나이스옥션 법원경매 마산 2024타경2339 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 성호동 50-28 단독주택 경매

매각기일: 2026-01-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 마산 2024타경2339 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 성호동 50-28 단독주택 경매

물건 대표 이미지

마산지원 경매5계 2024타경2339 | 소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 성호동1길 21-1 | 감정가: 264,665,860원 | 최저가: 69,381,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 개요 및 특이사항 분석

1.1. 물건 기본 정보

사건번호 마산지원 2024타경2339 (1)

소재지 경상남도 창원시 마산합포구 성호동 50-28

용도 단독주택

감정가 264,665,860원

경매구분 부동산강제경매

매각대상 토지/건물일괄매각

소유자/채무자 하OO

채권자 박OO

1.2. 물건 상세 면적

토지면적 175.00㎡ (약 52.94평)

건물면적 161.35㎡ (약 48.81평)

제시외 건물면적 11.80㎡

1.3. 특이사항 및 주의사항

일괄매각 조건이며, 제시외 건물 11.80㎡이 매각에 포함됩니다.

목록 1 토지는 지적도상 '맹지'이나, 현황 동측 및 서측으로 세로(좁은 도로)가 소재합니다. 입찰 시 이 점을 반드시 유의해야 합니다.

토지 일부가 현황 도로로 이용 중이거나 인접지를 점유하고 있을 가능성이 있으므로, 정확한 경계 확인을 위해 지적측량이 요구됩니다.

건물 2층 부분은 공부상 면적(66.64㎡)보다 실측 면적(약 75㎡)이 커서, 감정평가는 실측 면적에 의거하여 이루어졌습니다. 이로 인한 법적인 문제 발생 가능성을 검토해야 합니다.

건물 이용상태 및 임대관계는 폐문부재로 미상인 상태입니다.

2. 물건 분석 및 입지 평가

2.1. 입지조건

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 성호동 소재 성호초등학교 북측 인근에 위치합니다.

주변 환경은 단독주택, 근린시설, 학교 등이 혼재하는 구도심 주택가 형태입니다.

토지는 대체로 평탄한 사다리형이며, 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

도시계획상 제1종일반주거지역에 해당하여 주거 편의성이 높으며, 성호초등학교 상대보호구역에 속해 있습니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

대체적인 대중교통 사정은 보통 수준으로 파악됩니다.

인근에 초등학교가 있어 교육 환경이 양호하나, 주변 상권은 주거지 위주의 근린생활시설 중심으로 형성되어 있습니다.

별도로 검색된 대형 혐오시설은 없으나, 구도심 특성상 시설 노후도 및 밀집도는 직접 확인이 필요합니다.

2.3. 권리분석

본 건은 '부동산강제경매' 사건으로, 소유자(채무자)와 채권자 간의 금전 관계에 의해 진행됩니다.

매각은 토지 및 건물 전체를 일괄매각하는 조건입니다.

임대차 관계는 '미상'으로 보고되어 있으므로, 입찰 전 현장 조사를 통해 실제 거주자 및 임차인의 유무, 점유 형태, 대항력 여부 등을 반드시 확인해야 합니다. (미확인 시 명도 리스크 발생 가능성 높음)

2.4. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '지적도상 맹지'라는 점입니다. 현황 도로는 있으나, 건축 행위 시 지자체에 따라 도로 인정 여부가 문제될 수 있습니다.

토지의 일부가 '현황 도로'로 이용되거나 '인접지를 점유'하고 있을 가능성이 언급되어 있습니다. 이는 향후 토지 경계 분쟁 및 소유권 행사 제약으로 이어질 수 있으므로, 측량 후 정확한 경계와 면적을 확인해야 합니다.

제시외 건물이 매각에 포함되더라도, 소유권 관계에 대한 재확인이 필요합니다.

건물 2층의 공부상 면적과 실측 면적의 차이로 인해 발생할 수 있는 행정적인 문제가 없는지 확인이 필요합니다.

3. 종합 의견 및 투자 제언

3.1. 투자 포인트

성호초등학교 인근의 제1종일반주거지역 단독주택으로, 양호한 주거 입지를 가집니다.

토지와 건물을 일괄매각하며, 소유자가 직접 거주 중이거나 임대차 관계가 확인되지 않은 상태이므로, 명도 난이도가 예상되지만 주택 전체를 온전하게 취득할 수 있습니다.

맹지 및 경계 불분명 리스크로 인해 유찰될 경우, 감정가 대비 저가 매수의 기회가 있습니다.

3.2. 종합 의견

본 물건은 위치상 주거 환경이 양호한 편이지만, '지적도상 맹지'와 '토지 경계 불분명'이라는 중대한 리스크를 안고 있습니다.

입찰을 고려한다면,

첫째, 경계 측량 및 현황 도로의 사법상, 공법상 지위 확인을 통해 맹지 리스크를 분석해야 합니다.

둘째, 폐문부재로 미상인 임대차 관계(점유 관계)에 대한 면밀한 현장 조사 및 명도 계획 수립이 필수적입니다.

리스크를 충분히 감안하여, 철저한 현장 조사와 법률 검토를 마친 후 시세 대비 낮은 가격에 접근해야 할 것입니다.

법원 정보

마산지원 경매5계