나이스옥션 법원경매 광주 2024타경571 [2] 전라남도 나주시 빛가람동 186-1 게토333지식산업센터 제나동 제2층 제씨-217호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리치 · 평가일 2024.03.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 한전KDN어린이집 북서측 인근에 위치한 구분건물(주
용도: 공장, 제2종근린생활시설, 명칭: 게토333지식산업센터) 제나동 제1층 제비-115호, 제
2층 제씨-217호, 제2층 제씨-218호, 제2층 제씨-219호, 제3층 제에이-313호, 제3층 제에이-
314호, 제3층 제에이-315호로서, 주위는 공공기관, 아파트 단지, 지식산업센터, 전력거래소
등이 소재한 업무지대임.

교통상황

기호1(가)-7(사) : 본건까지 차량접근 가능하며 , 인근에 간선도로 등이 소재하여 일반적인
교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

기호1(가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 중 제나동 제1층 제비-115호로서,
외벽 : 강화유리, 석고보드 등,
바닥 : 콘크리트 마감임.

기호2(나)-7(사) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 중 제나동 제2층 제씨-217호,
제2층 제씨-218호, 제2층 제씨-219호,제3층 제에이-313호, 제3층 제에이-314호, 제3층 제에
이-315호로서,
내ㆍ외벽 : 복합판넬, 석고보드 등임.

이용상태

기호1(가) : 건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)임.
기호2(나)-7(사) : 건축물대장상 공장(지식산업센터)임.

설비내역

기호1(가)-7(사) : 위생설비, 급ㆍ배수설비, 난방설비, 소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호1(가)-7(사) : 장방형 평지로서, 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설 건부지임.

인접 도로상태등

기호1(가)-7(사) : 본건 단지(게토333지식산업센터)의 서측 및 북측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1(가)-7(사) : 도시지역, 준주거지역(2015-03-27), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m-
25m)(2015-03-27)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m) <가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 산업복합구역(2021-09-15)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>
, 연구개발특구(2020-08-28)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>,혁신도시 개발예정지구<혁
신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경571 (2)

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 186-1 게토333지식산업센터 제나동 제2층 제씨-217호

용도: 지식산업센터, 제2종근린생활시설

감정가: 125,000,000원

토지면적: 62.79㎡ (약 18.99평)

건물면적: 45.60㎡ (약 13.79평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 천OOO

특이사항: 공동담보

주의사항: 해당 없음

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 한전KDN어린이집 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공공기관, 아파트 단지, 지식산업센터, 전력거래소 등이 소재한 업무지대입니다.

교통상황:

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 등이 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

건물 구조:

본건이 속한 게토333 지식산업센터는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물입니다.

토지 이용상태:

본건 토지는 장방형의 평지로, 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설 건부지로 이용되고 있습니다.

인접 도로상태:

본건 단지(게토333지식산업센터)는 서측 및 북측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류, 가축사육제한구역, 산업복합구역, 연구개발특구, 혁신도시 개발예정지구에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

을1 접수일자 2023-05-11 근저당권 (채권자: 천지농업협동조합, 채권최고액: 금725,244,000원) 입니다.

등기부상 권리내역:

등기부상 모든 권리는 말소기준권리보다 늦게 등기되었거나, 경매 절차에 따라 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (말소)

* 을2: 근저당권 (말소)

* 갑3: 가압류 (말소)

* 갑4: 가압류 (말소)

* 갑5: 임의경매 (말소)

* 을2-1: 2번근저당권부채권근질권설정 (말소)

* 갑6: 압류 (말소)

등기부채권 총액: 1,182,623,314원

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 지상권 개요는 표기되어 있으나 해당 물건에 실제 존치 여부는 확인 필요)

임차인 현황:

* 임차인: (주)레인아이, 강경철

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024-04-25

* 확정일자: 해당 없음

* 배당신고일자: 2024-05-24

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 10,000,000원은 인수되지 않으며 경매 배당을 통해 변제받게 됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

지역 특성:

본건은 전라남도 나주시 빛가람동에 위치한 지식산업센터로, 주변에 공공기관, 기업(전력거래소 등), 아파트 단지가 밀집한 업무 및 주거 복합지대입니다. 혁신도시 개발에 따라 관련 기업 및 기관 종사자들을 중심으로 배후수요가 형성되어 있습니다.

건물 용도:

건축물대장상 용도는 공장(지식산업센터)이며, 건물 내 제2종 근린생활시설도 포함되어 있습니다. 본건은 지식산업센터 용도로 활용될 것으로 보입니다.

5. 생활정보

주변 편의시설:

나주혁신도시는 호수공원을 중심으로 잘 조성된 녹지 공간과 산책로를 갖추고 있으며, 단지 내 상업시설 및 인근 공공기관 시설을 통해 생활 편의성이 양호한 편입니다. 차량 접근성이 양호하여 시내 이동이 비교적 편리합니다.

교통:

간선도로 접근성이 용이하며, 차량을 이용한 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

공동담보:

본건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 채무 전액 변제를 위해 여러 담보물이 설정되어 있음을 의미합니다.

높은 채권 총액:

등기부채권 총액이 1,182,623,314원으로 감정가 125,000,000원에 비해 매우 높습니다. 이는 담보 가치 대비 채무 부담이 크다는 점을 시사합니다.

건물 내 다수 호실:

본 건물이 속한 게토333 지식산업센터는 총 198호실로 구성되어 있어, 공실률 발생 시 임대 수익에 영향을 줄 수 있습니다.

악취 발생 가능성:

과거 나주혁신도시 일부 지역에서 축사 및 퇴비로 인한 악취 민원이 제기된 사례가 있습니다. 현재 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았으나, 계절 및 기상 조건에 따라 악취의 영향을 받을 가능성을 배제할 수는 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 나주시 빛가람동에 위치한 지식산업센터로, 공공기관 및 기업이 밀집한 혁신도시 내에 자리하고 있어 안정적인 업무 환경을 기대할 수 있습니다. 단지 내 상업시설과 양호한 교통 여건은 입주 기업 및 근로자들의 편의성을 높입니다. 등기부상 모든 권리는 소멸될 예정이며, 임차인 역시 대항력이 없어 낙찰자는 인수 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다. 다만, 높은 채권 총액과 건물 내 다수 호실 운영이라는 점은 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 입지 조건: 나주 혁신도시 내 핵심 업무지구에 위치하여 기관 및 기업과의 시너지 효과 기대.

* 권리 관계: 모든 권리 소멸 예정으로 낙찰자는 깨끗한 권리 상태로 소유권 취득 가능.

* 임차인: 대항력 없는 임차인으로, 보증금 미인수.

* 발전 가능성: 혁신도시 개발 계획에 따른 지역 가치 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 감정가, 주변 시세, 향후 임대 수익률, 명도 조건 및 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 임차인의 보증금 10,000,000원은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않으므로, 입찰가 산정 시 고려 대상에서 제외됩니다. 정확한 예상 입찰가는 별도의 시장 조사 및 분석을 통해 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.