나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9847 [1] 서울특별시 양천구 목동 770-6 신우에코빌 제2층 제202호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-13

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9847 [1] 서울특별시 양천구 목동 770-6 신우에코빌 제2층 제202호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매2계 2025타경9847 | 소재지: 서울특별시 양천구 목동 770-6 신우에코빌 제2층 제202호 | 감정가: 286,000,000원 | 최저가: 228,800,000원 | 용도: 다세대주택

1. 경매 물건 보고서

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9847 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 목동 770-6 신우에코빌 제2층 제202호

용도: 다세대주택 (집합건축물대장상 '근린생활시설'로 이용 중인 상태이므로 용도변경 필요성 확인 요망)

감정가: 286,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 신OO

채권자: 씨OOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 및 구조 현황

토지 면적: 22.70㎡ (약 6.86평)

건물 면적 (전용면적): 38.91㎡ (약 11.77평)

구조: 철근콘크리트구조 평지붕 지상 6층 건물 중 2층 (2012.11.09. 사용승인)

이용상태: 집합건축물대장상 '근린생활시설'로 이용 중

1.3. 입지조건 및 생활정보

위치 및 주위환경

본 건은 서울 양천구 목동 소재 강서고등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 다가구주택, 아파트, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 전형적인 주거지대입니다. 주거 여건은 비교적 무난한 편으로 평가됩니다.

교통 상황

인근에 간선 및 지선 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용 편의도는 보통 수준으로 보입니다. 주요 도로 접근성은 양호하며, 북서측으로 약 5M 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 접근 및 주차(피로티 주차장 있음)에 용이합니다.

상권 분석 및 생활 정보

주거지대를 기반으로 하는 생활 밀착형 상권이 형성되어 있으며, 학교 인근으로 학원, 편의시설, 소규모 식당 등이 발달해 있을 가능성이 높습니다. 다수의 주택과 아파트 단지가 밀집한 지역이므로 기본적인 생활 편의시설 접근성은 우수합니다.

혐오 시설

외부 검색 결과, 본 건 인근에 주거 환경에 심각한 영향을 미치는 대규모 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 권리분석

경매 구분: 부동산임의경매로, 채권자의 담보권 실행에 의한 경매입니다.

소유자/채무자 현황: 소유자와 채무자가 신OO로 동일하여 권리관계가 단순합니다.

매각 대상: 토지와 건물을 일괄 매각하는 건으로, 토지 지분 또는 건물만의 매각 리스크가 없습니다.

임대차 관계: 임대 관계 미상으로 명도 시 임차인의 유무 및 대항력 여부에 대한 철저한 현장 조사 및 권리 분석이 필수입니다.

1.5. 잠재적 리스크

용도상의 리스크 (매우 중요)

본 건은 공부상 용도는 '다세대주택'이나, 집합건축물대장상 '근린생활시설'로 이용 중입니다. 이는 주택법상의 '주택'으로 인정받지 못할 수 있음을 의미합니다. 낙찰자가 주거 목적으로 사용할 경우, 관할 관청에 용도변경을 신청해야 하며, 용도변경이 불가하거나 이행하지 않을 경우 이행강제금 부과 대상이 될 수 있습니다. 입찰 전 용도변경 가능성을 반드시 관할 지자체에 문의해야 합니다.

명도 리스크

임대 관계가 미상인 관계로, 실제 거주자 또는 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 시간과 비용이 소요될 수 있습니다. 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 현황조사서, 전입세대열람 등을 통해 면밀히 확인해야 합니다.

법적 규제

제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당하며, 상대보호구역(학교 환경) 및 대공방어협조구역 등의 제한을 받고 있습니다. 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있으나, 현 건물 이용에는 큰 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견

본 건은 양천구 목동이라는 양호한 입지에 위치한 비교적 신축(2012년) 빌라입니다. 감정가가 적정하게 산정되었다고 가정할 때, 가장 큰 리스크는 '다세대주택'과 '근린생활시설' 간의 용도 불일치입니다. 이 리스크를 명확히 파악하고 해결 방안을 수립할 수 있는 투자자에게 적합합니다.

투자 포인트

1. 서울 양천구 목동의 양호한 주거 입지 및 생활 편의성.

2. 2012년 준공으로 비교적 신축 건물 상태.

3. 소유자 겸 채무자로 권리 관계 단순 (명도 리스크는 별도 분석 필요).

4. 토지/건물 일괄 매각으로 깔끔한 물건 인수.

5. 유찰되어 최저가가 낮아질 경우, 용도변경 리스크를 상쇄할 만한 투자 가치 발생 가능성. (입찰 전 용도변경 가능 여부 확인이 최우선)

법원 정보

서울남부지방법원 경매2계