나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경104049 [1] 부산광역시 강서구 대저1동 1748-28 더블유밸리타워 1층102호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경104049 [1] 부산광역시 강서구 대저1동 1748-28 더블유밸리타워 1층102호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경104049
• 주소: 부산광역시 강서구 낙동북로 172, 1층102호 (대저1동,더블유밸리타워)
• 감정가: 1,730,000,000원
• 최저가: 415,373,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 근린생활시설

부산서부지원 경매6계 2024타경104049 | 소재지: 부산광역시 강서구 낙동북로 172, 1층102호 (대저1동,더블유밸리타워) | 감정가: 1,730,000,000원 | 최저가: 415,373,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 부산서부지원 2024타경104049 (1)이며, 경매구분은 부동산임의경매입니다.

감정가는 17억 3천만 원입니다. 매각대상은 토지/건물 일괄매각입니다.

1.2. 물건 기본 정보

소재지는 부산광역시 강서구 대저1동 1748-28 더블유밸리타워 1층102호입니다.

용도는 근린생활시설이며, 건물면적은 $177.66 \text{m}^2$ (약 53.74평), 토지면적은 $106.13 \text{m}^2$ (약 32.10평)입니다.

현재 이용상태는 근린생활시설이나 대부분 공실 상태인 것으로 조사되었습니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 접근성

본건은 부산김해경전철 평강역 서측 인근에 위치하며, 차량 접근이 용이합니다.

인근에 시내버스정류장이 있고 경전철 평강역이 소재하여 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

도로 상황은 북동측으로 노폭 약 35미터, 남동측으로 노폭 약 25미터 내외의 도로와 각각 접하고 있어 양호한 편입니다.

2.2. 주변 환경

주위는 노선상가, 주택, 공장 및 농경지 등이 혼재되어 형성된 지역입니다.

철근콘크리트 구조의 4층 건물 중 1층에 해당하며, 외벽은 강화유리 및 알루미늄복합판넬 마감으로 비교적 현대적인 상가 건물 형태를 갖추고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 비행안전제6구역(군사시설 보호법), 문화재보존영향 검토대상구역(부산시지정문화재보호조례)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 소유 및 채무 관계

소유자 및 채무자는 주OOOOOOO이며, 채권자는 부OOOOOOOOO로 확인됩니다.

경매구분이 부동산임의경매인 점을 고려할 때, 근저당권 등 담보권 실행에 따른 경매로 판단됩니다.

3.2. 특이사항

공부와의 차이는 없으나, 본건 목적물은 물건 2(목록 2)와 하나의 점포로 되어 있어 경계를 구분할 수 없는 상태입니다. 이는 응찰 시 반드시 유의해야 할 사항입니다.

임대관계는 미상이며, 대부분 공실 상태입니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건은 평강역 역세권에 위치하고 있으나, 주변이 주택, 상가, 공장 및 농경지가 혼재된 복합지역 상권입니다.

노선상가 형태를 띠고 있으며, 배후 수요가 명확한 주거밀집 상권이라기보다는 유동인구에 의존하는 노선형 상권으로 판단됩니다.

현재 대부분 공실 상태이므로 신규 임차인을 유치하기 위한 상권 활성화 전략 및 시장 조사가 필수적입니다.

4.2. 생활 정보

급배수시설, 위생시설, 난방시설, 승강기 및 화재탐지시설 등 기본적인 건물 설비는 갖추고 있어 상업시설 운영에 지장은 없을 것으로 보입니다.

인근 평강역을 통한 대중교통 이용이 용이합니다.

4.3. 혐오시설 정보

제공된 정보 및 일반적인 검색 결과만으로는 인근에 매매가치에 영향을 미칠 정도의 직접적인 혐오시설(쓰레기 처리장, 화장장 등)은 식별되지 않았습니다. 다만, 주위에 공장이 혼재되어 있다는 점은 상권 환경의 질에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 물건 경계 불분명 리스크

가장 큰 리스크는 본건이 물건 2와 하나의 점포로 통합되어 있어 명확한 경계를 구분할 수 없다는 점입니다. 이는 잔금 납부 후 소유권 행사에 있어 분쟁 소지를 내포하며, 전문 감정 및 측량이 필요한 사항이므로 낙찰자는 이에 대한 비용 및 절차상의 부담을 감수해야 할 수 있습니다.

5.2. 공실 리스크

현재 대부분 공실 상태이므로, 낙찰 후 즉시 임대 수익 발생이 불가능하며, 임차인 유치를 위한 상당한 시간과 마케팅 비용이 발생할 수 있습니다.

5.3. 복합 지역 상권의 불확실성

주변에 공장, 주택, 상가가 혼재된 지역 특성상, 근린생활시설로서의 타겟 고객층 설정이 다소 모호하여 임대 수요를 정확히 예측하기 어렵습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 부산김해경전철 평강역 인근의 더블유밸리타워 1층 상가로, 양호한 도로 접근성을 갖춘 역세권 상가라는 장점을 가지고 있습니다.

그러나 감정가가 17억 3천만 원으로 비교적 높은 수준임에도 불구하고, 물건 경계 불분명이라는 중대한 리스크와 대부분 공실 상태라는 임대 리스크를 동시에 안고 있습니다. 따라서 일반적인 투자 관점보다는 특수물건 투자 관점에서 접근해야 하며, 물건 2와의 관계 및 명확한 경계 확정 가능성을 면밀히 분석한 후 응찰해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 평강역 인근 노선상가로 교통 접근성이 우수하며, 북동측 및 남동측 대형 도로에 접하고 있어 광고 효과 및 접근성이 양호합니다.

가격적 메리트: 경계 불분명 리스크로 인해 유찰될 가능성이 높아 보이며, 충분히 가격이 하락했을 때 리스크 대비 높은 수익률을 확보할 기회가 될 수 있습니다.

용도 변경 가능성: 인접한 물건 2, 3이 업무시설인 점을 감안할 때, 인근 점포들과의 통합 개발 또는 용도 변경을 통한 활용 방안도 고려해 볼 수 있습니다. (단, 법규 검토 필요)

법원 정보

부산서부지원 경매6계