나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102813 [1] 서울특별시 관악구 신림동 409-234 태경빌 1층101호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-10

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102813 [1] 서울특별시 관악구 신림동 409-234 태경빌 1층101호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울중앙지방법원 경매10계 2025타경102813 | 소재지: 서울특별시 관악구 신림동 409-234 태경빌 1층101호 | 감정가: 345,000,000원 | 최저가: 276,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울중앙지방법원 2025타경102813 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102813 (1)

물건 종류: 다세대주택 (도시형생활주택 단지형)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 409-234 태경빌 1층 101호

감정가: 345,000,000원

토지 면적: 18.67㎡ (약 5.65평)

토지 지분율: 1866.6799999999998

건물 면적: 29.28㎡ (약 8.86평)

건물 지분율: 2928

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

소유자: 이OO

채권자: 주OOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층/지상 5층 건물 내 제 1층 제101호

사용승인일: 2020년 5월 8일

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 관악구 신림동에 위치하며, 지하철 신림선 '서원역' 남동측에 자리하고 있습니다. 서원역까지 도보로 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량의 진출입이 가능하며, 북측으로 노폭 약 6m 내외의 도로와 접해 있어 도로 접근성도 양호한 편입니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트, 학교, 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경이 안정적입니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되는 물건입니다. 경매 절차상 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상되나, 정확한 권리 관계 확인과 말소기준권리 파악은 필수적입니다. 소유자는 이OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 채무자에 대한 정보는 기재되어 있지 않습니다. 임대차 관계는 '미상'으로 조사되어 있어, 입찰 전 현황 조사를 통해 대항력 있는 임차인이나 유치권 존재 여부 등 권리관계 및 명도 관련 사항을 면밀히 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

신림선 서원역 역세권에 위치하여 지하철 이용객 및 지역 주민을 대상으로 한 근린생활시설 운영에 유리한 입지입니다. 주변에 다세대주택, 아파트 단지, 학교 등이 밀집해 있어 주거 수요는 꾸준할 것으로 보입니다. 상권은 주거 지역을 기반으로 한 소규모 상업 시설 위주로 형성되어 있으며, 장래 신림뉴타운 개발 사업과 인접해 있어 향후 지역 발전 가능성도 있습니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있어 건축물의 높이 및 용도에 대한 규제가 존재합니다.

1.5. 생활정보

2020년 5월 8일에 사용승인을 받은 비교적 신축 건물로, 위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비, 화재 탐지 및 소화 설비, 승강기, 주차장 설비 등 생활에 필요한 기본적인 설비를 갖추고 있습니다. 본건은 공부상 1층이나, 필로티 구조로 인해 현황상 2층 높이에 해당하므로, 개방감이나 채광 측면에서 일반 1층과 차이가 있을 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

본건은 '건축허가·착공제한지역'으로 지정되어 있습니다 (제한 기간: 2024-09-27일부터 2년, 또는 2024.9.15 ~ 2025.9.14). 이로 인해 향후 재건축, 증축, 개축 등 건축 행위에 상당한 제약이 따를 수 있습니다. 또한, 토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.1.4.~2026.1.28.) 등 다양한 제한 사항이 존재하여 향후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다. 건물 자체의 임대 현황이 '미상'으로 조사되어 있어, 낙찰 후 명도 및 임대차 관련 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

1.7. 종합 의견

서울특별시 관악구 신림동에 위치한 본건은 신림선 서원역 역세권의 입지적 장점과 2020년에 건축된 비교적 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 하지만 '건축허가·착공제한지역' 지정과 다수의 토지이용계획상 제한 사항은 향후 건축 행위 및 재산권 행사에 상당한 제약을 줄 수 있으며, 이는 투자 가치 평가 시 주요 리스크 요인이 될 수 있습니다. 또한, 임대 현황 미확인으로 인한 명도 리스크도 신중하게 고려해야 합니다. 주변의 잠재적 개발 호재 등을 고려하되, 규제 사항 해제 가능성 및 사업성을 면밀히 검토 후 투자 결정을 내리는 것이 바람직합니다.

1.8. 투자 포인트

역세권 입지를 활용한 주거용 또는 소규모 상업용 부동산으로서의 잠재력.

2020년 완공된 신축 건물로 즉시 활용 가능성.

신림뉴타운 개발 등 주변 지역의 잠재적 개발 계획으로 인한 미래 가치 상승 기대.

향후 건축 규제 완화 시 사업성 개선 가능성.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매10계