나이스옥션 법원경매 마산 2024타경869 [5] 경상남도 창원시 마산합포구 진전면 시락리 125-1 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 마산 2024타경869 [5] 경상남도 창원시 마산합포구 진전면 시락리 125-1 단독주택 경매

• 사건번호: 2024타경869
• 주소: 경상남도 창원시 마산합포구 진전면 웃소포길 98
• 용도: 단독주택

마산지원 경매5계 2024타경869 | 소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 진전면 웃소포길 98 | 감정가: 897,646,490원 | 최저가: 70,240,100원 | 용도: 단독주택

1. 마산지원 2024타경869 (5) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 마산지원 2024타경869 (5)

물건 소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 진전면 시락리 125-1 외 다수 필지 및 경상남도 창원시 마산합포구 추산동 소재 구분건물

용도: 단독주택, 토지, 제2종근린생활시설(사무소), 주거용 오피스텔, 기타사무소 등

감정가: 897,646,490원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각 (전체 목록 포함)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 이OO

특이사항: 중복사건, 농지취득자격증명 필요, 재매각

1.2. 부동산 개요

1.2. 1.시락리/내포리 지역 단독주택 및 토지

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 진전면 시락리 125-1 외 다수 필지 (총 27개 일련번호 토지)

용도: 단독주택, 농경지, 임야, 도로 등

토지 면적: 총 4661.00㎡ (약 1410.15 평) (주요 단독주택 부지 기준)

제시외 토지 면적: 0.00㎡

건물 면적: 232.20㎡ (약 70.25 평)

구조: 철근콘크리트조 판넬지붕 지하1층, 지상2층

이용 상태: 지하1층(차고), 1층(창고), 2층(주택)

제시외 건물 면적: 0.00㎡ (가건물(견사, 계사)은 토지에 포함 평가)

건물 제시외 수목: 토지 종물로 포함 평가

1.2. 2.추산동 지역 구분건물

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 추산동 소재 "문신미술관" 서측

건축물: 일반철골구조 및 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지하1층, 지상7층 건물

물건 현황:

일련번호 1: 제2종근린생활시설 (사무소)

일련번호 2: 공부상 이(미)용원, 현황 주거용 오피스텔

일련번호 3: 기타 사무소

토지 이용: 주상용 건부지로 이용 중인 2필 일단의 부정형 토지

전유 면적 (집합건축물대장 기준):

일련번호 1: [면적 미기재 - 추후 확인 필요]

일련번호 2: [면적 미기재 - 추후 확인 필요]

일련번호 3: 217.1794㎡ (약 65.70 평)

주의사항: 공부상 정리 요함 (토지 분할, 면적 차이 등)

1.3. 입지조건

1.3. 1.시락리/내포리 지역

위치 및 주위 환경:

시락리 물건은 창원시 마산합포구 진전면 시락리의 농촌 지역으로, "소포마을회관" 북측에 위치하며 주위는 단독주택, 농경지, 임야가 혼재되어 있습니다. 전반적으로 조용하고 한적한 시골 마을 환경을 형성하고 있습니다. 인근에 농업 시설이 일부 있을 수 있으나, 대규모 공장이나 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

내포리 물건: 창원시 마산합포구 구산면 내포리 소재 "욱곡마을회관" 북측에 위치하며, 주위는 농경지, 임야가 혼재된 지역입니다.

교통 상황:

시락리 물건: 차량 접근 가능하나, 진전면 소재지 외곽으로 분류되어 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

내포리 물건: 차량 접근 불가능하며, 대중교통 사정은 다소 불편합니다.

토지 이용 현황: 대부분 전 또는 휴경지 상태이며, 일부는 도로, 주거용 건부지, 농경지, 주거 부속 토지, 자연림 상태입니다.

인접 도로 상태:

일부 필지는 로폭 약 2m 내외의 포장도로와 접합니다.

대부분 필지는 지적도상 맹지이나, 현황 로폭 약 2m 내외의 현황도로에 접합니다.

일부 필지는 맹지입니다.

1.3. 2.추산동 지역

위치 및 주위 환경: 창원시 마산합포구 추산동의 중심부, "문신미술관" 서측에 위치하며, 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 문화 시설(문신미술관) 등이 밀집한 도심 지역입니다. 문화 예술과 일상생활 편의 시설이 공존하는 환경입니다. 혐오 시설은 특별히 확인되지 않았습니다.

교통 상황: 대상 물건까지 차량 진출입 가능하며, 제반 대중교통 사정은 보통입니다.

인접 도로 상태: 대상 물건 북동측으로 로폭 약 6미터 포장도로와 접합니다.

1.4. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자 이OO의 신청에 의해 진행됩니다.

매각 대상은 토지 및 건물 일괄 매각이며, 시락리 단독주택 및 토지, 추산동 소재 구분건물 등이 포함될 수 있습니다.

등기부상 권리 외 추가 인수되는 권리는 없는 것으로 예상되나, 경매 진행 중 변동될 수 있으므로 입찰 전 반드시 말소기준권리 확인 및 권리 변동 내역을 상세히 확인해야 합니다.

중복 사건으로 진행되고 있으며, 재매각 결정된 건입니다. 재매각 사유 및 절차 확인이 필요합니다.

추산동 지역 구분건물 관련하여, 대지권 목적인 토지 분할 및 면적 차이 등 공부상 정리가 필요한 부분이 확인되었습니다.

1.5. 상권분석

시락리/내포리 지역:

주된 용도가 단독주택, 농경지, 임야 등으로, 전원생활 또는 농업 활동에 적합한 지역입니다.

마을회관 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의 시설은 있으나, 대규모 상업 시설보다는 소규모 점포나 편의 시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

조용한 전원 혹은 농촌 환경을 선호하는 수요층에게 적합할 수 있습니다.

추산동 지역:

주위 단독주택, 공동주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 상업 및 주거 기능이 복합적으로 이루어진 곳입니다.

"문신미술관" 인근으로 문화 시설과의 접근성이 있으며, 일반적인 도시 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

제2종일반주거지역에 해당하여 다양한 형태의 근린생활시설 및 주거 시설이 들어설 수 있는 잠재력을 가집니다.

본 물건 자체는 사무실, 주거용 오피스텔, 기타 사무소 등으로 이용되고 있어, 지역 내 경제 활동의 일부를 담당할 수 있습니다.

1.6. 생활정보

시락리/내포리 지역:

전원생활 또는 농업을 위한 주거 환경을 제공합니다.

차량 접근이 필수적이며, 특히 내포리 지역은 대중교통 이용이 불편하여 자가용 의존도가 높을 것으로 보입니다.

주변 환경은 자연 친화적이며 조용한 생활이 가능합니다.

가축사육 제한 구역에 해당하므로, 축산업 관련 시설 운영 시 제한이 있을 수 있습니다.

추산동 지역:

도시 지역 내에 위치하여 대중교통 이용이 편리하고, 차량 진출입도 용이합니다.

주변에 주택, 상가, 문화 시설 등이 있어 기본적인 생활 편의 및 문화 활동을 누릴 수 있습니다.

제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 대한 규제가 적용됩니다.

1.7. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 미비: 시락리 지역의 일부 토지(목록 11, 12, 20)는 농지취득자격증명이 필수입니다. 이를 미제출 시 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있으므로, 취득 가능 여부 및 절차를 사전에 반드시 확인해야 합니다.

재매각 사건: 본 건은 재매각으로 진행되므로, 이전 매각 과정에서 발생한 문제점이나 특이사항을 확인하는 것이 중요합니다.

일괄매각: 여러 필지의 토지와 건물(단독주택, 구분건물 포함)이 일괄 매각되므로, 각 물건의 상태, 가치, 법적 제한 등을 종합적으로 검토해야 합니다.

토지 이용 제한:

소하천 구역 저촉 (시락리 일부 토지): 소하천법에 따라 해당 구역 내에서는 건축, 토지 형질 변경 등 개발 행위에 제한을 받을 수 있으며, 하천 유지 관리에 관한 규제를 준수해야 합니다.

사방지 저촉 (시락리 일부 토지): 사방사업법에 따라 토사 유출 방지 및 산지 보호를 위해 개발 행위가 엄격히 제한될 수 있습니다.

가축사육 제한 구역 (시락리, 추산동 일부): 가축 사육 시 거리에 따른 제한이 있습니다.

보전산지, 임업용산지, 준보전산지 (시락리 일부): 산지 관련 법규에 따른 규제를 받습니다.

문화재보존영향 검토대상구역 (추산동): 경상남도 문화재보호 조례에 따라 문화재 현상 유지 및 보존을 위한 개발 행위 시 건축 심의 등 추가적인 절차와 제한이 따를 수 있습니다.

맹지 및 도로 접합 현황: 시락리 일부 토지는 지적도상 맹지이나 현황 도로에 접해 있습니다. 경계 불분명, 현황 도로 이용에 대한 권리 관계 등 추가 확인이 필요합니다.

공부와의 차이:

시락리 일부 토지는 지목(전/답)과 현황(휴경지)이 상이합니다.

추산동 구분건물 관련, 대지권 목적인 토지 중 일련번호 ①(자산동 46-32)은 2022년 7월 8일 46-42번지 및 46-43번지로 분할되었는 바, 대지권 등 공부상 정리가 요합니다. 이는 건물 소유권과 대지 사용권 간의 관계에 영향을 줄 수 있으므로 확인이 필요합니다.

기타:

시락리 토지상에 가건물(견사, 계사) 및 수목이 소재하나, 토지에 포함되어 평가되었으므로 별도 명도 대상이 아닐 수 있으나 확인 필요.

인접 토지와의 지적 경계가 불분명하여 경계 복원 측량 등이 필요할 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 경매 물건은 창원시 마산합포구에 위치한 다수의 토지와 단독주택, 그리고 추산동 지역의 상업/주거용 구분건물 등이 일괄 매각되는 복합적인 건입니다.

시락리/내포리 지역은 농경지 및 임야가 주를 이루는 전원 및 농촌 환경으로, 넓은 토지를 활용한 전원주택 단지 조성(인허가 가능 시), 주말농장, 캠핑장 등 다양한 용도로의 개발 잠재력을 가집니다. 다만, 농지취득자격증명 필요, 소하천 구역 저촉, 맹지 등 여러 법적·현황적 제약 조건이 존재하며, 접근성이 떨어지는 지역도 있어 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

추산동 지역은 도시 내 상업 및 주거 지역으로, 비교적 양호한 교통 및 생활 환경을 갖추고 있습니다. 다만, 구분건물로서 여러 호실이 섞여 있으며, 일부 공부상 정리될 부분이 있어 이에 대한 확인이 필요합니다. 문화재 보호 구역 등의 지정은 개발에 제약이 될 수 있습니다.

두 지역의 물건이 일괄 매각되므로, 투자자는 각기 다른 특성과 리스크를 가진 두 부동산을 모두 인수하게 됩니다. 따라서 전체적인 가치 평가와 함께 각 물건별 잠재적 활용 방안 및 위험 요소를 면밀히 분석하여 투자 결정을 내려야 합니다. 재매각 건이라는 점도 고려해야 할 부분입니다.

1.9. 투자 포인트

넓은 토지 활용성 (시락리): 넓은 면적의 토지를 보유하고 있어, 전원주택 단지 조성(인허가 가능 시), 주말농장, 캠핑장 등 다양한 용도로의 개발 잠재력을 가집니다.

두 가지 타입의 부동산 확보: 전원/농촌 부동산과 도시형 상업/주거용 부동산을 동시에 확보할 수 있는 기회입니다. 각 부동산의 개별적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

도시 접근성 (추산동): 추산동 물건은 도시 내에 위치하여 즉각적인 활용 및 임대 수익 창출이 가능하며, 상대적으로 안정적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

시세 대비 저평가 가능성: 재매각 건이라는 점과 복합적인 물건 구성으로 인해, 권리 분석 및 물건 가치 평가를 통해 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

자연 환경 (시락리): 청정 자연 속에서의 생활을 원하거나, 이를 활용한 사업(예: 힐링, 농업 체험 등)을 구상하는 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

법원 정보

마산지원 경매5계