292,000,000원은 이러한 시장 가치보다 다소 낮게 책정된 것으로 보이며, 시세 대비 저평가된 가능성이 있습니다.

화곡역 인근의 꾸준한 주거 수요와 신축 주거 상품의 희소성을 고려할 때, 시세 상승 여력이 있습니다.

권리 분석 및 특이사항을 명확히 인지하고 낙찰받는다면, 시세 차익과 함께 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 292,000,000원입니다.

유사 신축 빌라의 최근 매매 사례(2026년 7월 1일 거래)를 분석한 결과, 3.3㎡당 약 10,810,810원의 시세를 보였습니다. 이를 본건 물건의 전용면적 27.98㎡에 적용하면 약 302,600,000원의 시장 가치를 추정할 수 있습니다.

감정가 대비 시장 가치가 다소 높게 형성되어 있으나, 재매각 물건이며 대항력있는 임차인 관련 리스크가 존재하는 점을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

종합적으로 고려하여, 285,000,000원 을 예상 입찰가로 제시하며, 해당 가격 이상으로 입찰 시에는 추가적인 권리 분석 및 현장 재확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.