나이스옥션 법원경매 마산 2024타경869 [4] 경상남도 창원시 마산합포구 진전면 시락리 90 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 마산 2024타경869 [4] 경상남도 창원시 마산합포구 진전면 시락리 90 전 경매

• 사건번호: 2024타경869
• 주소: 경상남도 창원시 마산합포구 진전면 시락리 90
• 용도: 전

마산지원 경매5계 2024타경869 | 소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 진전면 시락리 90 | 감정가: 119,456,000원 | 최저가: 1,017,102,490원 | 용도: 전

1. 위치 및 주위 환경: 대상 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 진전면 시락리에 위치하며, "소포마을회관" 북측에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

2. 교통 상황: 대상 물건지까지 차량 접근이 가능하며, 인근 지역의 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

3. 형태 및 이용 상태: 토지는 완경사 지대에 있는 부정형의 형태를 띠고 있으며, 대부분 전(밭) 또는 휴경지 상태로 이용되고 있습니다. 일부는 도로로 이용 중입니다.

4. 인접 도로 상태: 일련번호 4, 6-8 토지는 로폭 약 2m 내외의 포장도로와 접하고 있으며, 일련번호 5, 9-14, 19-21 토지는 지적도상 맹지이나 현황 로폭 약 2m 내외의 도로에 접해 있습니다. 일부 필지는 맹지 상태입니다.

5. 토지 이용 계획 및 제한 상태: 대상 물건은 주로 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다. 일부 필지는 소하천구역, 사방지, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지 등으로 제한받고 있습니다.

6. 제시 외 물건: 토지 지상에 견사 및 계사가 소재하나 경제적 가치가 희박하여 토지에 포함 평가되었으며, 조경수 및 자연생 수목도 토지의 종물로 판단되어 토지에 포함 평가되었습니다.

7. 공부와의 차이: 일련번호 17 토지의 경우, 등기사항전부증명서상 지목은 "전"이나 토지대장상 "답"으로 등재되어 있으며, 현황은 휴경지로서 현황을 고려하여 평가되었습니다.

참고: 제공된 감정평가서에는 일부 건물에 대한 설명이 포함되어 있으나, 본 매각 물건의 매각 대상은 토지로 명시되어 있으며 건물 면적은 0.00㎡이므로 건물은 매각 대상에 포함되지 않습니다.

* 입지조건

1. 주변 환경

이 물건지는 경상남도 창원시 마산합포구 진전면 시락리에 위치하고 있으며, "소포마을회관"을 기준으로 북쪽에 자리 잡고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 넓은 농경지, 그리고 임야가 조화롭게 혼재되어 있어 전형적인 농촌 및 산간 지역의 특성을 보입니다. 이는 조용하고 자연 친화적인 환경을 선호하는 분들에게 매력적일 수 있습니다.

2. 접근성 및 교통

차량 접근성은 양호한 편으로, 물건지까지 차량을 이용하여 편리하게 이동할 수 있습니다. 다만, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로, 인근 지역까지 차량이 접근 가능하지만 대중교통망이 아주 발달하지는 않았음을 시사합니다. 이는 차량이 없는 거주자에게는 다소 불편함으로 작용할 수 있습니다.

3. 토지 이용 현황

매각 대상 토지는 대부분 전(밭) 또는 휴경지로 이용되고 있으며, 완경사 지대에 위치한 부정형 토지입니다. 일부 필지는 현재 도로로 이용되고 있어 토지의 활용도를 높일 수 있는 잠재력이 있습니다. 이러한 농경지는 향후 농업 활동은 물론, 다른 용도로의 전환 가능성도 고려해 볼 수 있습니다.

* 권리 분석

1. 현재까지 파악된 권리 사항

본 사건은 부동산 임의 경매로 진행되며, 채권자는 이OO입니다. 제공된 정보만으로는 복잡한 권리 관계나 선순위 임차인 등에 대한 상세한 내용은 파악하기 어렵습니다. 경매 절차를 통해 말소 기준 권리 이하의 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상되나, 세부적인 권리 분석은 추가적인 조사가 필요합니다.

2. 농지 취득 관련 주의 사항

본 경매 물건의 핵심적인 주의 사항은 농지 취득 자격 증명입니다. 목록 5, 6, 7번 토지는 농지취득자격증명이 필수적이며, 이를 제출하지 못할 경우 입찰 보증금이 몰수되는 중대한 불이익이 발생할 수 있습니다. 또한, 목록 5번 토지의 경우 농지원상복구계획서 제출 후에야 증명원 발급이 가능하여, 취득 절차에 추가적인 시간과 노력이 소요될 수 있습니다. 일부 토지가 농지로 이용 중이고, 진전면사무소의 회신 내용으로 미루어 볼 때, 농지 관련 법규 및 절차에 대한 철저한 사전 확인이 반드시 선행되어야 합니다.

* 상권 분석

1. 지역 특성

본 물건이 소재한 경상남도 창원시 마산합포구 진전면 시락리는 전형적인 농촌 지역으로, 주거 기능과 농업 생산 활동이 주를 이룹니다. 주변에 단독주택과 넓은 농경지가 혼재하는 점은 향후 귀농·귀촌 희망자나 전원생활을 꿈꾸는 이들에게는 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다. 상업 시설이나 업무 시설이 밀집된 지역과는 거리가 있어, 상업적 가치보다는 농업 및 전원생활과 관련된 잠재력을 중심으로 평가해야 합니다.

2. 잠재적 가치

진전면 일대는 자연경관이 우수한 지역으로 알려져 있습니다. 다만, 현재로서는 대규모 개발 계획이나 뚜렷한 상권 활성화 요인이 파악되지 않고 있어, 단기적인 투자 수익보다는 장기적인 안목에서 접근해야 할 것으로 보입니다. 농지로서의 가치, 혹은 전원주택 부지로서의 가능성 등 토지의 본질적인 가치를 중심으로 평가하는 것이 합리적입니다.

* 생활 정보

1. 편의 시설

본 물건지는 농촌 지역에 위치하므로, 대규모 쇼핑센터나 병원과 같은 도심형 편의 시설과는 거리가 있습니다. 생활 편의 시설 이용을 위해서는 인근의 진전면 소재지나 마산 시내로 이동해야 할 것으로 예상됩니다. 일상적인 생필품 구매는 근처 마을의 소규모 상점이나 하나로마트 등을 이용할 수 있을 것으로 추정됩니다.

2. 교육 시설

본 물건지에서 가장 가까운 학교로는 진전면 내의 초등학교, 중학교 등이 있을 것으로 예상됩니다. 다만, 학생 수가 적고 통학 거리가 발생할 수 있으므로, 자녀가 있는 경우 통학 가능 여부를 면밀히 확인해야 합니다.에서 확인된 '창원시 마산합포구 진전면 시락리 교육' 관련 정보는 제한적이나, 일반적으로 농촌 지역 학교는 학급 수가 적고 소규모로 운영되는 경향이 있습니다.

3. 주변 시설 (긍정적/부정적)

긍정적인 측면으로는, 주변 지역이 농경지와 임야로 둘러싸여 있어 쾌적하고 조용한 자연환경을 누릴 수 있다는 점입니다. 다만, '창원시 마산합포구 진전면 시락리 88-1 주변 혐오시설' 검색 결과, 특별히 언급되는 혐오 시설은 파악되지 않았습니다. 그러나 농촌 지역의 특성상 축사 등이 존재할 수 있으므로, 현장 확인을 통해 주변 환경을 직접 파악하는 것이 중요합니다. 또한, 일부 토지가 소하천 구역에 저촉되는 점은 재해 예방 및 건축 시 고려해야 할 사항입니다.

* 잠재적 리스크

1. 농지 관련 규제

가장 큰 리스크는 농지 취득 관련 규제입니다. 농지취득자격증명 발급 요건을 충족하지 못하거나, 절차상 문제가 발생할 경우 토지 취득 자체가 불가능해질 수 있으며, 이는 입찰 보증금 몰수로 이어질 수 있습니다. 특히 목록 5번 토지의 경우 복구계획서 제출이라는 추가 절차가 요구됩니다.

2. 지적 경계 불분명

인접 토지와의 지적 경계가 불분명하다는 점은 향후 토지 이용 및 분할, 혹은 인접 토지와의 경계 분쟁 발생 시 문제를 야기할 수 있습니다. 이는 재산권 행사에 잠재적인 걸림돌이 될 수 있으므로, 측량을 통해 명확한 경계를 확인하는 것이 필요합니다.

3. 도로 접면 관련

일부 토지가 지적도상 맹지이거나 현황 도로에만 접하고 있다는 점, 그리고 일부 토지가 도로로 이용 중이라는 점은 토지 이용 계획 수립 시 신중한 접근을 요구합니다. 현황 도로의 법적 지위 및 통행권 확보 여부 등을 추가적으로 확인해야 합니다.

4. 소하천 구역 저촉

목록 5번 토지가 소하천 구역에 저촉되는 것은 건축이나 토지 개발 시 해당 구역 관련 법규의 적용을 받을 수 있음을 의미합니다. 이는 개발 행위의 제약으로 이어질 수 있습니다.

5. 중복 사건 및 재매각

중복 사건으로 진행된다는 점과 재매각 물건이라는 점은 해당 경매 물건에 대한 관심도가 낮았거나, 이전 입찰 과정에서 문제가 있었을 가능성을 시사합니다. 이는 입찰가 산정 시 신중함이 요구되는 부분입니다.

* 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 진전면 시락리에 위치한 토지 매각 건으로, 감정가는 119,456,000원입니다. 토지는 대부분 농경지(전, 휴경지)로 이용되고 있으며, 계획관리지역에 속해 있습니다. 주위 환경은 조용하고 자연 친화적인 농촌 지역입니다.

매각 대상은 토지 전체이며, 건물은 포함되지 않습니다. 가장 큰 특징이자 리스크 요인은 농지취득자격증명 관련 사항입니다. 목록 5, 6, 7번 토지에 대한 자격증명 발급은 필수이며, 미비 시 보증금 몰수의 위험이 있습니다. 또한, 일부 토지의 지적 경계 불분명, 소하천 구역 저촉, 현황 도로 접면 등은 토지 이용 계획 수립 시 신중한 검토가 필요합니다.

재매각 물건이며 중복 사건으로 진행된다는 점은 이전 입찰 과정에서의 특별한 사정이나 시장의 낮은 관심도를 시사할 수 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본 물건은 농지법 및 관련 규제에 대한 깊이 있는 이해를 바탕으로, 농지로서의 가치 또는 장기적인 관점에서 전원생활 부지로서의 잠재력을 보고 접근하는 투자자에게 적합할 것으로 판단됩니다.

* 투자 포인트

1. 농지 활용 잠재력: 현재 농경지로 이용 중인 토지는 향후 농업 생산 활동을 위한 기반으로 활용 가능합니다. 귀농·귀촌 희망자에게 매력적인 부지가 될 수 있습니다.

2. 자연 친화적 주거 환경: 주변의 쾌적한 자연환경은 전원주택 부지로서의 가치를 높입니다. 조용하고 평화로운 삶을 추구하는 이들에게 적합한 투자처가 될 수 있습니다.

3. 낮은 경쟁률 가능성: 재매각 물건이고 농지 취득 관련 복잡한 절차가 요구되므로, 일반적인 물건 대비 경쟁률이 낮을 가능성이 있습니다. 이는 합리적인 가격에 낙찰받을 기회를 제공할 수 있습니다.

4. 계획관리지역 지정: 계획관리지역에 속해 있어 향후 건축 행위 등에 있어 타 용도지역 대비 유연성을 가질 수 있습니다. (단, 소하천 구역 등 제한 사항 고려 필요)

법원 정보

마산지원 경매5계