나이스옥션 법원경매 마산 2024타경104730 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 덕동동 54-2 도로 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 마산 2024타경104730 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 덕동동 54-2 도로 경매

• 사건번호: 2024타경104730
• 주소: 경상남도 창원시 마산합포구 덕동동 54-2
• 감정가: 12,992,000원
• 최저가: 3,406,000원
• 유찰 횟수: 6회
• 용도: 도로

마산지원 경매5계 2024타경104730 | 소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 덕동동 54-2 | 감정가: 12,992,000원 | 최저가: 3,406,000원 | 용도: 도로

1. 사건 개요 및 물건 현황

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 마산지원 2024타경104730 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 덕동동 54-2

용도: 도로

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지매각

소유자/채무자: 방OO

채권자: 재OOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 상세 정보

감정가: 12,992,000원 (금일천이백구십구만 이천원)

토지면적: 64.00㎡ (약 19.36평)

토지 지분율: 6400 (특정 지분을 의미하는 것으로 보이나, 매각대상은 토지 전체일 가능성이 높음. 정확한 지분 여부는 등기부 확인 필요)

건물면적 및 제시외면적: 0.00㎡ (건물 없음)

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 없음

주의사항: **도로로 이용 중이며, 인접 토지와의 지적 경계가 불분명함.** (매우 중요)

2. 권리분석 및 법률 검토

2.1. 권리분석 (등기부 중심)

본 경매는 부동산강제경매 사건으로, 소유자(방OO)와 채무자(방OO)가 동일하여 채무 불이행으로 인해 진행된 것으로 판단됩니다. 강제경매의 경우 통상적으로 말소기준권리(압류, 근저당 등) 이후의 모든 권리는 소멸(말소)되므로, 매수인이 인수해야 할 권리상의 하자는 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 정확한 권리 관계는 매각물건명세서 및 등기부등본을 통해 최종적으로 확인해야 합니다.

2.2. 임차인 현황 및 명도 책임

제시된 정보에는 임차인 관련 정보(현황조사서 등)가 없으므로, 임차인이 없는 것으로 추정됩니다. 매각대상은 토지(도로)이므로 명도 문제는 발생하지 않을 가능성이 높습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

덕동동 일대는 제1종일반주거지역 또는 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역이며, 일부는 지구단위계획구역(덕동지구) 및 가축사육제한구역(일부제한)으로 지정되어 있습니다.

**가장 중요한 점은, 지목이 '도로'이고 현황 역시 '도로로 이용 중'이라는 점입니다.** 이는 해당 토지가 사도(개인 소유 도로)이거나 미불용지(국가나 지자체가 보상 없이 도로로 사용 중인 토지)일 가능성을 시사합니다. '도로'의 경우 사적 개발이나 용도 변경에 큰 제약이 따르므로, 토지이용계획상 용도지역보다 현황 이용상태가 더 중요합니다.

3. 입지조건 및 주변 환경 분석

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 창원시 마산합포구 덕동동에 위치하며, 주변은 농경지, 임야, 마을 주택 등이 혼재하는 지역일 가능성이 높습니다. 인근에는 '덕동마을회관' 등이 위치하고 있어 작은 마을의 생활권 내에 있을 것으로 추정됩니다.

3.2. 교통상황

정확한 위치를 알 수 없으나, 마산합포구 덕동동 일대는 창원 시내버스 노선이 운행하고 있으며, 대중교통 회사의 차고지(대중교통, 마산합포구 현동로 252)가 같은 덕동동에 소재하고 있어 교통 접근성은 보통 수준으로 보입니다.

3.3. 상권분석 및 생활정보

본 토지는 도로로 이용 중인 소규모 필지(약 19.36평)이므로, 직접적인 상권분석 및 생활 편의시설 접근성은 의미가 없습니다. 다만, 주변에 덕동 물재생센터(공공하수처리시설)가 가포로 739 (덕동동 소재)에 위치하고 있어, 물건지와의 거리에 따라 환경적 영향(냄새, 소음 등)을 미칠 수 있습니다.

4. 잠재적 리스크 및 종합 의견

4.1. 잠재적 리스크

**도로로 이용 중:** 사도 또는 현황 도로일 경우, 사유재산권 행사가 극히 제한됩니다. 매입 후에도 지상의 도로 시설물을 철거하거나 다른 용도로 개발하는 것이 사실상 불가능할 수 있으며, 인접 토지 소유자에게 통행료를 청구하는 소송(통행 방해 금지 및 손해배상 청구 등) 역시 법원에서 인정받기 어려울 수 있습니다.

**경계 불분명:** 인접 토지와의 지적 경계가 불분명하다는 주의사항은 향후 인접 토지 소유자와의 경계 분쟁 소지를 내포합니다. 명확한 측량을 통한 경계 확인이 필수입니다.

**감정가 산정:** 감정가가 현황 '도로' 상태를 기준으로 적정하게 평가되었는지 면밀한 검토가 필요합니다.

4.2. 종합 의견

본 물건은 토지 용도가 '도로'이며 면적이 64.00㎡(약 19.36평)으로 작은 소액 물건입니다. 인접 토지의 진입로로 이용되거나 맹지 탈출을 위한 필수 토지일 경우를 제외하고는 일반적인 개발 또는 활용 가치가 극히 낮습니다. 경계 불분명이라는 위험 요소까지 있어, **인접 토지 소유자나 건축 계획이 있는 당사자가 아니면 투자를 신중하게 고려해야 합니다.**

5. 투자 포인트

최고의 입지: 인접 토지의 진출입로 또는 맹지를 해결하는 핵심 토지일 경우, 인접 토지 소유자에게는 **최고의 입지**가 될 수 있습니다.

투자 포인트:

1. **인접 토지 소유자 대상:** 주변 토지 소유자 중 맹지 또는 진입로 문제로 인해 해당 토지를 필히 매입해야 하는 경우, 높은 가격으로 매각(협상)할 수 있는 가능성이 존재합니다. (가장 현실적인 투자 방안)

2. **지적 정리 및 매각:** 경계 불분명 문제를 해결하고 지적을 정리하여 인접 토지에 합병하는 조건으로 매각을 시도할 수 있습니다.

3. **미불용지 보상 여부 검토:** 만약 공익사업에 편입된 후 보상이 이루어지지 않은 미불용지(과거 공로로 사용되면서 보상을 받지 않은 사유지)라면, 향후 보상을 받을 여지가 있는지 지방자치단체에 확인해 볼 필요가 있습니다. (매우 낮은 확률의 장기적 관점)

법원 정보

마산지원 경매5계