나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51397 [1] 서울특별시 광진구 능동 177-3 빌라헤르메스 지층105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: SJ감정 · 평가일 2025.05.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 능동 소재 ""군자역"" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 연립주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 지역으로 제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(군자역, 5·7호선)이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제지층 제105호로서,
외벽 : 석재붙임 등,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등,
바닥 : 마루깔기 및 타일붙임 등,
창호 : 샤시창호 등으로 마감됨.

이용상태

주거용으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 북동측 하향 완경사의 부정형 토지로 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6m 포장도로(일부는 계단도로임), 북서측으로 노폭 약 1~2m 막다른현황도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

177-3, 177-5번지: 도시지역, 제1종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,

177-4번지: 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

본건의 공부상 용도는‘근린생활시설(사무소)’이나 현황 이용상황은‘주택’으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

공부상 용도는 '근린생활시설(사무소)'이나 '주택'으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3.

* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51397 (1)

* 소재지: 서울특별시 광진구 능동 177-3 빌라헤르메스 지하105호

* 용도: 공부상 근린생활시설(사무소), 현황 주택

* 감정가: 164,000,000원

* 토지면적: 9.10㎡ (약 2.75평)

* 건물면적: 28.98㎡ (약 8.77평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 장OO (장 )

* 특이사항: 대항력있는임차인 있음. 공부상 용도와 현황 이용상태 상이.

1.1. 입지조건

2.

3.

* 위치: 서울특별시 광진구 능동 소재 "군자역"(5, 7호선) 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변환경: 본건 주변은 연립주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(군자역)이 소재하여 대중교통 이용 상황은 보통 수준입니다.

* 도로: 본건 남동측으로는 노폭 약 6m의 포장도로(일부는 계단식 도로)가 있으며, 북서측으로는 노폭 약 1~2m의 막다른 현황도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 본건은 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 규제사항이 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 본건에 직접적인 영향을 줄 수 있는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

2.

3.

* 임차인 현황:

* 임차인: 장지혁 (장 )

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022년 3월 14일

* 확정일자: 2022년 3월 14일

* 배당신고일자: 2025년 7월 17일

* 대항력: 있음. (주의: 본 건 명세서상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재 자체로 인해 추가적인 법적 검토가 필요합니다.)

* 등기부 요약:

* 소유권 보존: 2010년 10월 18일 (권리자: 이관석)

* 강제경매 개시: 2025년 5월 7일 (채권자: 장지혁, 권리금액: 120,760,500원) - 말소기준권리.

* 권리분석 요약: 말소기준권리(2025.05.07.)보다 선순위인 대항력있는 임차인(장 )이 존재합니다. 해당 임차인은 전입 및 확정일자를 2022.03.14.에 받았으며, 보증금 120,000,000원을 가지고 있습니다. 경매 물건명세서 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 수 있을 것으로 예상되나, 만약 전액 배당받지 못할 경우 해당 보증금은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 따라서 이 부분은 법원 현황을 면밀히 파악해야 합니다.

1.3. 상권분석

2.

3.

* 본 건의 공부상 용도는 '근린생활시설(사무소)'로 등재되어 있으나, 실제로는 '주택'으로 이용 중입니다.

* 주변 지역은 주거용 건물과 일부 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거 밀집 지역으로 볼 수 있습니다.

* 군자역 역세권에 위치하여 잠재적인 상업적 이용 가능성이 존재하나, 현재는 주거용으로 주로 활용되고 있는 것으로 파악됩니다.

1.4. 생활정보

2.

3.

* 건물의 구조: 본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 지하1층 제105호입니다.

* 마감 상태: 외벽은 석재붙임, 내벽은 벽지도배 및 타일, 바닥은 마루깔기 및 타일, 창호는 샤시 등으로 마감되었습니다.

* 설비 내역: 도시가스에 의한 개별난방 설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

2.

3.

* 대항력있는 임차인 존재: 임차인 장 (장지혁)은 전입일자(2022.03.14)가 말소기준권리(2025.05.07)보다 앞서 대항력이 있습니다. 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 배당받지 못할 경우 임차인의 보증금 120,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 위험이 존재하므로, 해당 임차인의 배당 현황 및 법원의 해석을 반드시 확인해야 합니다.

* 용도 불일치: 공부상 용도('근린생활시설(사무소)')와 실제 이용 상태('주택')가 달라 추후 용도 변경 시 건축법 등 관련 법규 위반에 따른 문제가 발생할 수 있습니다.

* 도로 상황: 북서측 접한 도로가 노폭 약 1~2m의 막다른 현황도로로, 차량 통행 및 건축 관련 규제에 저촉될 소지가 있습니다.

1.6. 종합 의견

2.

3.

* 본건은 군자역 역세권이라는 입지적 장점을 가지고 있으며, 건물의 기본적인 구조와 설비는 양호한 편입니다.

* 그러나 대항력있는 임차인이 존재하고, 공부상 용도와 현황 이용 상태가 불일치하는 점은 주요 리스크 요인입니다.

* 특히 임차인의 보증금 인수 여부는 입찰 전 반드시 명확히 확인해야 할 사항이며, 현재 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재된 부분에 대한 법적 해석 및 배당 결과 예측이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

2.

3.

* 군자역 역세권의 잠재적 가치: 교통 요지로서 향후 지역 개발에 따른 가치 상승이 기대됩니다.

* 주거 및 상가 혼합 가능성: 현재 주택으로 이용 중이나, 근린상가 용도를 활용한 다양한 사업 가능성을 모색할 수 있습니다.

* 적정 감정가 대비 낮은 초기 진입 장벽: 리스크 요인들을 고려하더라도, 적정 수준의 낙찰가 확보를 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

2.

3.

* 본건의 감정가는 164,000,000원입니다.

* 임차인 장 (장지혁)의 보증금 120,000,000원이 존재하나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없을 것으로 보입니다. (단, 법원 배당 결과에 따라 달라질 수 있으므로 주의가 필요합니다.)

* 이에 따라, 감정가 수준 또는 소폭 가감한 금액을 고려하여 입찰가를 산정할 수 있습니다.

* 잠재적 리스크(대항력있는 임차인, 용도 불일치)를 감안하여, 본건의 적정 입찰가는 150,000,000원 ~ 165,000,000원 사이에서 신중하게 결정할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.