나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경118945 [1] 서울특별시 강서구 가로공원로82길 72, 제101동 제2층 제203호 (화곡동, 이도트라움2) 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화정 · 평가일 2024.05.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위는
단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 비교적 원거리에 "까치산역(지하철2호선, 5호선)" 등이 소재하고 있어 대중교통 이용여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상6층 건물내 제2층 제203호로서,
(사용승인일: 2018.11.15)

외벽: 치장타일붙임 마감 등
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창호: 하이샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 도시형생활주택 단지형다세대(후첨 "내부구조도" 참조)로 이용중에 있습니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 및 도시가스에 의한 개별난방시설 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접대지와 등고평탄한 4필지 일단의 세장형 토지로서 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중에 있습니다.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 북동측으로 노폭 약 4-5m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

[366-32번지], [366-91번지]
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역
(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역
(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설
보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

[366-33번지], [366-83번지]
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역
(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역
(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 강서구 가로공원로82길 72, 제101동 제2층 제203호(화곡동, 이도트라움2)에 위치한 도시형생활주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2024타경118945 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정가는 2억 8천 6백만원입니다.

토지 면적은 19.73㎡ (약 5.97평)이며, 건물 면적은 35.34㎡ (약 10.70평)입니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 주택도시보증공사이며, 선순위임차권, 대항력 있는 임차인, 공동담보 등의 특이사항 및 특수물건정보가 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 남측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황은 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 있습니다. 비교적 원거리에 지하철 2호선 및 5호선 환승역인 "까치산역"이 소재하여 대중교통 이용 여건 또한 보통으로 평가됩니다.

본건은 남서측 및 북동측으로 노폭 약 4-5m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 공항 관련 중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 항공기 소음이나 비행 경로 등에 따른 제한사항이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건은 집합건물 등기부상 소유권보존 등기(2018.11.16) 이후 공유자 전원지분 이전(매매, 2019.05.09)을 거쳐 현재에 이르고 있습니다.

등기부상 을구 3번으로 등기된 주택임차권(채권자: 김동수, 권리금액: 2억 6천 1백만원)이 말소기준권리(접수일자: 2023.05.15)보다 선순위에 있으며, 전입일자(2019.04.25)와 확정일자(2019.01.24)를 통해 대항력을 갖춘 임차인입니다.

주택도시보증공사의 강제경매 개시결정(채권자: 주택도시보증공사, 권리금액: 2억 5천 1백만원, 접수일자: 2024.05.27)이 말소기준권리이며, 이 외 국민건강보험공단의 압류(2024.07.09) 등기 등이 존재합니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 을구 3번의 주택임차권이 있으며, 임차보증금 2억 6천 1백만원 중 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(김동수)

* 보증금: 2억 6천 1백만원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-04-25

* 확정일자: 2019-01-24

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2023-05-15

1.3. 상권분석

본건이 위치한 지역은 단독주택, 다세대주택 등 주거용 건물이 밀집해 있으며, 일부 근린생활시설이 산재한 일반적인 주거 상권입니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상점 및 편의시설 위주로 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

주변에 화원중학교가 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

교통은 앞서 언급한 바와 같이 버스정류장 및 까치산역(2, 5호선) 이용이 가능합니다.

건물은 2018년 11월 15일 사용승인된 철근콘크리트구조의 도시형생활주택(단지형 다세대)이며, 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 도시가스에 의한 개별난방 시설 등이 설치되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인의 존재입니다. 임차인의 보증금 2억 6천 1백만원이 경매 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 하므로 추가적인 자금 부담이 발생할 수 있습니다. 이는 본 건의 낙찰가 산정에 결정적인 영향을 미치는 요소입니다.

또한, 공항 관련 지구 지정으로 인한 고도 제한, 소음 등의 환경적 요인이 생활 및 재산권 행사에 영향을 줄 수 있습니다.

건축물대장 상 기재된 토지이용계획 및 제한상태에 따른 건축 규제 등을 사전에 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2018년)인 도시형생활주택으로, 서울 강서구 내에서 접근성 및 생활 편의성을 갖춘 입지에 위치합니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 이로 인한 보증금 인수 가능성이 본 건의 가장 큰 위험 요소입니다. 감정가 2억 8천 6백만원은 이러한 임차인 리스크를 반영하지 않은 순수 부동산 가치로 해석될 수 있으며, 실제 매수 시에는 임차인과의 합의 또는 인수 금액을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 도시형생활주택으로서 기본적인 상품성은 갖추고 있습니다.

임차인과의 협상을 통해 보증금 부담을 최소화하거나, 임차인 명도 후 시장 가치에 맞춰 재임대 또는 매각을 통해 시세차익을 기대할 수 있습니다.

다만, 임차인 리스크를 완벽하게 해소하는 것이 투자 성공의 관건입니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 2억 8천 6백만원이며, 유사 건물(2018년 건축, 약 37.05㎡)의 최근 매매 사례가 3억원(2026년 5월) 수준임을 고려할 때, 부동산 자체의 시장 가치는 감정가 수준으로 판단됩니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 2억 6천 1백만원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높으며, 이는 상당한 추가 비용 부담으로 작용합니다.

따라서 본 건의 예상 입찰가는 이러한 잠재적 인수 보증금(2억 6천 1백만원)을 제외하고, 채권자의 경매 청구 금액(2억 5천 1백만원) 및 낙찰을 통한 권리 인수 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

이러한 막대한 리스크를 감안할 때, 보수적인 관점에서 감정가 대비 상당한 할인율을 적용한 금액으로 접근하는 것이 합리적입니다.

잠재적 인수 보증금(2억 6천 1백만원)과 채권자 청구 금액(2억 5천 1백만원)을 고려할 때, 본건의 낙찰을 통해 실질적으로 취득 가능한 가치는 매우 낮아질 수 있습니다.

따라서, 본 건의 투자 가치는 임차인과의 협상 결과 및 명도 과정에 크게 좌우될 것이며, 위험 부담을 최소화하기 위한 입찰가는 1억 5천만원 이하에서 신중하게 결정하는 것을 권고합니다.

이는 본 건의 시장 가치 대비 높은 할인율을 적용한 것으로, 철저한 현장 조사 및 권리관계 분석, 임차인과의 소통 노력을 전제로 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.