나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9890 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 58-2 디자인하우스 제2층 제202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 머니플러스 · 평가일 2025.05.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""서울화일초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(5호선 화곡역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상5층 건물 내 제2층 제202호로서,
(사용승인일: 2020.06.26)

- 외 벽: 석재붙임 마감 등,
- 창 호: 샷시창호 등임.

이용상태

공부상 다세대주택으로 이용 중임.
(후면 '호별배치도' 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 2필 일단의 사다리형 토지로서, 공부상 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 4미터 내외의 막다른 포장도로와 접하였음.

토지이용계획 및 제한상태

화곡동 58-2, 58-3 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9890 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 58-2 디자인하우스 제2층 제202호

용도: 다세대주택

감정가: 269,000,000원

토지면적: 21.05㎡ (약 6.37평)

토지지분: 21.05㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.88㎡ (약 9.04평)

건물지분: 29.88㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 기타

경매구분: 청산을위한 형식적경매

채권자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOO

건축물 용도: 다세대주택 및 근린생활시설 (건축물대장상)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕

건물 층수: 지상 5층 중 제2층

사용승인일: 2020.06.26

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울화일초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 다가구주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 화곡역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

본 경매는 청산을 위한 형식적 경매로 진행됩니다.

말소기준권리는 2025년 5월 7일 접수된 임의경매(갑5)입니다.

주요 권리 분석 내용은 다음과 같습니다.

* 을3: 주택임차권 (임차인: 김소영), 보증금 259,000,000원, 전입일자 2021-03-24, 확정일자 2021-03-24. 대항력 있으며, 보증금은 매수인에게 인수됩니다.

* 갑3: 소유권이전 (이지혜), 2021-04-30

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (토담인베스트먼트주식회사), 2020-06-30

임차인 현황:

* 임차인: 김소영

* 보증금: 259,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-03-24

* 확정일자: 2021-03-24

* 배당신고일자: 2025-06-10

* 대항력: 있음

* 비고: 인수되는 보증금 259,000,000원

4. 상권분석

본건은 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하는 주거 밀집 지역에 위치합니다.

인근에 각종 상업시설 및 편의시설이 소재하여 기본적인 생활 편의성은 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 화곡역 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있습니다.

* 교육: 서울화일초등학교가 북동측 인근에 위치하며, 교육환경 보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 편의시설: 지역 내 근린생활시설을 통해 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 임차인 김소영의 보증금 259,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. 이는 총 투자금액에 직접적인 영향을 미칩니다.

* 공항 관련 제한사항: 토지이용계획상 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(공항시설법) 등이 있어 향후 건축 또는 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 형식적 경매: 경매 목적이 청산에 있으므로, 복잡한 권리관계보다는 명확한 자산 이전 절차에 중점을 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 2020년 신축급 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 편입니다.

가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인(김소영)이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 259,000,000원이 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이로 인해 본 물건은 일반적인 경매 물건과 달리, 총 투자 비용(입찰가 + 인수 보증금)을 기준으로 시세와 비교하여 입찰가를 산정해야 합니다.

형식적 경매로 진행되나, 임차인의 인수 보증금 액수가 감정가와 상당 부분을 차지하므로 철저한 권리분석 및 예상 총 투자 비용 산정이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2020년 사용승인된 건물로 비교적 최신 축에 속하여 내부 컨디션 및 상품성이 우수할 것으로 예상됩니다.

* 역세권 접근성: 지하철 5호선 화곡역 인근으로 직장인 및 젊은층의 수요가 꾸준할 것으로 보입니다.

* 시세 대비 저가 매수 기회: 대항력 있는 임차인으로 인해 매수인이 인수해야 할 보증금이 크므로, 이를 고려한 합리적인 입찰을 통해 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 269,000,000원이며, 인수해야 할 임차인의 보증금은 259,000,000원입니다.

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 계산하며, 총 매수인이 부담하는 금액(입찰가 + 인수 보증금)이 물건의 실제 시장 가치를 초과하지 않도록 산정하는 것이 중요합니다.

보수적으로 감정가를 시장 가치 기준으로 삼아 계산할 경우,

예상 입찰가 = 감정가 - 인수 보증금

예상 입찰가 = 269,000,000원 - 259,000,000원 = 10,000,000원

시세 분석 결과, 인근 유사 신축 빌라의 최근 매매 사례(19.98㎡, 2026년 7월 거래, 216,000,000원)를 고려할 때, 본건(29.88㎡)의 시장 가치는 감정가(269,000,000원)보다 높을 것으로 추정됩니다.

만약 본건의 실제 시장 가치가 약 300,000,000원 수준으로 평가될 경우, 총 투자 비용(입찰가 + 259,000,000원)이 시장 가치를 넘지 않기 위해서는 최대 입찰 가능 금액이 약 41,000,000원 수준이 될 수 있습니다.

따라서, 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 결정이 필요합니다. 본 보고서에서 제시하는 10,000,000원은 총 인수 금액이 감정가를 초과하지 않는다는 가정하에 산출된 이론적인 최대 입찰가이며, 실제 입찰 시에는 보다 면밀한 시장 조사와 더불어 낙찰 가능성을 높이기 위한 전략적 접근이 요구됩니다.

주변 혐오시설 관련하여 조사한 결과, 본건 즉시 주변에 특별히 명시된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.