나이스옥션 법원경매 광주 2024타경571 [4] 전라남도 나주시 빛가람동 186-1 게토333지식산업센터 제나동 제2층 제씨-219호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리치 · 평가일 2024.03.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 한전KDN어린이집 북서측 인근에 위치한 구분건물(주
용도: 공장, 제2종근린생활시설, 명칭: 게토333지식산업센터) 제나동 제1층 제비-115호, 제
2층 제씨-217호, 제2층 제씨-218호, 제2층 제씨-219호, 제3층 제에이-313호, 제3층 제에이-
314호, 제3층 제에이-315호로서, 주위는 공공기관, 아파트 단지, 지식산업센터, 전력거래소
등이 소재한 업무지대임.

교통상황

기호1(가)-7(사) : 본건까지 차량접근 가능하며 , 인근에 간선도로 등이 소재하여 일반적인
교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

기호1(가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 중 제나동 제1층 제비-115호로서,
외벽 : 강화유리, 석고보드 등,
바닥 : 콘크리트 마감임.

기호2(나)-7(사) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 중 제나동 제2층 제씨-217호,
제2층 제씨-218호, 제2층 제씨-219호,제3층 제에이-313호, 제3층 제에이-314호, 제3층 제에
이-315호로서,
내ㆍ외벽 : 복합판넬, 석고보드 등임.

이용상태

기호1(가) : 건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)임.
기호2(나)-7(사) : 건축물대장상 공장(지식산업센터)임.

설비내역

기호1(가)-7(사) : 위생설비, 급ㆍ배수설비, 난방설비, 소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호1(가)-7(사) : 장방형 평지로서, 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설 건부지임.

인접 도로상태등

기호1(가)-7(사) : 본건 단지(게토333지식산업센터)의 서측 및 북측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1(가)-7(사) : 도시지역, 준주거지역(2015-03-27), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m-
25m)(2015-03-27)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m) <가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 산업복합구역(2021-09-15)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>
, 연구개발특구(2020-08-28)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>,혁신도시 개발예정지구<혁
신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

• 사건번호: 광주지방법원 2024타경571 (4)

• 소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 186-1, 게토333지식산업센터 제나동 제2층 제씨-219호

• 건물명: 게토333 지식산업센터

• 용도: 지식산업센터 (집합건축물대장상 주 용도는 공장, 제2종근린생활시설)

• 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 중 나동 제2층 제씨-219호

• 감정가: 125,000,000원

• 토지 면적: 62.79㎡ (약 19.00평)

• 건물 면적: 45.60㎡ (약 13.79평)

• 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

• 경매 구분: 부동산 임의경매

• 채권자: 천OOO (등기부상 천지농업협동조합)

• 총 채권액 (등기부 기준): 1,126,291,714원

2. 입지조건

• 위치 및 주위환경:

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 한전KDN어린이집 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공공기관, 아파트 단지, 지식산업센터, 전력거래소 등이 소재한 업무지대임.

• 교통상황:

차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됨.

• 인접 도로상태:

본건 단지(게토333지식산업센터)의 서측 및 북측으로 포장도로와 접하고 있음.

• 토지 이용 계획 및 제한 상태:

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m-25m), 가축사육제한구역, 산업복합구역, 연구개발특구, 혁신도시 개발예정지구에 해당함.

3. 권리분석

• 매각으로 인하여 말소되는 권리:

말소기준권리인 천지농업협동조합의 근저당권(을1)보다 후순위인 근저당권(을2), 가압류(갑3, 갑4), 임의경매(갑5), 근질권(을2-1)은 매각으로 소멸될 예정임.

소유권이전1번신탁등기말소(갑2) 또한 말소될 것으로 보임.

• 매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리:

제시된 내용상으로는 지상권이 있으나, 현재 등기부상 확인되는 지상권은 없음. (물건명세서 참고)

• 임차인 현황:

* 임차인: 강

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-10-05

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2024-05-24

* 비고:

주의: 임차인은 대항력이 있으나, 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어 실제 인수 여부는 배당 결과 및 추가 확인이 필요함. 보증금 500만원 전액이 배당받지 못할 경우, 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있으므로 면밀한 조사가 요구됨.

4. 상권분석

• 주변 환경:

본건이 위치한 빛가람동은 공공기관 및 관련 업무시설이 밀집된 업무지대로, 지식산업센터 및 근린생활시설의 수요가 예상되는 지역임.

전력거래소, 한국전력공사 관련 기관 등이 인접하여 관련 업종의 입점 시너지 효과를 기대할 수 있음.

• 건물 특성:

게토333지식산업센터는 공장 및 제2종근린생활시설 용도로 사용 가능한 복합 건물임.

본건 호실(제씨-219호)은 지식산업센터 용도로 활용될 것으로 보이며, 45.60㎡ (약 13.79평) 규모로 소규모 사업장 운영에 적합함.

5. 생활정보

• 편의시설:

업무지대 내 위치하여 관련 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됨. (주변 상업시설 및 공공기관 이용)

인근에 아파트 단지가 있어 배후 수요를 일부 확보할 수 있음.

• 교통 편의성:

차량 접근성이 양호하며, 주요 간선도로를 통해 이동이 편리함.

대중교통 이용 편의성은 추가적인 조사가 필요하나, 업무지대 특성상 관련 노선이 존재할 것으로 예상됨.

6. 잠재적 리스크

• 대항력 있는 임차인 존재:

강 임차인은 2022년 10월 5일 전입(사업)하였고 대항력이 있으므로, 보증금 500만원이 배당되지 못할 경우 낙찰자가 인수하게 될 위험이 존재함. 인수 보증금 합계가 0원으로 기재된 점은 추가 확인이 필수적임.

• 공동담보 물건:

본건이 공동담보로 제공된 경우, 타 물건의 채무 불이행이나 매각 상황에 따라 복합적인 영향을 받을 수 있음.

• 높은 총 채권액:

등기부상 채권 총액이 1,126,291,714원에 달하여, 채무 규모가 매우 큰 편임. 이는 감정가 대비 매우 높은 수치로, 권리 관계가 복잡하거나 채무 부담이 큰 상태를 시사함.

• 소멸되지 않는 권리:

물건명세서에 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으나, 현재 등기부상 해당 권리가 확인되지 않음. 추후 면밀한 조사가 필요함.

• 주변 혐오시설:

주변 환경 분석 결과, 특이하게 보고될 만한 혐오시설은 발견되지 않았음. (현황 조사 시 재확인 필요)

7. 종합 의견

본건은 나주시 빛가람동의 발달된 업무지구 내 지식산업센터로, 공공기관 및 관련 기업체와 인접하여 사업 운영에 유리한 입지를 갖추고 있음. 교통 접근성 또한 양호함.

그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 인수 보증금 관련 불확실성, 높은 총 채권액, 공동담보 등의 잠재적 리스크를 수반함.

이러한 위험 요인들을 충분히 인지하고 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 인수 부담 여부를 명확히 파악하는 것이 무엇보다 중요함.

8. 투자 포인트

• 나주 혁신도시 내 업무지구의 성장 가능성:

공공기관 이전 및 관련 산업 육성으로 인한 꾸준한 수요 기대.

• 지식산업센터의 활용도:

업무, 연구, 개발 등 다양한 목적으로 활용 가능하며, 임대 수익 기대.

• 경매를 통한 시세 차익 가능성:

충분한 권리 분석과 현장 조사를 통해 시세 대비 저렴하게 취득할 경우, 투자 가치 상승 기대.

• 향후 지역 개발 계획과의 연계성:

연구개발특구, 혁신도시 개발 계획 등과 연계하여 장기적인 가치 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

• 본 물건의 예상 입찰가는 제시된 '인수 보증금 합계 0원'을 제외하고 산정함.

• 감정가 125,000,000원을 기준으로 하되, 앞서 언급된 잠재적 리스크(특히 대항력 있는 임차인의 인수 가능성, 공동담보 등)를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 함.

• 해당 물건의 실질적인 가치 및 위험 요소를 고려할 때, 낙찰가율은 감정가의 70~90% 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 고려해 볼 수 있으나, 임차인 관련 조사가 명확히 이루어진 후 최종 입찰가를 결정해야 함.

• 정확한 예상 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 추가적인 권리 변동 가능성 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 하므로, 본 보고서에서는 구체적인 금액을 제시하기 어려움. 본인의 위험 감수 수준과 자금 계획에 맞춰 결정하시기 바람.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.