나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경104049 [9] 부산광역시 강서구 대저1동 1748-28 더블유밸리타워 1층110호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경104049 [9] 부산광역시 강서구 대저1동 1748-28 더블유밸리타워 1층110호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

부산서부지원 경매6계 2024타경104049 | 소재지: 부산광역시 강서구 낙동북로 172, 1층110호 (대저1동,더블유밸리타워) | 감정가: 644,000,000원 | 최저가: 154,624,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 경매 물건 보고서

1.1. 기본 정보

사건번호: 부산서부지원 2024타경104049 (9)

소재지: 부산광역시 강서구 대저1동 1748-28 더블유밸리타워 1층110호

용도: 근린생활시설

감정가: 644,000,000 원

매각대상: 토지/건물일괄매각 (부동산임의경매)

1.2. 물건 개요

본건은 부산광역시 강서구 대저1동에 위치한 더블유밸리타워 4층 건물 중 1층 110호 근린생활시설입니다.

면적 현황은 다음과 같습니다.

- 토지면적: 39.52㎡ (약 11.96평)

- 건물면적: 66.15㎡ (약 20.01평)

건물은 철근콘크리트구조의 4층 건물이며, 해당 호실은 1층에 위치합니다. 근린생활시설로 이용 중이며, 급배수, 위생, 난방, 승강기 및 화재탐지시설 등의 기본 설비는 갖추고 있습니다. 본건은 근린생활시설이므로 아파트의 전용면적, 분양면적 표기는 생략합니다.

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 교통 상황 및 접근성

본건은 부산김해경전철 평강역 서측 인근에 위치하여 역세권 입지를 갖추고 있습니다. 인근에 시내버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 용이하며, 본건까지 차량 접근성이 양호하여 제반 교통 상황은 보통 이상으로 평가됩니다.

35미터 및 25미터 내외의 폭 넓은 도로와 접하고 있어 물류 이동 및 차량 진출입이 매우 편리하다는 장점을 가지고 있습니다.

2.2. 주위 환경

주변은 노선상가, 주택, 공장, 그리고 농경지가 혼재된 지역으로, 전형적인 도농 복합 지역의 특징을 보입니다. 상업시설의 밀집도는 높지 않으나, 교통 요충지에 위치한 상업용 건물로서의 기능을 수행하고 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 종류 및 채무 관계

본건은 부동산임의경매 사건으로, 채무자(주OOOOOOO)와 소유자(주OOOOOOO)가 동일합니다. 채권자(부OOOOOOOOO)의 임의경매 신청에 따라 진행되는 사건입니다.

3.2. 임대차 관계 및 특이사항

감정평가서상 임대관계는 '미상임'으로 기재되어 있으며, '대부분 공실 상태임'이라는 정보가 있습니다. 따라서 현장 조사를 통해 실제 점유자 유무와 임대차 관계를 면밀히 확인해야 합니다. 만약 임차인이 존재할 경우, 대항력 여부에 따라 명도 리스크가 발생할 수 있습니다.

특이사항 및 주의사항에 별도 기재된 내용은 없으나, 공실 상태의 물건이므로 낙찰 후 명도 절차는 비교적 수월할 것으로 예상되지만, 예상치 못한 점유자가 있을 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권 분석

4.1. 상권 현황

본건이 속한 건물(더블유밸리타워)은 역 인근 대로변에 위치한 비교적 신축급의 상업 시설임에도 불구하고, 감정평가서상 '대부분 공실 상태'라는 점은 상권 활성화에 중대한 리스크 요인입니다. 주변이 공장 및 농경지 등으로 형성된 지역 특성상, 유동인구의 대부분은 통근 수요나 인근 주민에 한정될 가능성이 높습니다.

상가 이용 상태는 본건과 같은 근린생활시설(1, 4~11, 13호) 외에도 업무시설(2, 3호) 및 운동시설(12호)이 혼재되어 있어 다양한 용도의 수요를 기대할 수 있습니다.

4.2. 입점 및 임대 전략

현재 공실 상태라는 점을 고려할 때, 저렴한 낙찰가로 취득 후 주변 공장이나 업무시설 관련 소규모 오피스, 편의점, 물류 보관 등의 배후 수요를 겨냥한 업종 유치가 필요합니다.

5. 생활 정보 및 기타

5.1. 토지 이용계획 및 제한 상태

본건 토지는 '제2종일반주거지역' 및 '지구단위계획구역'으로 지정되어 있어, 향후 개발 및 재정비 시 비교적 유연한 활용 가능성을 가집니다. 다만, '비행안전제6구역' 및 '문화재보존영향 검토대상구역' 등 군사 및 문화재 관련 법규에 따른 일부 제한 사항이 있습니다.

5.2. 설비 및 건물 상태

급배수, 위생, 난방, 승강기 등 필수 설비가 구비되어 있으며, 건물의 구조 및 마감재로 보아 관리는 비교적 양호할 것으로 판단됩니다.

5.3. 혐오 시설 정보

주변 환경은 주택, 상가, 공장, 농경지가 혼재된 지역으로, 대규모 혐오시설(폐기물 처리장, 화장장 등)은 인근에서 확인되지 않았습니다. 다만, 공장 지대와 인접해 있다는 점이 주거 및 일부 상업시설의 쾌적성에는 영향을 미칠 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 리스크

건물의 '대부분 공실 상태'라는 점이 가장 큰 리스크입니다. 이는 장기간 임차인을 구하지 못할 경우 발생할 수 있는 운영 비용 부담(관리비, 재산세 등)과 낮은 임대 수익률로 직결됩니다.

6.2. 상권 형성 미흡

역세권이지만, 주변 환경이 주거 밀집 지역이나 순수 상업 지역이 아닌 도농 복합지역이므로, 광범위한 유동인구 유입을 기대하기 어려워 상권 형성 속도가 더딜 수 있습니다.

6.3. 명도 및 임대차 조사

임대관계가 '미상'이므로, 현장 실사 및 철저한 점유 관계 파악이 선행되지 않으면 예상치 못한 명도 리스크에 직면할 수 있습니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본건은 부산김해경전철 평강역 인근의 대로변에 위치한 1층 근린생활시설로서, 뛰어난 교통 접근성(역세권, 대로변)과 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 그러나 건물의 높은 공실률과 주변의 혼재된 환경은 단기적인 수익 실현에는 걸림돌이 될 수 있습니다. 우수한 입지 조건 대비 감정가가 합리적이라면, 장기적인 관점에서 개발 잠재력을 보고 접근해야 할 물건입니다.

7.2. 투자 포인트

최고의 입지: 부산김해경전철 평강역 역세권 및 35m/25m 광폭 도로 인접으로 높은 가시성과 접근성을 확보합니다.

개발 잠재력: 제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역 내에 위치하여, 향후 주변 지역 개발에 따른 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

저렴한 취득가: 임의경매로 진행되며 공실 리스크가 반영된 가격대에서 낙찰받을 경우, 실투자금 대비 높은 시세차익을 노릴 수 있습니다.

다양한 활용 가능성: 1층 근린생활시설로서 편의점, 소규모 사무실, 물류 창고 등 다양한 업종으로 활용이 용이합니다.

법원 정보

부산서부지원 경매6계