나이스옥션 법원경매 마산 2024타경2438 [1] 경상남도 함안군 군북면 장지리 291-3 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한봉수 · 평가일 2024.09.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 함안군 군북면 장지리에 위치하며 주위는 주택지대 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상물건이 소재하는 지역내의 대중교통 등의 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호1, 2: 사다리형, 완경사지로 택지로 조성중인 토지임.
기호3, 5: 부정형, 완경사지로 조성중인 택지의 진출입을 위한 도로예정부지임.
기호 4: 부정형, 완경사지로 택지로 조성중인 토지임.

인접 도로상태

기호 1,2,4: 지적도상 맹지이며, 기호 3 및 기호 5를 통하여 진출입이 가능함.
기호 3: 지적도상 맹지이며, 기호 1,2,4의 진출입을 위한 폭 약4미터내외의 도로예정부지임. 기호 5를 통하여 진출입이 가능함.
기호 5: 남측으로 폭 약6미터 내외의 도로가 소재하며, 기호 1-4의 진출입을 위한 폭 약4미터 내외의 도로예정부지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1-4: 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(일부제한200m).
기호 5: 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 소로3류(폭 8m 미만)(2019-06-27)(접합), 가축사육제한구역(일부제한200m).

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

감정평가액의 산출근거 및 결정의견을 참조하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견을 참조하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 목록1~4는 농지취득자격증명 필요함(미제출시 보증금 몰수).
목록1, 2, 4는 지목이 “전”이나 현황 택지 조성 중인 토지이며 목록3, 5는 지목이 “전” 및 “도로”이나 현황 목록1, 2, 4의 진출입을 위한 도로예정부지로 이용 중인 바, 최저매각가격은 이를 감안한 금액임. 인접토지와의 지적경계가 불분명함.
목록1, 2, 4는 지적도상 맹지이나 목록3, 5를 통하여 진출입 가능하고, 목록3은 지적도상 맹지이나 목록5를 통하여 진출입 가능함.
감정평가서상 본건 토지는 2019년도에 건축신고를 하였으나 현재 효력이 상실된 것으로 조사되었으며, 건축신고 여부는 관할 관청에 재확인하여야 함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 마산지원 2024타경2438 (1)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 김OOO

매각 대상: 토지매각

감정가: 724,646,000 원

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 경상남도 함안군 군북면 장지리 291-3

지목: 전

토지 면적: 3595.00㎡ (약 1087.80평)

건물 면적: 0.00㎡ (건물 없음)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

현황: 목록 1, 2, 4는 지목이 “전”이나 현황 택지 조성 중인 토지이며, 목록 3, 5는 지목이 “전” 및 “도로”이나 현황 목록 1, 2, 4의 진출입을 위한 도로 예정 부지로 이용 중임.

1.3. 특이사항

* 재매각

* 공동담보

* 농지취득자격증명 필요 (목록 1~4) - 미제출 시 보증금 몰수

* 최저매각가격은 택지 조성 중인 현황 및 도로 예정 부지 이용을 감안한 금액임.

* 인접 토지와의 지적 경계 불분명

* 목록 1, 2, 4는 지적도상 맹지이나 목록 3, 5를 통해 진출입 가능.

* 목록 3은 지적도상 맹지이나 목록 5를 통해 진출입 가능.

* 2019년 건축 신고 효력 상실 (관할 관청 재확인 필요)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

경상남도 함안군 군북면 장지리에 위치하며, 주위는 주택지대 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통상황

대상 물건이 소재하는 지역 내 대중교통 등 교통 상황은 보통시 됨.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

* 기호 1-4: 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(일부 제한 200m).

* 기호 5: 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 소로3류(폭 8m 미만)(2019-06-27)(접합), 가축사육제한구역(일부 제한 200m).

2.4. 형태 및 이용상태

* 기호 1, 2: 사다리형, 완경사지로 택지 조성 중인 토지임.

* 기호 3, 5: 부정형, 완경사지로 조성 중인 택지의 진출입을 위한 도로 예정 부지임.

* 기호 4: 부정형, 완경사지로 택지 조성 중인 토지임.

2.5. 인접 도로상태

* 기호 1, 2, 4: 지적도상 맹지이며, 기호 3 및 기호 5를 통해 진출입이 가능함.

* 기호 3: 지적도상 맹지이며, 기호 1, 2, 4의 진출입을 위한 폭 약 4미터 내외의 도로 예정 부지임. 기호 5를 통해 진출입 가능함.

* 기호 5: 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로가 소재하며, 기호 1-4의 진출입을 위한 폭 약 4미터 내외의 도로 예정 부지임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됨.

말소기준권리: 을3 근저당권 (접수일자: 2021-02-09, 권리자: 김해축산업협동조합, 채권금액: 540,000,000원)

3.2. 주요 권리 내역

* 소유권 이전: 갑1 (2015-07-14), 갑4 (2021-02-09, 강수경), 갑5 (2021-02-09, 신승호)

* 근저당권: 을3 (2021-02-09, 김해축산업협동조합, 540,000,000원)

* 지상권 설정: 을4 (2021-03-26, 김해축산업협동조합) - 말소

* 가압류: 갑6 (2024-05-28, 경남신용보증재단, 34,011,673원)

* 임의경매개시결정: 갑7 (2024-09-06, 김해축산업협동조합, 469,204,625원)

3.3. 총 채권 금액

등기부 채권 총액: 574,011,673원

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 임대 관계는 미상으로 조사됨. (제공된 정보 기준)

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

주위는 주택지대 등으로 형성되어 있으며, 전반적인 지역 특성은 주거 및 일부 농업 활동이 가능한 지역으로 판단됨.

4.2. 지역 개발 동향

함안군은 경남의 중심지로 교통이 편리하고 마산, 창원 배후 지역으로 발전 추세에 있으며, 기업하기 좋은 지역으로 시설 농업 발달 등의 지역적 특성을 가짐. 다만, 과거 이차전지 공장 건립 시도가 있었으나 주민 반발로 취소된 사례가 있으며, 폐차장 설치 인허가 관련 주민 민원이 있었던 점은 고려할 필요가 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변 주택지대 형성에 따른 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보이나, 구체적인 편의시설에 대한 정보는 제공되지 않음.

5.2. 교육시설

주변 지역의 교육 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필수

목록 1, 2, 4는 지목이 “전”이며, 목록 3, 5도 지목이 “전” 또는 “도로”이나 현황상 택지 조성 중이거나 도로 예정 부지로 사용되는 등 농지 외의 용도로 이용되고 있으므로, 농지취득자격증명 제출이 필수적임. 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있으므로 매우 주의해야 함.

6.2. 맹지 및 도로 접근성

목록 1, 2, 4는 지적도상 맹지이며, 목록 3, 5를 통하여 진출입이 가능함. 목록 3 역시 지적도상 맹지이나 목록 5를 통해 진출입 가능함. 이는 해당 토지가 기존 도로와 직접 접하지 않아 토지 이용 및 건축 시 제약을 받을 수 있음을 의미함. 도로 예정 부지를 통한 접근은 향후 개발 계획이나 관련 협의에 따라 변동될 가능성이 있음.

6.3. 지적 경계 불분명

인접 토지와의 지적 경계가 불분명하여 토지 경계 분쟁 또는 측량에 따른 추가 비용 발생 가능성이 있음.

6.4. 현황과 지목의 차이

현황 택지 조성 중인 토지(전) 및 도로 예정 부지(전, 도로)로서, 실제 이용 현황과 공부상 지목이 상이하여 향후 개발 또는 건축 시 관련 법규 검토가 필요함.

6.5. 건축 가능 여부 불확실

2019년 건축 신고 효력이 상실되었으며, 건축 신고 여부는 관할 관청에 재확인해야 함. 택지 개발 진행 상황 및 지역 지구 제 관련 법규에 따라 건축 가능 여부가 달라질 수 있음.

6.6. 재매각 및 공동담보

재매각 물건으로 이전 매각 과정에서 문제가 있었을 가능성이 있으며, 공동담보 물건으로 채권자들의 권리 행사가 복잡하게 얽혀 있을 수 있음.

6.7. 주변 환경 관련 민원 발생 가능성

과거 해당 지역에서 폐차장 설치 관련 주민 반발 및 환경 민원이 있었던 사례가 있어, 향후 개발 시 주변 환경이나 토지 이용과 관련하여 민원이 발생할 가능성을 배제할 수 없음. (주변 시설에 대한 추가적인 조사, 예: 혐오시설 유무, 필요)

7. 종합 의견

본건은 함안군 군북면 장지리에 위치한 전(밭)으로, 현재 택지 조성 중이거나 도로 예정 부지로 이용되고 있는 토지입니다. 감정가는 7억 2천 4백만 원대이며, 총 3595㎡(약 1087.80평)의 넓은 면적을 가지고 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리인 근저당을 포함하여 모두 매각으로 소멸될 예정이라 권리상 큰 문제는 없어 보입니다.

하지만, 농지취득자격증명 필수, 지적도상 맹지, 지적 경계 불분명, 건축 신고 효력 상실 등 여러 가지 잠재적 리스크 요소를 내포하고 있습니다. 특히, 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수 위험은 매우 높으므로 철저한 준비가 필요합니다. 또한, 현황과 공부상 지목의 차이, 도로 예정 부지 이용 등은 개발 계획 수립 및 건축 허가 과정에서 추가적인 검토를 요구할 수 있습니다.

종합적으로 볼 때, 본건은 토지 개발 가능성이 있으나, 위에 언급된 각종 위험 요소를 충분히 인지하고 철저한 사전 조사 및 법률 검토를 거친 후에 신중하게 접근해야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적으로 택지 개발 또는 전원주택 단지 조성 등의 잠재력 보유.

* 계획관리지역으로 개발 용이성이 비교적 높은 지역.

* 현재 택지 조성 중이라는 점은 향후 개발 계획 실행 가능성을 시사.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인근 지역의 유사 토지 거래 사례, 현황 토지의 개발 가능성, 각종 규제 및 리스크 해소 비용, 법적 절차 진행 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본건은 인수해야 할 임차인 보증금이 없는 것으로 파악되므로, 입찰가 산정 시 이를 고려할 필요는 없습니다.

현재 제시된 감정가는 724,646,000원이며, 이는 주변 시세, 개발 잠재력, 리스크 요소를 반영한 가격으로 추정됩니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 심층적인 시장 조사, 유사 물건 비교 분석, 현장 방문을 통한 상세한 가치 평가가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.