나이스옥션 법원경매 대구 2024타경11184 [1] 대구광역시 중구 남성로 8-3 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대구 2024타경11184 [1] 대구광역시 중구 남성로 8-3 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경11184
• 주소: 대구광역시 중구 중앙대로81길 105
• 감정가: 3,599,421,010원
• 최저가: 1,763,715,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 근린생활시설

대구지방법원 경매9계 2024타경11184 | 소재지: 대구광역시 중구 중앙대로81길 105 | 감정가: 3,599,421,010원 | 최저가: 1,763,715,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 사건 개요 및 물건 정보

1.1. 기본 정보 요약

사건번호는 대구지방법원 2024타경11184 (1)이며, 매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산임의경매 물건입니다. 소재지는 대구광역시 중구 남성로 8-3에 위치하며, 용도는 근린생활시설입니다. 본건은 채권자가 금융회사인 유동화물건이라는 특이사항이 있습니다.

1.2. 면적 및 감정가 정보

토지 면적은 299.50㎡ (약 90.58평)이고, 건물 면적은 449.64㎡ (약 135.99평)입니다. 건물은 지하 1층부터 지상 4층 규모로 이용 중입니다. 감정가는 3,599,421,010원으로 책정되었습니다.

2. 입지 및 상권 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 대구광역시 중구 서성로2가 소재 서성네거리 남동측 인근에 위치하며, 대구 도심의 핵심 상권 지역인 중심상업지역에 속합니다. 이는 건축물의 용적률과 활용도 측면에서 최고 수준의 입지적 잠재력을 가집니다. 부근은 상가지대와 후면의 상가 및 주거지대가 혼재된 일반 상업 및 주거지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

제반 차량 출입이 원활하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건이 양호합니다. 대구지하철 1, 2호선 환승역인 반월당역에서 도보로 접근 가능한 거리에 위치하여 광역적인 접근성이 매우 우수합니다.

2.3. 상권 분석

본건 소재지인 남성로는 360년 이상의 역사를 지닌 대구 약령시 상권의 핵심 구간에 속합니다. 약령시는 한의약 관련 특화 상권으로 형성되어 왔으나, 최근 몇 년간 상권 침체와 업종 전환(젠트리피케이션), 공실률 증가 등의 변화를 겪고 있습니다. 다만, 대구시와 중구청에서 한방문화축제, 한방클러스터 조성 등 약령시 상권 활성화를 위한 사업을 지속적으로 추진하고 있어, 향후 도시 재생 사업 및 상권 재활성화에 따른 수혜를 기대할 수 있습니다. 상권 활성화 정책과 연계하여 약국, 한의원, 병원 등 전문 의료 시설 및 관련 사무실 용도로의 재활용 가치가 높습니다.

3. 물건 현황 및 특이 사항

3.1. 토지 현황

토지는 부정형의 토지로서 인근 지대와 등고 평탄하게 형성되어 있으며 '상업용 건부지'로 이용 중입니다. 남서측 및 북측으로 약 10미터 가량의 보도블록 포장도로에 각 접하고 있어 양호한 접근성을 가집니다. 토지이용계획상 중심상업지역 외에도 방화지구, 학교 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등에 해당되므로 건축물의 신축, 개축 시 일부 제한사항이 있을 수 있어 사전 확인이 필수입니다.

3.2. 건물 현황

건물은 철근콘크리트조, 철골조 슬라브 및 판넬지붕 4층 건물입니다. 사용승인일자가 1981년으로 오래되었으나, 2001년 증축 및 2021년 대수선 이력이 있어 건물 관리는 비교적 양호한 것으로 보입니다.

- 이용상태: 지하1층(약국 창고), 1층(약국1, 공실1), 2~4층(사무실)로 이용 중입니다.

- 설비내역: 급·배수시설, 위생설비, 소화설비 등이 갖추어져 있으며, 3,4층은 도시가스 난방이 되어 있는 것으로 파악됩니다.

3.3. 특이사항 및 주의사항

- 공부와의 차이: 1층은 공부상 '한의원'이나 실제 '한약국' 및 '공실'로 이용 중이며, 지하 1층은 공부상 '대중음식점'이나 실제 '약국창고'로 이용 중입니다. 낙찰 후 건축물대장 현황 변경이 필요할 수 있습니다.

- 임대관계: 임대관계는 미상입니다. 현황 조사 시 관계인 부재로 3, 4층 내부는 건축물 현황도를 기준으로 하였고, 임차인의 유무 및 정확한 점유 관계는 별도 확인이 필요합니다.

- 주의사항: 토지 및 건물이 일괄 매각됩니다.

4. 권리 분석 및 리스크

4.1. 권리 분석

본건은 부동산임의경매 사건이며, 토지/건물 일괄 매각으로 진행됩니다. 등기부상 말소기준권리(최선순위 설정일자)를 중심으로 권리 분석을 진행해야 합니다. 제출된 정보만으로는 상세한 권리 분석(임차인 관계, 배당 가능성 등)이 불가하나, '유동화물건'의 경우 대개 채권-채무 관계가 복잡하고 회수 목적이 강하므로 매각 절차상의 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 낙찰 시 소유권 이전 및 기타 등기부상 권리는 대부분 소멸되어 깨끗한 소유권을 취득할 수 있을 것으로 판단됩니다. 단, 인수되는 임차인이 있을 경우 명도(인도명령 또는 명도소송) 부담이 발생할 수 있습니다.

4.2. 잠재적 리스크

- 명도 리스크: 임대관계 미상으로, 낙찰 후 임차인(또는 점유자)에 대한 명도 절차에 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

- 상권 리스크: 약령시 상권 자체의 장기적인 침체 분위기와 업종 변화로 인해 공실이 장기화될 위험이 있으며, 이는 임대수익률에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다.

- 규제 리스크: 역사문화환경보존지역 및 상대보호구역 지정으로 인해 리모델링/재건축 시 건축 행위에 제약이 따를 수 있으며, 이는 개발의 유연성을 떨어뜨리는 요인입니다.

- 혐오 시설: 주변에 대규모 기피 시설(쓰레기 소각장, 혐오 산업 시설 등)은 확인되지 않았으나, 도심 상권의 특성상 유흥업소나 인형 뽑기방 등의 비주류 업종이 증가하는 상권 질적 저하 우려는 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 물건은 대구 도심 내에서도 희소성이 높은 '중심상업지역'에 위치한 대지 면적 약 90평 규모의 상가 건물입니다. 건물의 노후도는 있으나 최근 대수선 이력이 있어 당장 대규모 수선 없이도 활용이 가능합니다. 약령시 상권의 침체라는 단점이 존재하지만, 이는 향후 도시 재생 사업 및 신규 컨셉 도입을 통한 반전의 기회가 될 수 있습니다. 우수한 교통 접근성(지하철 환승역 인접)과 한의약 특구라는 잠재력을 바탕으로, 상권의 장기적인 변화를 예측하고 선제적으로 대응할 수 있는 투자자에게 적합한 물건입니다.

5.2. 투자 포인트

- 핵심 입지: 중심상업지역의 토지로, 장기적인 토지 가치 보존 및 상승 기대.

- 개발 잠재력: 향후 상권 활성화 정책 또는 새로운 상업 시설 개발 시 높은 지가 상승 기대. 용적률 이점을 활용한 재건축/리모델링 사업 검토 가능.

- 현황 활용: 현 임차 업종이 '약국' 및 '사무실'인 점을 미루어 볼 때, 주변 의료 시설(약령시)과의 연계성을 이용한 전문 업종(의료, 오피스)으로의 임대 전략 수립이 용이.

- 낮은 회수율 리스크: 유동화물건이라는 특성상 채권자 측의 매각 의지가 강하여 유찰을 거듭할 경우 시세 대비 저렴한 가격에 취득할 가능성이 높음.

법원 정보

대구지방법원 경매9계