나이스옥션 법원경매 창원 2024타경4939 [1] 경상남도 창원시 성산구 상남동 13-4 두바빌딩 9층901호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-14

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경4939 [1] 경상남도 창원시 성산구 상남동 13-4 두바빌딩 9층901호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

창원지방법원 경매5계 2024타경4939 | 소재지: 경상남도 창원시 성산구 마디미로 10, 9층901호 (상남동,두바빌딩) | 감정가: 455,000,000원 | 최저가: 119,275,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 입찰 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경4939 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 영OOO

소유자/채무자: 안OO / 안OO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 기본 정보

소재지: 경상남도 창원시 성산구 상남동 13-4 두바빌딩 9층901호

용도 (공부상/현황): 위락시설(유흥주점) / 근린생활시설(오프라인 방탈출카페)

감정가: 금 455,000,000원

토지면적: 55.87㎡ (약 16.90평)

건물면적: 228.42㎡ (약 69.10평)

제시외면적: 0.00㎡ (없음)

특이사항: 공부상 지목과 현 이용상태(근린생활시설)가 다름. 대항력 있는 임차인이 존재할 수 있음.

2. 물건 분석

2.1. 최고의 입지 조건 분석 (생활 정보 포함)

본건은 창원시 성산구 상남동 핵심 상업지구 내에 위치하고 있으며, "상남시장" 북동측 인근입니다.

주변은 근린상가, 위락시설, 판매시설, 숙박시설이 혼재된 창원 지역의 대표적인 상업 밀집 지대로서 유동인구가 매우 풍부합니다.

제반 주위환경은 창원 지역 내에서도 최상급 상권에 속하며, 차량 접근성 및 대중교통 이용 편의성 모두 보통 이상으로 평가됩니다.

본건이 위치한 토지는 정방형 평지로서 상업용 건부지로 활용 중이며, 북동측 및 남동측으로 중로(폭 15m-20m)에 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역(배후도시)에 해당하며, 상업활동이 고도로 집적된 지역입니다.

*혐오시설 정보: 해당 지역은 유흥주점 및 숙박시설이 밀집된 일반 상업지역의 특성을 가지므로, 업종 특성상 일부 투자자에게는 선호되지 않는 시설(유흥업소, 숙박시설 등)이 주변에 다수 존재합니다. 이 점을 감안한 상권 분석 및 임차 수요를 판단해야 합니다.

2.2. 상권 분석 및 건물 현황

본건이 소재한 두바빌딩은 철골콘크리트조 평지붕 10층 건물 중 9층에 위치합니다. 외벽은 화강석 및 판넬 마감, 내부 인테리어는 현 근린생활시설(방탈출카페) 용도에 맞게 마감되어 있습니다.

현재 이용 상태는 근린생활시설인 오프라인 방탈출카페(ESCAPETOP)로 이용 중이며, 이는 공부상 지목인 위락시설(유흥주점)과는 상이하나, 현 임차인의 업종은 현행법상 근린생활시설로 분류될 수 있습니다. 추후 업종 변경 시 건축물대장상 용도 변경 가능성 및 비용에 대한 검토가 필요합니다.

해당 물건은 상남동 내에서도 고층에 위치하여 가시성 및 접근성이 양호하며, 기본적인 위생설비, 급·배수시설, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

창원 상남동 상권은 주간 및 야간 유동인구가 모두 활발한 핵심 상권이므로, 다양한 업종으로의 전환 가능성이 높습니다.

2.3. 권리 분석

매각물건은 토지 및 건물이 일괄 매각되는 부동산임의경매 사건입니다.

등기부상 특별한 권리 상의 하자는 없는 것으로 판단되나, 가장 큰 권리상의 리스크는 "대항력 있는 임차인이 있을 수 있음" 이라는 주의사항입니다.

임대차 관계는 미상이나, 만약 대항력 있는 임차인이 존재하고 그 보증금을 전액 인수해야 하는 상황이 발생할 경우, 이는 곧 추가적인 비용(낙찰가 외)으로 직결되므로 입찰 전 반드시 임차인의 대항력 유무, 보증금액 등을 철저히 조사해야 합니다.

소유자 및 채무자가 동일하므로 명도 과정은 비교적 단순할 수 있으나, 임차인의 유무 및 권리 관계에 따라 명도 난이도가 크게 달라질 수 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.

3. 투자 제언

3.1. 잠재적 리스크 및 주의 사항

용도 변경 리스크: 공부상 위락시설이나 현황은 근린생활시설입니다. 현 임차인이 근린생활시설 업종을 유지하고 있어 당장은 문제가 없으나, 낙찰 후 새로운 용도로 활용 시 관할 구청에 용도 변경 가능성 및 필요 절차를 반드시 확인해야 합니다.

임차인 리스크: 대항력 있는 임차인의 존재 가능성이 보고되었습니다. 이는 곧 매수인이 미상환 보증금을 인수해야 할 위험을 의미하므로, 현장 조사를 통한 임차인 확인 및 임대차 관계 명확화가 선행되어야 합니다. 임차인 리스크는 명도 난이도와 직결됩니다.

투자 초기 비용: 높은 감정가(4억 5천 5백만원)로 인해 자금 조달 계획을 철저히 수립해야 하며, 임차인 명도 비용 및 상기 용도 변경 관련 비용 등 추가 지출이 발생할 수 있습니다.

3.2. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견

본건은 창원시 성산구 상남동 핵심 상권에 위치한 우량한 상업용 부동산으로, 입지적 가치는 매우 높습니다. 높은 유동인구와 상업 밀집 지역의 특성상 향후 다양한 업종으로의 활용 및 높은 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재 가능성이라는 권리상의 중대한 리스크를 내포하고 있으므로, 철저한 권리분석과 명도 계획 수립이 필수적입니다. 리스크를 정확히 파악하고 입찰가를 산정할 수 있는 전문적인 컨설팅이 요구됩니다.

투자 포인트

최고의 입지: 창원시 성산구 상남동 상권은 공실률이 낮고 임대 수요가 꾸준한 핵심 상업지구입니다.

높은 수익률 기대: 상업시설 밀집 지역 특성상 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있으며, 향후 시세 차익도 기대할 수 있습니다.

넓은 전용면적: 약 69.10평의 넓은 전용면적은 다양한 형태의 대형 시설(PC방, 대형 식당, 유흥주점 등)로 활용 가능하여 임차인 모집에 유리합니다.

용도 변경 잠재력: 현재 근린생활시설로 이용 중이나, 원래 위락시설이 가능한 입지적 장점을 가지고 있어, 추후 필요에 따라 유흥시설로 전환하여 임대 수익 극대화를 노릴 수 있습니다.

법원 정보

창원지방법원 경매5계