나이스옥션 법원경매 광주 2024타경571 [3] 전라남도 나주시 빛가람동 186-1 게토333지식산업센터 제나동 제2층 제씨-218호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리치 · 평가일 2024.03.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 한전KDN어린이집 북서측 인근에 위치한 구분건물(주
용도: 공장, 제2종근린생활시설, 명칭: 게토333지식산업센터) 제나동 제1층 제비-115호, 제
2층 제씨-217호, 제2층 제씨-218호, 제2층 제씨-219호, 제3층 제에이-313호, 제3층 제에이-
314호, 제3층 제에이-315호로서, 주위는 공공기관, 아파트 단지, 지식산업센터, 전력거래소
등이 소재한 업무지대임.

교통상황

기호1(가)-7(사) : 본건까지 차량접근 가능하며 , 인근에 간선도로 등이 소재하여 일반적인
교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

기호1(가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 중 제나동 제1층 제비-115호로서,
외벽 : 강화유리, 석고보드 등,
바닥 : 콘크리트 마감임.

기호2(나)-7(사) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 중 제나동 제2층 제씨-217호,
제2층 제씨-218호, 제2층 제씨-219호,제3층 제에이-313호, 제3층 제에이-314호, 제3층 제에
이-315호로서,
내ㆍ외벽 : 복합판넬, 석고보드 등임.

이용상태

기호1(가) : 건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)임.
기호2(나)-7(사) : 건축물대장상 공장(지식산업센터)임.

설비내역

기호1(가)-7(사) : 위생설비, 급ㆍ배수설비, 난방설비, 소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호1(가)-7(사) : 장방형 평지로서, 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설 건부지임.

인접 도로상태등

기호1(가)-7(사) : 본건 단지(게토333지식산업센터)의 서측 및 북측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1(가)-7(사) : 도시지역, 준주거지역(2015-03-27), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m-
25m)(2015-03-27)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m) <가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 산업복합구역(2021-09-15)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>
, 연구개발특구(2020-08-28)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>,혁신도시 개발예정지구<혁
신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 광주지방법원 2024타경571(3) 사건에 대한 물건 분석 결과입니다.

1.1. 사건 개요

사건번호: 광주지방법원 2024타경571 (3)

물건 소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 186-1 게토333지식산업센터 제나동 제2층 제씨-218호

건물 용도: 지식산업센터

감정가: 125,000,000원

토지 면적: 62.79㎡ (약 18.99평)

건물 면적: 45.60㎡ (약 13.79평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 천OOO

1.2. 입지조건

본건은 전라남도 나주시 빛가람동에 소재하며, 주변에는 한전KDN어린이집이 위치하고 있습니다. 또한 공공기관, 아파트 단지, 지식산업센터, 전력거래소 등이 밀집한 업무지대에 속해 있어 산업 활동 및 관련 인프라 접근성이 용이합니다. [cite:search_result_0]

차량 접근이 가능하며 인근 간선도로가 소재하여 일반적인 교통 상황은 양호한 편입니다. [cite:search_result_0]

토지는 장방형의 평지로, 지식산업센터 및 근린생활시설 건부지로 이용되고 있으며, 단지 서측 및 북측으로 포장도로와 접하고 있습니다. [cite:search_result_0]

토지이용계획상 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m-25m), 가축사육제한구역, 산업복합구역, 연구개발특구, 혁신도시 개발예정지구에 속합니다. [cite:search_result_0]

주변 시설 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. [cite:search_result_0, search_result_7, search_result_9]

1.3. 권리분석

등기부등본 요약에 따르면, 본건과 관련된 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

말소기준권리인 제1순위 근저당권(을1, 천지농업협동조합, 725,244,000원)보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 말소될 예정입니다. [cite:search_result_0]

말소 예정 권리로는 근저당권(을2), 가압류(갑3, 갑4), 임의경매개시결정(갑5) 등이 확인됩니다. [cite:search_result_0]

다만, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있어, 해당 권리는 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다. [cite:search_result_0]

임차인 현황:

* 임차인: (주)레인아이, 강

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2024-04-25

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

임차인은 대항력이 없으며, 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. [cite:search_result_0]

1.4. 상권분석

본건이 위치한 나주혁신도시는 공공기관 및 에너지 관련 기업들이 다수 입주한 첨단 산업단지로서, 지역 경제의 중심 역할을 하고 있습니다. [cite:search_result_2, search_result_6]

지식산업센터로서 관련 업종의 기업체들이 입주하여 시너지 효과를 창출할 수 있는 환경이며, 주변의 공공기관 및 주거 단지 배후 수요도 일정 부분 확보하고 있습니다. [cite:search_result_0]

단지 내에는 공장 및 제2종 근린생활시설 등 다양한 용도로 활용될 수 있는 공간이 조성되어 있습니다. [cite:search_result_0]

1.5. 생활정보

본건은 나주혁신도시 내에 위치하여 비교적 정주 여건이 양호한 지역입니다. [cite:search_result_6]

주변에 공공기관, 업무시설, 주거 단지가 혼재되어 있어 생활 편의 시설 접근성이 있을 것으로 예상됩니다. [cite:search_result_0]

교통망 또한 양호하여 시내 및 인근 지역으로의 이동이 용이합니다. [cite:search_result_0]

1.6. 잠재적 리스크

* 매각으로 소멸되지 않는 권리인 지상권의 존재 여부 및 내용에 대한 추가 확인이 필요합니다. [cite:search_result_0]

* 건물 내 다른 구분소유자 또는 임차인들과의 관리비, 수선비 분담 등 건물 관리 관련 분쟁 가능성이 잠재적으로 존재할 수 있습니다. [cite:search_result_3] (주: 검색 결과, 게토333 지식산업센터에서 관리비 관련 입주민 민원 사례가 보도된 바 있습니다.)

* 감정가 대비 높은 총 채무액(1,126,291,714원)은 경매 과정에서의 입찰 경쟁률 및 낙찰가에 영향을 줄 수 있습니다. [cite:search_result_0]

1.7. 종합 의견

본건은 나주혁신도시라는 우수한 입지에 위치한 지식산업센터로서, 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다. [cite:search_result_0, search_result_2]

하지만 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 여부를 반드시 확인해야 하며, 건물 관리 관련 분쟁 가능성 또한 염두에 두어야 합니다. [cite:search_result_0, search_result_3]

임차인의 경우 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없다는 점은 긍정적인 요소입니다.

1.8. 투자 포인트

* 나주혁신도시 내 중심 업무지구에 위치하여 향후 발전 가능성이 높습니다. [cite:search_result_0, search_result_2]

* 연구개발특구 및 산업복합구역 등으로 지정되어 관련 산업 육성에 따른 수혜가 예상됩니다. [cite:search_result_0]

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 소유권 확보에 용이합니다.

* 임차인의 대항력이 없어 권리 관계가 비교적 명확합니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 125,000,000원이며, 임차인의 인수 보증금은 0원입니다.

유사 물건의 낙찰가율, 물건의 현 상태, 권리 분석 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

일반적으로 경매 초기 단계의 물건은 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 125,000,000원을 기준으로, 권리관계 및 현장 조사를 통해 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

본 건의 잠재적 리스크(지상권 등)를 고려하여 보수적으로 접근 시, 감정가의 80% ~ 100% 수준 (100,000,000원 ~ 125,000,000원)을 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.