나이스옥션 법원경매 마산 2024타경2087 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 가포동 OOO 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2024.07.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 가포동 소재 "마산가포고교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 중·소규모의 공장, 상업시설, 나대지 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제 차량의 출입 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

세장형의 토지로서 인근지와 평탄하며, 지반은 보통이고 나지상태 임.

인접 도로상태

본건 남동측으로는 왕복 4차선의 대로와 접하고, 북서측으로는 폭 12미터 내외의 중로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 지구단위계획구역(마산해양신도시(가포지구)), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-27)(마산가포고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

나대지로 이용중임. 공유수면 매립 후 택지분양된 대지로 장기간 경과로 인해 지상에 자생한 잡목이 일부 산재함. 금지사항등기 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2024타경2087 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 가포동 623

용도: 대지

감정가: 1,998,372,000원

토지면적: 829.20㎡ (약 250.83평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOO (농협은행주식회사)

특이사항: 재매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 가포동 소재 "마산가포고교" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 중·소규모 공장, 상업시설, 나대지 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 마산해양신도시(가포지구) 개발 사업이 진행 중인 지역으로 향후 개발 잠재력이 있는 입지입니다.

2.2. 교통상황

차량의 출입이 용이하며, 전반적인 교통상황은 양호합니다. 남동측으로는 왕복 4차선의 대로와 접하고 있으며, 북서측으로는 폭 12미터 내외의 중로와 접하고 있어 도로 접근성이 좋습니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 토지는 남동측 왕복 4차선 대로와 북서측 폭 12미터 내외의 중로에 접하고 있어 차량 및 보행자 접근이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리인 농협은행주식회사의 근저당권(2015-11-17, 12억원)을 포함한 을구의 모든 권리(근저당, 지상권)는 매각으로 소멸될 예정입니다. 갑구의 소유권이전 및 임의경매 개시결정 등기도 매각 절차에 따라 처리됩니다. 총 등기부채권액은 1,296,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 현재 인수해야 할 임차인은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리 사항은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 준공업지역, 지구단위계획구역(마산해양신도시(가포지구))으로 지정되어 있습니다. 또한 대로3류(폭 25m-30m) 및 중로3류(폭 12m-15m)에 접하고 있으며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(마산가포고등학교)에 해당합니다. 향후 마산해양신도시 개발 계획에 따라 용도지역의 변경 가능성도 존재합니다.

4.2. 주변 시설

본건 인근에는 마산가포고등학교가 위치하고 있습니다. 또한 중·소규모 공장 및 상업시설, 나대지가 혼재되어 있습니다. 검색 결과, 창원시 마산합포구 내에는 마산자원회수시설(쓰레기 소각장) 및 의료폐기물 소각장 건립 관련 논의가 있는 지역이 있으나, 본건 소재지(가포동 623)에 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 해당 지역은 마산항 개발과 연계된 지역으로, 광역적인 환경 및 개발 관련 이슈는 존재할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 마산가포고등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

* 편의시설: 중·소규모 상업시설이 주변에 산재해 있습니다.

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 대로 및 중로에 인접해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

본건은 재매각 물건으로, 이전 경매 진행 시 낙찰되지 못한 사유에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 현재 나대지로 이용 중이며, 공유수면 매립 후 택지분양된 대지로서 장기간 경과로 인해 지상에 자생한 잡목이 일부 산재해 있습니다. 이는 토지 정리 및 개발 시 추가적인 비용 발생 요인이 될 수 있습니다.

6.2. 금지사항 등기

등기부등본 상 '금지사항등기'가 기재되어 있다는 점은 매우 중요한 리스크 요인입니다. 해당 등기의 구체적인 내용과 매각으로 소멸되는지 여부에 대한 법률적 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

6.3. 건물 없음 (나대지)

건물이 없는 나대지 상태이므로, 낙찰 후 직접 건축을 계획하고 있다면 건축 관련 계획 및 인허가 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

6.4. 잡목 산재

장기간 방치된 나대지로 인해 잡목이 산재해 있어, 토지 정비 및 활용을 위한 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 마산해양신도시(가포지구) 개발 예정지에 위치한 토지로, 향후 개발 계획에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다. 넓은 면적의 토지와 양호한 도로 접근성은 장점이나, 재매각 물건이라는 점과 '금지사항등기'가 존재한다는 점은 큰 리스크 요인입니다. 또한, 나대지 상태이며 잡목이 산재해 있어 토지 정비에 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 마산해양신도시 개발 계획 수혜 예상 지역

* 준공업지역 및 지구단위계획구역으로 향후 도시 개발 잠재력 보유

* 양호한 도로 조건 (대로 및 중로 접함)

* 인수할 임차인 없어 명도 부담 적음

9. 예상 입찰가

감정가: 1,998,372,000원

총 채권액: 1,296,000,000원

재매각 사유와 '금지사항등기'의 존재는 시세 및 낙찰가에 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 정확한 예상 입찰가는 해당 '금지사항등기'의 내용을 확인하고, 해당 지역의 실거래가 및 유사 물건의 낙찰가율을 종합적으로 분석하여 산정해야 합니다. 다만, 현재 감정가 대비 채권액 비율, 재매각 이력 등을 고려할 때, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하되, '금지사항등기'의 위험 부담을 고려하여 채권액 이하 또는 그 근접한 수준에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 바람직해 보입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.