나이스옥션 법원경매 광주 2024타경571 [5] 전라남도 나주시 빛가람동 186-1 게토333지식산업센터 제나동 제3층 제에이-313호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리치 · 평가일 2024.03.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 한전KDN어린이집 북서측 인근에 위치한 구분건물(주
용도: 공장, 제2종근린생활시설, 명칭: 게토333지식산업센터) 제나동 제1층 제비-115호, 제
2층 제씨-217호, 제2층 제씨-218호, 제2층 제씨-219호, 제3층 제에이-313호, 제3층 제에이-
314호, 제3층 제에이-315호로서, 주위는 공공기관, 아파트 단지, 지식산업센터, 전력거래소
등이 소재한 업무지대임.

교통상황

기호1(가)-7(사) : 본건까지 차량접근 가능하며 , 인근에 간선도로 등이 소재하여 일반적인
교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

기호1(가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 중 제나동 제1층 제비-115호로서,
외벽 : 강화유리, 석고보드 등,
바닥 : 콘크리트 마감임.

기호2(나)-7(사) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 중 제나동 제2층 제씨-217호,
제2층 제씨-218호, 제2층 제씨-219호,제3층 제에이-313호, 제3층 제에이-314호, 제3층 제에
이-315호로서,
내ㆍ외벽 : 복합판넬, 석고보드 등임.

이용상태

기호1(가) : 건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)임.
기호2(나)-7(사) : 건축물대장상 공장(지식산업센터)임.

설비내역

기호1(가)-7(사) : 위생설비, 급ㆍ배수설비, 난방설비, 소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호1(가)-7(사) : 장방형 평지로서, 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설 건부지임.

인접 도로상태등

기호1(가)-7(사) : 본건 단지(게토333지식산업센터)의 서측 및 북측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1(가)-7(사) : 도시지역, 준주거지역(2015-03-27), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m-
25m)(2015-03-27)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m) <가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 산업복합구역(2021-09-15)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>
, 연구개발특구(2020-08-28)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>,혁신도시 개발예정지구<혁
신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경571 (5)

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 186-1, 게토333지식산업센터 제나동 제3층 제에이-313호

용도: 지식산업센터

감정가: 119,000,000원

토지면적: 53.43㎡ (약 16.18평)

건물면적: 38.80㎡ (약 11.74평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 천OOO

1.1. 입지조건

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 한전KDN어린이집 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 공공기관, 아파트 단지, 지식산업센터, 전력거래소 등이 소재한 업무지대입니다. 차량 접근이 용이하며 인근 간선도로 이용이 편리하여 일반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 본건 단지(게토333지식산업센터)는 서측 및 북측으로 포장도로와 접해 있습니다. 해당 지역은 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로1류 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 산업복합구역, 연구개발특구, 혁신도시 개발예정지구에 포함되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2014년 11월 27일에 접수된 천지농업협동조합의 근저당권(을1)입니다. 이 말소기준권리보다 후순위인 근저당권(을2), 가압류(갑3, 갑4), 임의경매(갑5) 및 근저당권부채권근질권(을2-1)은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

다만, 임차인 현황에서 '진인겸' 씨가 대항력 있음으로 등재되어 있으며, 전입일자(사업일자)는 2023년 4월 10일입니다. 보증금과 차임은 0원으로 기재되어 있습니다. 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 명도 시 주의가 필요합니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리사항은 현재로서는 확인되지 않으나, 등기사항을 통해 추가적인 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 나주시 빛가람동은 한국의 대표적인 혁신도시 중 하나로, 에너지, ICT, 공공기관이 집약된 지역입니다. 주변에 다수의 공공기관과 한전 관련 기업들이 밀집해 있어 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다. 또한, 게토333지식산업센터 자체의 특성상 다양한 기업들의 입주가 예상되며, 지역 경제 활성화에 기여하고 있습니다. 제2종 근린생활시설로도 활용 가능한 용도이므로, 상업적 가치도 함께 고려할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

건물 내 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화전설비 등이 갖추어져 있습니다. 철근콘크리트 구조의 4층 건물 중 3층에 위치하며, 외벽은 복합판넬, 석고보드 등으로 마감되어 있습니다. 인근에 간선도로가 있어 차량 이용이 편리하며, 혁신도시 내 주요 시설 접근성이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크 요인은 '대항력 있는 임차인'의 존재입니다. 비록 보증금과 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있다는 점은 낙찰자가 명도 과정에서 예상치 못한 부담을 안게 될 가능성을 시사합니다. 임차인과의 원만한 합의 또는 법적 절차 진행 시 추가 비용 및 시간이 소요될 수 있습니다. 또한, 공동담보 물건으로, 추가적인 채무 관계나 담보 설정이 존재할 수 있으므로 권리 분석 시 면밀한 검토가 필수적입니다. 토지이용계획 상 가축사육제한구역 등의 제한사항도 있으나, 지식산업센터 용도로는 큰 문제가 없을 것으로 보입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 나주 빛가람 혁신도시 내 지식산업센터로, 공공기관 및 관련 기업 밀집 지역이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 교통 및 주변 환경이 양호하며, 건물 관리 상태도 기본적인 설비는 갖추고 있는 것으로 파악됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인 존재 및 0원 보증금이라는 특이사항은 명도 관련 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 이러한 부분을 면밀히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 나주 빛가람 혁신도시 내 핵심 입지.

* 공공기관, 에너지 관련 기업 등 풍부한 배후 수요.

* 지식산업센터 및 근린생활시설 복합 용도로 인한 활용도 증대 가능성.

* 비교적 낮은 감정가 대비 면적.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 119,000,000원입니다. 주변 유사 물건 시세 및 최근 거래 사례를 종합적으로 검토한 결과, 본건과 유사한 면적과 위치의 지식산업센터 매물이 110,000,000원에서 125,000,000원 사이에서 거래되는 것으로 파악됩니다.

하지만 대항력 있는 임차인 존재 등의 리스크를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 따라서, 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 소폭 할인된 105,000,000원 ~ 115,000,000원 선에서 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다. 입찰 전 현장 방문을 통해 임차인과의 소통 및 추가적인 권리 분석을 진행하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.