나이스옥션 법원경매 마산 2024타경104341 [1] 경상남도 함안군 대산면 부목리 592-2 답 경매

매각기일: 2026-01-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 마산 2024타경104341 [1] 경상남도 함안군 대산면 부목리 592-2 답 경매

물건 대표 이미지

마산지원 경매5계 2024타경104341 | 소재지: 경상남도 함안군 대산면 부목리 592-2 | 감정가: 175,840,000원 | 최저가: 46,095,000원 | 용도: 답

1. 물건 보고서: 경남 함안군 대산면 부목리 592-2 답 공유물분할을위한경매

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

경매 사건번호는 마산지원 2024타경104341 (1)이며, 경매 구분은 공유물분할을위한경매입니다.

소재지는 경상남도 함안군 대산면 부목리 592-2이며, 용도는 답(畓)입니다.

토지면적은 3140.00㎡(약 950.00평)이며, 감정가는 175,840,000원입니다.

매각 대상은 토지이며, 건물은 존재하지 않습니다.

1.2. 입지조건 및 주변 환경

본 물건은 경상남도 함안군 대산면 부목리 부촌마을회관 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 전, 답, 임야, 취락, 중소규모 공장 등이 혼재하는 지역으로 전형적인 농촌 및 준산업지역의 형태를 띠고 있습니다.

교통 상황은 대중교통 사정은 보통으로 평가되나, 농촌 지역의 특성상 접근성이 높다고 보기는 어렵습니다.

부정형의 완경사 및 일부 급경사지이며, 현황은 휴경지로서 일부 야림화가 진행 중입니다.

1.3. 권리분석

본 건은 공유물분할을위한경매이므로 일반적인 강제경매나 임의경매와 달리 공유자 간의 합의가 이루어지지 않아 법원에 의해 매각되는 사건입니다.

말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 특이사항으로 '분묘기지권'이 명시되어 있습니다.

분묘기지권이 성립하는 분묘가 존재할 경우, 매수인이 분묘기지권자에게 지료를 지급해야 하는 부담을 안을 수 있으며, 이는 토지 이용에 제약을 가할 수 있는 중대한 권리입니다.

또한, '육안으로 확인되지 않은 분묘 소재할 가능성'도 언급되어 있어 현장 답사를 통한 정밀 확인이 필수적입니다.

토지 지분율이 314000으로 기재되어 있으나, 이는 전체 면적을 나타내는 것으로 보이며, 공유물분할경매의 특성상 공유지분 매각이 아닌 전체 매각일 가능성이 높습니다.

1.4. 상권분석 및 생활정보

농촌 지역의 임야화된 휴경지이므로 별도의 상권은 형성되어 있지 않으며, 생활 편의시설 또한 인근 부촌마을회관 주변의 소규모 시설에 의존해야 할 것으로 보입니다.

생활 편의성은 낮으며, 주요 상권이나 의료시설 이용을 위해서는 차량을 이용해 함안군 내 중심지 등으로 이동해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

최고의 리스크는 '지적도상 맹지'라는 점입니다. 도로에 직접 접하지 않아 건축 행위가 원칙적으로 불가능하며, 토지 이용 및 개발에 있어 치명적인 제한 사항입니다.

지목은 "답"이나 현황은 폐휴경지(일부 임야화 진행)입니다.

대산면사무소의 사실조회 회신에 따르면, '일부 임야화 상태로 현재 확인되지 않는 불법 형질변경(임야화 포함)이 있을 경우 향후 원상회복명령 처분대상이 될 수 있다'는 점이 보고되었습니다. 이는 낙찰자가 상당한 비용과 노력을 들여 원상회복을 해야 할 수 있는 재산상의 큰 부담이 될 수 있습니다.

또한, '분묘기지권'의 존재 가능성이 명시되어 있어, 토지 사용 및 처분에 제약이 따를 수 있습니다.

토지이용계획상 계획관리지역에 속하나, 가축사육제한구역(일부제한200m, 700m) 등의 제한이 있어 개발 시 용도 제한을 고려해야 합니다.

과거 2005년경 인근 지역에서 건축폐기물 불법 매립 논란이 있었던 기록이 있어, 토양 오염 등의 환경적 리스크 가능성도 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 약 950평의 비교적 큰 면적을 가진 계획관리지역 토지이나, '맹지'이며 '불법 형질변경에 따른 원상회복 명령 가능성', 그리고 '분묘기지권'이라는 세 가지 중대한 리스크를 동시에 안고 있는 고위험 물건입니다.

투자 목적이 농지 경작보다는 장기적인 개발 또는 임야 활용에 있을 것이나, 맹지 특성상 당장 개발은 어렵습니다.

매수자는 원상회복 비용, 분묘 처리 비용(지료 지급 또는 이장 협의), 그리고 맹지 탈출을 위한 인근 토지 매입(도로 확보) 가능성 및 비용을 면밀히 분석한 후 입찰에 참여해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

장기적 관점의 저가 매수 전략이 필요합니다. 맹지라는 한계와 원상복구 리스크 때문에 수 차례 유찰될 가능성이 높습니다.

투자 포인트는 다음과 같습니다.

1) 대면적: 3140.00㎡(약 950.00평)의 넓은 면적으로, 맹지 해소 시 잠재적 개발 가치는 상승할 수 있습니다.

2) 계획관리지역: 용도지역상 개발 가능성이 비교적 높은 지역에 해당합니다.

3) 공유물분할경매: 공유자 간의 관계 청산을 위한 경매이므로, 일반 경매보다 채무관계가 단순할 수 있습니다. (다만, 소유자-채권자가 동명이인인 점은 확인 필요)

투자자는 반드시 현장 답사를 통해 불법 형질변경 및 분묘의 정확한 상태를 확인하고, 인근 토지 소유자와 도로 확보 방안에 대해 사전 타진해보는 것이 중요합니다.

(아파트의 전용면적과 분양면적 표시는 해당 물건이 토지이므로 적용하지 않습니다.)

법원 정보

마산지원 경매5계