나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경104049 [6] 부산광역시 강서구 대저1동 1748-28 더블유밸리타워 1층107호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경104049 [6] 부산광역시 강서구 대저1동 1748-28 더블유밸리타워 1층107호 근린상가 경매

• 사건번호: 2024타경104049
• 주소: 부산광역시 강서구 낙동북로 172, 1층107호 (대저1동,더블유밸리타워)
• 용도: 근린상가

부산서부지원 경매6계 2024타경104049 | 소재지: 부산광역시 강서구 낙동북로 172, 1층107호 (대저1동,더블유밸리타워) | 감정가: 580,000,000원 | 최저가: 139,258,000원 | 용도: 근린상가

1. 물건 개요

사건번호: 부산서부지원 2024타경104049 (6)

소재지: 부산광역시 강서구 대저1동 1748-28 더블유밸리타워 1층107호

용도: 근린생활시설 (상가)

감정가: 580,000,000원

경매구분: 부동산임의경매 (채권자: 부OOOOOOOOO)

1.1. 면적 및 구조

토지면적: 35.55㎡ (약 10.75평)

건물 전용면적: 59.51㎡ (약 17.99평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 중 1층

1.2. 소유 및 채무 관계

소유자/채무자: 주OOOOOOO

채권자: 부OOOOOOOOO

특이사항: 현재 근린생활시설로 이용 중이나, 감정평가서상 대부분 공실 상태임.

2. 입지 조건 및 주변 환경

2.1. 교통 상황

부산김해경전철 평강역 서측 인근에 위치하는 역세권 물건임.

인근에 시내버스 정류장 및 경전철역이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임.

북동측으로 약 35미터, 남동측으로 약 25미터의 폭 넓은 도로와 접하고 있어 차량 접근성 및 가시성은 매우 양호함.

2.2. 주변 환경

주위는 노선상가, 주택, 공장 및 농경지 등이 혼재되어 형성된 지역임. 상권의 집중도가 높지 않고 주거, 공업, 농업 시설이 섞여 있어 상권 활성화에 시간이 소요될 수 있음.

2.3. 토지이용계획

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있음.

비행안전제6구역, 문화재보존영향 검토대상구역에 포함되어 있어 향후 개발 및 용도 변경 등에는 법적 제한이 따를 수 있으므로 심도 있는 확인이 필요함.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건의 형태

본 건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 임의경매 사건으로, 낙찰자는 토지 및 건물의 소유권을 모두 취득함.

3.2. 임대차 관계

감정평가서상 '임대관계: 미상'으로 기재되어 있음.

낙찰 후 명도를 진행해야 하며, 현황조사서 및 임차인 유무 확인을 통해 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 반드시 파악해야 함.

만약 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 보증금 전액을 인수할 수 있는 리스크가 있음.

3.3. 법적 안정성

경매 진행상의 권리관계(등기부)는 말소기준권리 이후 소멸되는 것을 원칙으로 하나, 입찰 전 반드시 등기부등본 및 매각물건명세서를 통해 최종적인 권리분석을 완료해야 함. (현재 정보만으로는 특별한 하자는 보이지 않음.)

4. 상권 분석

4.1. 현재 이용 상태

본건 기호 107호는 근린생활시설(상가)로 이용 상태이나, 감정평가 시점 기준으로 해당 건물(더블유밸리타워)의 대부분 호실이 '공실 상태'인 것으로 보고됨.

이는 상권 활성화가 미진함을 보여주는 가장 큰 지표이며, 신규 임차인 확보에 상당한 어려움이 예상됨.

4.2. 입지적 장단점

장점: 평강역 인근 1층 상가로 기본 접근성은 우수함. 대로변에 접하고 있어 가시성이 좋음.

단점: 주변이 상업시설 위주가 아닌 주택, 공장, 농경지 등이 혼재된 혼합 상권으로, 소비 인구의 유입이 한정적일 수 있음. 높은 공실률이 장기화될 수 있음.

4.3. 추천 업종

주변 환경(공장, 주택)을 고려하여 주차 및 대형차 접근이 용이하므로 창고형 매장, 소형 사무실, 또는 인근 공장 근로자를 대상으로 하는 식음료(구내식당 기능 대용) 관련 업종 등을 고려해 볼 수 있음.

5. 생활 정보 및 기타

건물은 철근콘크리트 구조로 비교적 견고하며, 급배수, 위생, 난방, 승강기 및 화재탐지시설 등 기본 설비는 양호하게 갖추어져 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 상권 침체 리스크

감정평가서에 명시된 대로 현재 건물의 공실 상태가 심각함. 장기간 공실로 인한 관리비 부담 및 임차인 확보 지연 리스크가 가장 큼.

6.2. 개발 제한 리스크

비행안전제6구역 및 문화재보존영향 검토대상구역 지정으로 인해 향후 리모델링, 증축 등 건물 활용에 있어 인허가상의 제약을 받을 가능성이 있음.

6.3. 혐오 및 기피 시설 노출 가능성

주변 지역이 공장 및 농경지가 혼재된 특성상 소음, 분진, 냄새 등의 환경적 요인으로 인한 영업상의 방해 요소가 있을 수 있음. 또한, 일반적인 검색으로는 확인되지 않았으나 현장 방문(임장)을 통해 주변에 노이즈를 유발하는 혐오 시설(고물상, 축사 등)이 있는지 반드시 확인해야 함.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본 건은 부산김해경전철 평강역 역세권에 위치한 1층 상가라는 입지적 장점을 보유하고 있습니다. 그러나 상업, 주거, 공업 시설이 혼재된 지역 특성상 상권이 안정화되지 못했으며, 현재 건물 내 공실률이 매우 높아 즉각적인 임대수익 발생은 어려울 것으로 판단됩니다. 저평가되어 유찰될 경우, 낮은 가격으로 취득하여 장기간 관점에서 임차인을 확보하거나, 향후 강서구 일대 개발에 따른 지가 상승을 기대하는 투자 전략이 필요합니다.

7.2. 투자 포인트

최고의 입지: 대로변에 접한 평강역 인근 1층 상가로, 높은 가시성과 접근성을 갖추고 있음.

가격 경쟁력: 유찰을 통해 감정가(5.8억) 대비 크게 하락한 금액으로 취득할 경우, 임대수익률을 극대화할 수 있는 기회가 됨.

면적 효율: 전용면적 약 18평으로 비교적 넓은 공간을 확보하고 있어 다양한 업종의 수요를 충족시킬 수 있음.

법원 정보

부산서부지원 경매6계