나이스옥션 법원경매 광주 2024타경571 [7] 전라남도 나주시 빛가람동 186-1 게토333지식산업센터 제나동 제3층 제에이-315호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리치 · 평가일 2024.03.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 한전KDN어린이집 북서측 인근에 위치한 구분건물(주
용도: 공장, 제2종근린생활시설, 명칭: 게토333지식산업센터) 제나동 제1층 제비-115호, 제
2층 제씨-217호, 제2층 제씨-218호, 제2층 제씨-219호, 제3층 제에이-313호, 제3층 제에이-
314호, 제3층 제에이-315호로서, 주위는 공공기관, 아파트 단지, 지식산업센터, 전력거래소
등이 소재한 업무지대임.

교통상황

기호1(가)-7(사) : 본건까지 차량접근 가능하며 , 인근에 간선도로 등이 소재하여 일반적인
교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

기호1(가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 중 제나동 제1층 제비-115호로서,
외벽 : 강화유리, 석고보드 등,
바닥 : 콘크리트 마감임.

기호2(나)-7(사) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 중 제나동 제2층 제씨-217호,
제2층 제씨-218호, 제2층 제씨-219호,제3층 제에이-313호, 제3층 제에이-314호, 제3층 제에
이-315호로서,
내ㆍ외벽 : 복합판넬, 석고보드 등임.

이용상태

기호1(가) : 건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)임.
기호2(나)-7(사) : 건축물대장상 공장(지식산업센터)임.

설비내역

기호1(가)-7(사) : 위생설비, 급ㆍ배수설비, 난방설비, 소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호1(가)-7(사) : 장방형 평지로서, 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설 건부지임.

인접 도로상태등

기호1(가)-7(사) : 본건 단지(게토333지식산업센터)의 서측 및 북측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1(가)-7(사) : 도시지역, 준주거지역(2015-03-27), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m-
25m)(2015-03-27)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m) <가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 산업복합구역(2021-09-15)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>
, 연구개발특구(2020-08-28)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>,혁신도시 개발예정지구<혁
신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경571 (7)

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 186-1 게토333지식산업센터 제나동 제3층 제에이-315호

용도: 지식산업센터 (건축물대장상으로는 공장, 제2종근린생활시설 용도로도 사용 가능)

감정가: 119,000,000원

토지면적: 53.43㎡ (약 16.16평)

토지지분: 53.43㎡ (약 16.16평)

건물면적: 38.80㎡ (약 11.74평)

건물지분: 38.80㎡ (약 11.74평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 천OOO

1.2. 입지조건

본건은 전라남도 나주시 빛가람동에 소재하며, 주변은 공공기관(한국전력공사, 전력거래소 등), 아파트 단지, 지식산업센터 등이 위치한 업무지대입니다.

한전KDN어린이집 북서측 인근에 위치하며, 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 있어 일반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

본 건이 속한 게토333지식산업센터는 서측 및 북측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

해당 지역은 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로1류에 접해 있습니다. 또한, 연구개발특구 및 혁신도시 개발예정지구에 포함되어 있어 개발 잠재력이 있습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 을1, 근저당권, 천지농업협동조합, 2023-05-11 접수

등기부채권 총액: 1,200,410,432원

* 임차인 현황

임차인: 손관식

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023-04-20

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 금액이 미상이라도 대항력이 있는 임차인이므로 인수 여부 및 명도 시 주의가 필요합니다.

* 집합건물 등기부 요약

등기구분: 갑2, 접수일자: 2023-05-11, 권리종류: 소유권이전1번신탁등기말소 (권리자: 김순옥)

등기구분: 을1, 접수일자: 2023-05-11, 권리종류: 근저당권 (권리자: 천지농업협동조합, 권리금액: 725,244,000원, 말소기준권리)

등기구분: 을2, 접수일자: 2023-06-12, 권리종류: 근저당권 (권리자: 유한회사혜안도아, 권리금액: 225,326,400원, 말소)

등기구분: 갑3, 접수일자: 2023-07-28, 권리종류: 가압류 (권리자: 롯데카드, 권리금액: 17,787,118원, 말소)

등기구분: 갑4, 접수일자: 2024-02-01, 권리종류: 가압류 (권리자: 서울신용보증재단, 권리금액: 20,085,954원, 말소)

등기구분: 갑5, 접수일자: 2024-02-15, 권리종류: 가압류 (권리자: 서울보증보험, 권리금액: 211,966,960원, 말소)

등기구분: 갑6, 접수일자: 2024-03-04, 권리종류: 임의경매 (권리자: 천지농업협동조합, 권리금액: 625,381,891원, 말소)

등기구분: 을2-1, 접수일자: 2025-02-28, 권리종류: 2번근저당권부채권근질권설정 (권리자: 한국남방개발주식회사, 권리금액: 2,236,043,150원, 말소)

물건명세서 참고사항:

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 개요 없음)

1.4. 상권분석

본건이 소재한 나주시 빛가람동은 혁신도시로 조성되어 한국전력공사, 전력거래소 등 주요 공공기관이 밀집해 있어 안정적인 업무지대 상권을 형성하고 있습니다.

주변에 아파트 단지와 복합용도의 지식산업센터가 있어 직주근접 환경이 갖추어져 있습니다.

검색 결과, 해당 물건지 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

본 물건지 주변에는 한국전력공사, 전력거래소 등 다수의 공공기관이 위치해 있어 행정 및 업무 편의성이 높습니다.

인근에 아파트 단지가 분포하고 있어 주거 지원 기능도 갖추고 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 편의성은 일반적인 수준으로 판단됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인(손 )이 존재하며, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 명도 협상 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

등기부상 채권 총액이 감정가 대비 매우 높아, 본 경매 물건 외에 공동 담보로 제공된 다른 물건이 있을 가능성이 있습니다. (특이사항: 공동담보)

1.7. 종합 의견

광주지방법원 2024타경571호 물건은 전라남도 나주시 혁신도시에 위치한 게토333 지식산업센터 내 제나동 제3층 제에이-315호입니다. 업무지대의 중심에 위치하여 공공기관 및 관련 업종 종사자들에게 직주근접의 이점을 제공할 수 있는 입지입니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 명확하지 않은 보증금/차임 액수는 인수 시 리스크 요인이 될 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 나주 혁신도시의 행정 및 업무 중심지에 위치하여 안정적인 임대 수요 기대 가능

* 지식산업센터로서의 활용 가치 및 제2종근린생활시설 용도 병행 가능성

* 개발 예정지구 내 포함으로 향후 지역 가치 상승 잠재력 보유

* 경매 물건 특성상 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 가능성

1.9. 예상 입찰가

본 물건은 인수 보증금 합계가 0원이므로, 입찰가 산정 시 해당 금액을 제외할 필요는 없습니다. 예상 입찰가는 제시된 감정가 119,000,000원을 기준으로 하되, 권리 분석 결과 및 주변 시세, 임차인 명도 가능성, 향후 활용 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.