나이스옥션 법원경매 창원 2024타경108350 [1] 경상남도 창원시 의창구 대산면 가술리 183 대지 경매

매각기일: 2026-01-14

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경108350 [1] 경상남도 창원시 의창구 대산면 가술리 183 대지 경매

물건 대표 이미지

창원지방법원 경매5계 2024타경108350 | 소재지: 경상남도 창원시 의창구 대산면 가술리 183 | 감정가: 87,641,400원 | 최저가: 22,973,000원 | 용도: 대지

1. 물건 보고서: 창원지방법원 2024타경108350 (1)

1.1. 사건 개요 및 기본 정보

소재지

경상남도 창원시 의창구 대산면 가술리 183 (대지)

사건번호

창원지방법원 2024타경108350 (1)

용도 및 면적

대지 271.00㎡ (약 81.98평)

건물 면적 0.00㎡ (제시외 건물 71.75㎡ 별도)

아파트가 아닌 토지 물건으로 전용면적 및 분양면적 표기는 해당 사항 없음.

감정가

87,641,400원

경매구분

공유물분할을위한경매 (재매각)

특이사항

공유물분할경매, 법정지상권 문제, 재매각 진행 물건임.

1.2. 입지 조건 및 환경 분석

위치 및 주위 환경

대상 토지는 경상남도 창원시 의창구 대산면 가술리 "북가술마을회관" 북서측 인근에 위치하며, 면소재지 내 주택지대로서 단독주택 및 농경지 등이 혼재하는 보통의 주위 환경을 가집니다.

교통 상황

차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

형태 및 이용 상태

완경사지대의 자체 지반이 대체로 평탄한 사다리형 유사 토지입니다. 현재는 주거용 건부지로 이용 중이나, 토지 일부는 현황 '도로'로 이용되고 있음이 감정평가에서 확인되었습니다.

토지이용계획 및 제한 상태

제1종일반주거지역에 해당하여 향후 주거 관련 개발 가능성이 있습니다. 다만, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조) 및 배출시설설치제한지역(폐수) 등의 제한을 받습니다.

1.3. 상권 분석 및 생활 정보

상권 분석

본건은 면소재지 내 주택지대에 위치하며, 상업 시설보다는 주거 및 생활 편의 시설이 주를 이루는 국지적인 상권을 형성하고 있습니다. 투자 목적이 상업 시설 개발보다는 주거 용도 토지 확보에 중점을 두어야 합니다.

생활 정보

"북가술마을회관" 인근에 위치하여 마을 공동 시설 접근성은 양호하며, 기본적인 생활 편의 시설은 면소재지 내에서 충족 가능할 것으로 보입니다.

혐오 시설

제공된 정보 내에서는 특이한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 외부 지도 서비스 등을 통한 추가적인 확인이 필요합니다.

2. 권리 분석

2.1. 경매의 종류 및 배경

본건은 '공유물분할을 위한 경매'로 진행되는 물건입니다. 소유자 이OOOOO의 지분을 매각하는 것이며, 매각 대상은 '기타'로 표시되어 있어 토지 전체 지분 중 일부 또는 특정 지분을 매각하는 것으로 추정됩니다. 등기된 소유 지분율이 27100(271.00㎡)로 기재되어 있으나, 이는 토지 면적 전체를 의미하며, 공유 관계는 별도로 확인해야 합니다. 채권자는 이OO입니다.

2.2. 매각 제외 물건 및 법정지상권 리스크

매각대상 토지 위에 타인 소유의 제시외 건물 2동(건물 제시외면적 71.75㎡)이 소재하며, 이 건물들은 매각에서 제외됩니다. 이 중 1동은 등기부등본 및 건축물대장상 타인 소유로 등재되어 있고, 다른 1동은 벽체 일부를 공유하고 있습니다.

가장 중대한 권리 리스크는 '법정지상권 성립여부 불분명'입니다. 법정지상권이 성립하는 경우, 토지 매수인은 건물 소유자에게 건물을 철거하라고 요구할 수 없으며, 토지의 사용 및 개발에 심각한 제약을 받게 됩니다.

2.3. 토지 현황 도로 이용 문제

대상 토지의 일부가 현황 '도로'로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 이는 토지의 실제 이용 가능 면적을 감소시키며, 추후 개발 시 '도로' 부분에 대한 기부채납이나 사용 승낙 문제 등이 발생할 수 있습니다. 감정가는 이를 감안하여 제한받는 가격으로 평가되었습니다.

3. 잠재적 리스크

3.1. 법정지상권 관련 분쟁 리스크

매각에서 제외되는 타인 소유 건물로 인해, 낙찰 후 건물 소유자와의 법정지상권 성립 여부를 두고 복잡하고 장기간의 소송 및 협상에 휘말릴 가능성이 매우 높습니다. 최악의 경우 법정지상권이 성립되면 토지 가치가 크게 하락하며, 토지 이용이 제한됩니다.

3.2. 제시외 건물 처분 문제

법정지상권이 성립되지 않는다고 판단되어도, 낙찰 후 건물 철거를 진행하기 위해서는 명도 소송 및 철거 비용이 발생할 수 있습니다.

3.3. 재매각 물건에 대한 주의

본 물건은 '재매각' 물건으로 표시되어 있습니다. 이는 과거 경매에서 낙찰되었으나, 매각 불허가, 낙찰자의 잔금 미납 등으로 다시 경매에 나온 경우를 의미합니다. 재매각 사유를 정확히 파악하여 추가적인 리스크 요인이 없는지 확인해야 합니다.

3.4. 공유자 우선매수권 및 다른 공유자 지분 문제

공유물분할경매의 경우, 다른 공유자가 '공유자 우선매수권'을 행사하여 낙찰받을 가능성이 있습니다. 또한, 토지 전체를 온전히 확보하기 위해서는 나머지 공유 지분(제시외 건물 'ㄱ'의 타인 소유 지분 2/3 포함)에 대한 매입 또는 추가 소송이 필요할 수 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 제1종일반주거지역 내의 대지로서 기본적인 입지 조건은 보통이나, 권리 관계가 매우 복잡하고 중대한 법적 리스크(법정지상권, 타인 건물, 현황 도로)를 내포하고 있는 고위험 물건입니다. 최저매각가격이 제시외 건물 소재로 인하여 이미 제한받는 가격으로 평가되었다는 점은 리스크가 가격에 반영되었음을 시사합니다. 일반 투자자에게는 접근이 어려우며, 특수물건 처리 경험이 풍부하고 법정지상권 해소 전략이 있는 전문 투자자에게 적합합니다.

4.2. 투자 포인트

특수 물건에 대한 고수익 추구: 권리상의 하자가 가격에 반영되어 있어, 법정지상권 등의 리스크를 성공적으로 해소할 경우 높은 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

제1종일반주거지역: 토지 이용 계획상 주거 용도로의 활용 및 개발 가능성이 존재합니다.

감정가 대비 낮은 실질 취득가: 초기 감정가가 이미 제한받는 가격이므로, 추후 유찰될 경우 낙찰 가격은 토지 자체의 가치보다 훨씬 낮아질 수 있습니다.

**주의 사항: 매수 전에 반드시 현장 방문, 법정지상권 성립 여부에 대한 철저한 법률 검토, 그리고 제시외 건물 소유자와의 협상 가능성 등을 다각도로 분석해야 합니다.**

법원 정보

창원지방법원 경매5계