나이스옥션 법원경매 마산 2024타경103713 [1] 경상남도 창원시 마산회원구 회성동 150-2 도로 경매

매각기일: 2026-01-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 마산 2024타경103713 [1] 경상남도 창원시 마산회원구 회성동 150-2 도로 경매

물건 대표 이미지

마산지원 경매5계 2024타경103713 | 소재지: 경상남도 창원시 마산회원구 회성동 150-2 | 감정가: 86,465,000원 | 최저가: 22,666,000원 | 용도: 도로

1. 물건 개요 및 특이사항 분석

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 마산지원 2024타경103713 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산회원구 회성동 150-2 외 5필지 (일괄매각)

용도: 도로, 주차장 (지목: 도로, 전)

경매구분: 부동산강제경매 (토지매각)

감정가: 86,465,000원

토지면적(총): 331.00㎡ (약 100.12평)

1.2. 핵심 특이사항

본 건은 토지 6필지에 대한 일괄매각 건입니다. 토지의 지목은 '도로' 또는 '전(밭)'이나, 현황은 대부분 '도로' 또는 '주차장'으로 이용 중인 상태입니다.

특히 목록 4 토지는 지목이 '전'으로 농지이며, 따라서 낙찰자는 반드시 농지취득자격증명(농취증)을 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰보증금은 몰수되므로 투자 전 이에 대한 철저한 준비가 필요합니다.

재매각 물건으로, 이전에 매각이 불허가되거나 취소되었을 가능성이 있어, 입찰 전 반드시 선행 사건에 대한 조사가 권장됩니다.

인접 토지와의 지적 경계 확인이 불분명하다는 주의사항이 있으므로, 향후 경계 분쟁의 소지가 있습니다.

목록 2 토지는 토지대장상 '토지개발사업 시행신고'가 되어 있어, 향후 개발계획과의 연관성을 확인할 필요가 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본 건은 경상남도 창원시 마산회원구 회성동 소재 회성종합시장 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 학교, 근린시설 등이 혼재되어 있는 구도심 주거지역의 성격을 띱니다.

대체적인 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가되었습니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

본 건이 위치한 회성동 일대는 회성종합시장을 중심으로 상권이 형성되어 있으며, 비교적 오래된 주택가와 근린시설이 혼재되어 있습니다.

회성동은 최근 10년 넘게 표류하던 '자족형복합행정타운' 조성 사업이 추진되면서 대규모 공공청사, 공동주택, 문화시설 등의 개발이 예정되어 있어, 장기적인 관점에서 지역 개발 호재를 기대할 수 있습니다.

주요 혐오시설 및 지역 시설로는 창원교도소가 인근에 위치하고 있었으나, 이전이 추진되고 있습니다. 또한, 교도소 맞은편의 창원시립복지원(노숙인 시설)도 건물 노후화로 인해 이전 계획이 있었습니다. 이 교도소와 시립복지원 이전 부지가 행정복합타운 개발의 핵심입니다.

생활 편의시설은 회성종합시장을 중심으로 이용 가능하며, 주변에는 내서초등학교 등이 위치하고 있습니다.

3. 권리 분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리분석 (등기부상)

경매구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 엠OOOOOOOOOO입니다. 소유자 및 채무자가 (OOOOOO으로 동일하여 단순 채권 회수를 목적으로 하는 강제경매로 추정됩니다.

매각 대상은 '토지매각'으로, 건물(0.00㎡)은 매각 대상에 포함되지 않으며, 제시외 건물도 없습니다. 따라서 건물 관련 명도나 법정지상권 문제는 발생하지 않습니다.

3.2. 잠재적 리스크 및 대응 방안

농지취득자격증명(농취증) 필요: 목록 4 토지(지목: 전, 현황: 주차장)는 농지법상 농지에 해당하여 농취증을 제출해야 합니다. 농취증 발급 가능 여부를 사전에 회성동사무소 등에 확인해야 하며, 미제출 시 보증금이 몰수됩니다. 목록 4의 현황이 주차장으로 변경되었으나, 전용 허가를 얻지 않은 경우 관련 법에 따라 처분 대상이 될 수 있다는 회신이 있으므로 주의가 필요합니다.

용도 불일치 및 개발 제한: 목록 1, 5, 6은 '도로'로 이용 중이며, 목록 2, 3, 4는 지목과 현황이 '도로' 및 '주차장'으로 이용 중입니다. 사도(私道) 문제나 건축 시 진입로 확보 문제 등은 발생하지 않을 수 있으나, 사유지가 공용 도로로 사용되고 있는 경우 보상 문제, 지료 청구 가능성 등을 검토해야 합니다.

지적 경계 불분명: 인접 토지와의 지적 경계가 불분명하다는 주의사항이 있습니다. 낙찰 후 측량(경계복원측량)을 통해 정확한 경계를 확정하고 인접 토지 소유자와 협의하는 과정이 필요합니다.

3.3. 토지이용계획 및 제한

토지는 제1종일반주거지역 및 자연녹지지역으로 혼재되어 있습니다.

제1종일반주거지역(목록 1, 5, 6): 저층 주택 중심의 주거환경을 조성하기 위한 지역입니다.

자연녹지지역(목록 2, 3, 4): 도시의 녹지 공간 확보 및 장래 도시 용지 공급 등을 위해 보전할 필요가 있는 지역으로, 건축 행위에 제한이 따릅니다.

공통 제한: 전 필지 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한) 및 상대보호구역으로 지정되어 있으며, 목록 2, 3, 4는 절대보호구역까지 포함되어 있어 학교 환경 보호에 따른 추가적인 건축 규제가 적용될 수 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 건은 6필지가 일괄 매각되는 토지 물건으로, 면적 대비 감정가가 높지 않으나(총 331.00㎡), 현황이 도로 및 주차장으로 이용되고 있어 토지 이용에 제약이 많습니다. 회성동 자족형복합행정타운 개발 호재를 고려할 때 장기적인 관점에서의 가치 상승은 기대해 볼 수 있으나, 단기적인 개발이나 직접적인 건축 활용은 매우 어려워 보입니다. 목록 4의 농취증 리스크와 전체 필지의 용도(도로, 주차장)를 충분히 고려하여 입찰 여부를 결정해야 합니다.

4.2. 투자 포인트

도로 및 주차장 용도: 토지의 현황이 인근 주민들의 도로 또는 주차장으로 이용되고 있다는 점은 명도나 철거의 어려움이 있음을 시사합니다. 다만, 만약 사도(私道)가 아닌 지목상 도로라면 장기적으로 국가 또는 지자체에 매도하거나, 사도일 경우 주변 토지 소유자를 상대로 지료를 청구할 수 있는 권리를 확보할 수 있습니다.

미래 개발 호재: 본 건의 주변 일대(회성동)는 창원교도소 이전과 함께 '자족형복합행정타운' 개발이 추진되는 지역입니다. 이 개발 계획이 구체화되면 주변 토지의 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

토지개발사업 시행신고: 목록 2 토지에 대한 개발사업 시행신고는 해당 필지가 향후 개발에 편입될 가능성을 내포하고 있습니다. 관련 사업의 진행 상황을 확인하여 수용 보상 등의 기회를 엿볼 수 있습니다.

법원 정보

마산지원 경매5계