나이스옥션 법원경매 마산 2024타경869 [9] 경상남도 창원시 마산합포구 구산면 내포리 951 전 경매
매각기일: 2026-03-26
물건 개요
나이스옥션 법원경매 마산 2024타경869 [9] 경상남도 창원시 마산합포구 구산면 내포리 951 전 경매
- 사건번호: 2024타경869
- 주소: 경상남도 창원시 마산합포구 구산면 내포리 951
- 용도: 전
마산지원 경매5계 2024타경869 | 소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 구산면 내포리 951 | 감정가: 10,716,000원 | 최저가: 41,677,300원 | 용도: 전
1. 마산지원 2024타경869 (9) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
* 사건번호: 마산지원 2024타경869 (9)
* 소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 구산면 내포리 951
* 용도: 전
* 감정가: 10,716,000원
* 토지면적: 228.00㎡ (약 69.0평)
* 건물면적: 0.00㎡ (0.0평)
* 매각대상: 토지매각
* 경매구분: 부동산임의경매
* 채권자: 이OO
* 특이사항: 중복사건, 농지취득자격증명, 재매각
* 주의사항: 농경지(휴경지) 이용, 농지취득자격증명 필수(미제출 시 보증금 몰수), 지적도상 맹지, 인접 토지 경계 불분명, 농지 전용허가 없이 현황 변경 시 원상회복명령 대상 가능성 있음 (구산면사무소 회신)
1.2. 입지조건
* 위치 및 주위환경:
* 대상 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 구산면 내포리 소재 "욱곡마을회관" 북측에 위치하며, 주위는 농경지, 임야가 혼재하는 지역입니다.
* 교통상황:
* 대상 물건 및 인근까지 차량 접근이 다소 불편하며, 대중교통 사정은 보통보다 다소 불편합니다.
* 형태 및 이용상태:
* 완경사 지대 내 부정형 토지로서, 대부분 전 또는 휴경지 상태입니다.
* 대상 토지상에 견사 및 계사가 소재하나, 경제적 가치가 희박하여 토지에 포함하여 평가되었습니다.
* 조경수 및 자연생 수목이 소재하나, 토지의 종물로 판단되어 토지에 포함하여 평가되었습니다.
* 인접 도로상태:
* 지적도상 맹지이며, 현황 도로 접근 상태는 다소 불리할 수 있습니다.
* 토지이용계획 및 제한상태:
* 본건 토지(내포리 951)는 보전관리지역, 가축사육제한구역(600m 제한)에 해당하며, 영농여건불리농지로 분류됩니다.
1.3. 권리분석
* 매각물건은 토지 전체이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.
* 채권자는 이OO입니다.
* 본건은 중복 사건으로, 재매각 절차를 거치고 있습니다.
* 농지이므로 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있다는 점을 반드시 유념해야 합니다.
* 중복 사건 및 재매각 등의 특이사항은 권리 관계 및 절차 진행에 있어 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.
1.4. 상권분석
* 해당 물건지(경상남도 창원시 마산합포구 구산면 내포리)는 전형적인 농촌 지역으로, 농경지 및 임야가 주를 이루고 있습니다.
* 주변에 마을회관과 단독주택들이 분포하며, 이는 지역 주민을 위한 기본적인 생활 기반 시설만 갖추고 있음을 시사합니다.
* 대규모 상업 시설이나 편의 시설은 기대하기 어려우며, 상권의 활성화보다는 전원생활 또는 농업적 목적의 활용에 적합한 지역입니다.
* 투자 관점에서는 지역의 장기적인 개발 잠재력이나 토지 이용 규제 완화 가능성을 고려해야 합니다.
1.5. 생활정보
* 주변 환경은 조용하고 한적한 농촌의 분위기를 제공합니다.
* 기본적인 생활 편의 시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필수적일 수 있으며, 대중교통 이용은 다소 불편할 것으로 예상됩니다.
* 가축사육제한구역 등의 규제는 축사 운영 등 특정 활동에 영향을 미칠 수 있습니다.
1.6. 잠재적 리스크
* 농지취득자격증명 미비: 법적 요건인 농지취득자격증명을 제출하지 못할 경우, 입찰 보증금 전액이 몰수될 수 있는 직접적인 위험 요소입니다.
* 맹지 및 도로 접근성: 지적도상 맹지라는 점과 현황 도로 접근의 불편함은 토지의 실질적인 활용에 큰 제약을 줄 수 있습니다.
* 지적 경계 불분명: 인접 토지와의 지적 경계가 명확하지 않아 향후 소유권 또는 경계 관련 분쟁 발생 가능성이 있습니다.
* 원상회복 명령 가능성: 구산면사무소의 회신에 따라, 농지 전용 허가 없이 토지 현황을 변경한 경우 원상회복 명령 대상이 될 수 있습니다. 이는 예상치 못한 추가 비용 발생 또는 토지 사용 불가로 이어질 수 있습니다.
* 토지 이용 제한: 보전관리지역, 가축사육제한구역, 영농여건불리농지 등 다양한 용도 지역 및 제한 사항으로 인해 건축, 개발, 또는 기타 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다.
* 중복 사건 및 재매각: 경매 사건의 복잡성 증가 및 권리 관계 확인의 어려움이 예상됩니다.
* 토지 내 시설: 현재 소재하는 견사 및 계사, 수목 등의 처리 또는 활용 방안에 대한 별도의 계획이 필요합니다.
1.7. 종합 의견
본건은 경상남도 창원시 마산합포구 구산면 내포리에 소재한 228㎡(약 69평) 규모의 농지(전)로서, 감정가는 10,716,000원입니다. 건물은 없으며, 토지 자체의 매각 대상입니다.
가장 중요하게 고려해야 할 점은 농지이므로 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금 몰수라는 강력한 페널티가 따른다는 사실입니다. 또한, 지적도상 맹지이고 도로 접근성이 좋지 않으며, 농지 전용 허가 없이 현황 변경 시 원상회복 명령 대상이 될 수 있다는 구산면사무소의 회신이 있어 법적, 행정적 리스크가 존재합니다. 재매각 사건이라는 점도 고려해야 합니다.
이러한 제약 사항들을 면밀히 파악하고, 관련 법규 및 절차를 완벽하게 준수할 수 있는 실수요자 또는 신중한 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.
1.8. 투자 포인트
* 상대적으로 낮은 감정가: 228㎡ 토지에 대한 감정가 1,071만 6천 원은 평당 약 15만 5천 원 수준으로, 향후 토지 활용 방안 모색 시 잠재적 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.
* 실수요자를 위한 기회: 농업 경영을 목적으로 하거나 전원생활을 계획하는 실수요자에게는 낮은 진입 비용으로 토지를 확보할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.
* 장기적 관점에서의 접근: 지역 개발 계획이나 토지 이용 규제 변화 가능성 등을 면밀히 검토하여 장기적인 시각으로 투자 가치를 평가해 볼 수 있습니다. (다만, 현재의 제약 조건이 해소될 수 있는지 여부가 중요합니다.)
1.9. 주변 시설 검색 (혐오시설 포함)
경상남도 창원시 마산합포구 구산면 내포리 951 일대를 외부 지도 및 검색 서비스를 통해 확인한 결과, 해당 지역은 대체로 농경지와 임야가 넓게 분포하는 한적한 농촌 지역입니다.
주요 편의 시설로는 인근에 마을회관이 있으며, 소규모 주택들이 산재해 있어 농촌 생활 환경을 갖추고 있습니다.
현재 검색 결과, 대규모 산업 시설, 폐기물 처리 시설, 또는 주민 생활에 직접적인 불편을 초래할 수 있는 혐오시설은 인근에 확인되지 않았습니다.
다만, 물건지 내에 견사 및 계사가 소재한다는 점은 주목해야 합니다. 이는 사육 시설로서 냄새, 소음 등과 관련될 수 있으며, 해당 시설의 처리 방안은 낙찰 후 별도의 계획이 필요합니다. 또한, 일부 토지 이용 제한 사항(가축사육제한구역 등)은 환경적인 측면에서 고려될 수 있습니다.
법원 정보
마산지원 경매5계